Cos’è un condominio, l’etimologia, la storia e l’inquadramento legislativo.
Mag05

Cos’è un condominio, l’etimologia, la storia e l’inquadramento legislativo.

Cos’è un condominio, l’etimologia, la storia e l’inquadramento legislativo. Da dove deriva il termine condominio?Il termine condominio deriva dal latino condominium, dall’unione di “con-“ e “dominium” «dominio» e rappresenta il diritto di proprietà comune a più persone cioè la comproprietà di un bene.Quando è nato il condominio?Sin dall’età romana, nel periodo del regno ed in seguito della repubblica, il condominio era chiamato insula perché in origine gli edifici erano staccati gli uni dagli altri e si ergevano all’orizzonte come vere e proprie isole, circondate dalla fiumana delle strade romane, sempre piene di persone. In molti testi storici si narrava del condominio ma anche dell’amministratore del condominio stesso.Le insule si potrebbero paragonare, come già detto, ai nostri condomìni, in quanto più famiglie vi risiedevano e poiché erano sviluppate in altezza, fino a sei piani. I differenti piani denotavano la divisione sociale: la famiglia più benestante occupava il piano più basso e, man mano che si saliva in altezza, si apparteneva ad una classe meno agiata. Questo per più motivi: essendo costruite con materiali spesso scadenti, i crolli erano all’ordine del giorno, e ai piani più alti non arrivavano né la fognatura né l’acqua.Da quale normativa viene definito il condominio?Il Codice civile non fornisce una definizione precisa di condominio. Tuttavia, l’art. 2 lett. F del decreto legislativo n. 104 del 2014 lo descrive come un “edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni“. Di conseguenza, qualsiasi edificio con almeno due unità abitative separate e spazi comuni rientra nella categoria di condominio.Nonostante il condominio sia dotato di un codice fiscale, non gode di un’autonomia giuridica e patrimoniale propria e è comunemente considerato ente di gestione. Però, in quanto ente, potrà agire come soggetto al fine di tutelare gli interessi dei condomini e gestire le parti comuni nell’interesse di tutti.Anche se non ne fornisce una definizione, il Codice civile italiano ne disciplina la gestione.Il riferimento normativo del condominio è rappresentato nel CAPO II DEL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI, dagli articoli 1117 al 1139 del Codice civile che regolano la gestione del condominio degli edifici nell’ambito della comunione LIBRO III DELLA PROPRIETÀ TITOLO VII DELLA COMUNIONE dagli articoli 1100 al 1116 del Codice civile stesso.Anche la legge n. 220 dell’11 dicembre 2012, la così detta Riforma del Condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013 con le variazioni introdotte dal Decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145, ha riformato alcuni aspetti della materia, recependo gran parte della giurisprudenza ed attualizzando la disciplina dell’istituto.Conclusione.Oggi i condomini in Italia sono circa 1,2 milioni e rappresentano 1/10 del totale degli edifici presenti sul suolo italiano, si stima che a vivere...

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B&B, affittacamere e case vacanza si possono vietare in condominio?
Apr01

B&B, affittacamere e case vacanza si possono vietare in condominio?

B&B, affittacamere, case vacanza, ostelli e altro ancora sono strutture ricettive extralberghiere ed offrono servizi di alloggio al pubblico, ma che non rientrano nella definizione di albergo o hotel. La crescita del numero delle strutture ricettive extralberghiere non ha conosciuto soste ed a tale fenomeno ha contribuito anche l’avvicinarsi del Giubileo del 2025, per il quale sono attesi a Roma più di trenta milioni di pellegrini. Nelle grandi città, specialmente nelle zone centrali e nel centro storico, è frequente trovare condomini nei quali sia prevalente la presenza di attività ricettive rispetto a quelle residenziali cosa che causa non poche volte l’ira dei condomini nelle assemblee condominiali. Da qui la domanda: B&B, affittacamere e case vacanza si possono vietare in condominio? Ci sono molte sentenze che indicano che l’attività di Bed & Breakfast non comporta un uso dell’appartamento diverso da quello abitativo, non essendo necessaria una modificazione di destinazione d’uso dell’immobile. (ad esempio, la Cassazione con sentenza 24707/2014). Quindi il proprietario di un appartamento ubicato all’interno di un condominio può avviare l’attività di Bed & Breakfast anche in assenza di una delibera positiva da parte dell’assemblea. C’è da tenere presente però eventuali divieti nel regolamento di condominio contrattuale ed accertarsi proprio che la destinazione d’uso dell’immobile sia abitativa. Si potrebbe pensare, quindi, che se il regolamento condominiale vieta B&B ed affittacamere non sia possibile esercitare tali attività. Non è così semplice. Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 7104/2019 chiarisce che non si può vietare al proprietario di un immobile in condominio di esercitare attività di B&B in virtù di una clausola inserita nel regolamento condominiale, se questo non è mai stato approvato espressamente dalla parte, né richiamato nell’atto di acquisto dell’unità e neppure trascritto. La mancata trascrizione della clausola che ha disciplinato il divieto non è quindi opponibile a chi non ha mai aderito alla clausola negoziale del regolamento che vieta di destinare le proprietà esclusive ad affittacamere, B&B ed attività ricettive extralberghiere. Oltre a quanto sopra, per risultare opponibile al condomino che abbia avviato l’attività di affittacamere, la clausola del regolamento condominiale oltre che trascritta deve avere un contenuto preciso e non generico. Ciò vuol dire che essa deve essere volta a vietare specificamente lo svolgimento di tali attività ricettive, e non limitarsi, in maniera più generica, a regolare la destinazione d’uso dell’immobile. In definitiva, quindi, se nel regolamento condominiale contrattuale manca una clausola che vieti espressamente e in modo non equivoco la possibilità di adibire il proprio appartamento ad attività di B&B ed affittacamere e che tale clausola sia trascritta nei pubblici registri immobiliari non è possibile vietare tale attività recettive in condominio. CONTATTACI PER MAGGIORI...

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Il dissenso alle liti di uno o più condomini. Separazione di responsabilità
Mar25

Il dissenso alle liti di uno o più condomini. Separazione di responsabilità

Il Dispositivo dell’art. 1132 Codice civile prevede che: “Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratorepuò separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.” La stesura dell’dell’art. 1132 è abbastanza confusa e si presta a interpretazioni e contrasti tra Amministratori e condomini, così come tra i condomini. Cerchiamo di fare chiarezza: Cos’è ed a cosa serve il dissenso alle liti? Come si esprime il dissenso alle liti? Conseguenze dell’esito favorevole o sfavorevole della lite; Il diritto di rivalsa del condomino dissenziente; Le liti alle quali non si può dissentire; Cos’è ed a cosa serve il dissenso alle liti?Il dissenso alle liti in condominio è lo strumento che il Codice civile riconosce ai condòmini che non vogliono aderire al giudizio in cui è coinvolto il condominio.Con il dissenso alle liti il singolo condomino evita di partecipare alla causa, con la conseguenza che, in caso di soccombenza, non dovrà pagare le spese legali né quelle processuali. Come si esprime il dissenso alle liti?Secondo l’Art. 1132 del Codice civile, il condomino che vuole dissentire dalla causa intrapresa dal condominio oppure da quella a cui ha deciso di resistere, sempre a seguito di regolare delibera, deve notificare all’amministratore tale intenzione.La notifica deve avvenire mediante comunicazione formale, e cioè con raccomandata a/r, PEC ovvero con lettera notificata dall’ufficiale giudiziario, entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione in caso sia stato assente nella seduta assembleare.Oltre il condomino assente, può dissentire alle liti condominiali solamente il condomino contrario oppure astenuto, cioè il condomino che non ha votato favorevolmente nell’assemblea che ha deciso di intraprendere la causa. Conseguenze dell’esito favorevole o sfavorevole della litea) In caso di soccombenza del condominio, esprimendo il dissenso alle liti il condomino dissenziente non deve pagare le spese legali e processuali.b) In caso di successo del condominio nel procedimento i condomini vittoriosi recuperano dalla controparte le spese legali. Diversamente anche in caso di successo ma senza la possibilità di recuperare dalla parte soccombente le spese sostenute, il dissenziente è obbligato a contribuire alle spese come gli altri condomini. Il diritto di rivalsa del condomino dissenzienteIl...

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È obbligatoria la polizza assicurativa condominiale? Gli aspetti fondamentali.
Mar16

È obbligatoria la polizza assicurativa condominiale? Gli aspetti fondamentali.

Con l’entrata in vigore della L.n.220/2012, la disciplina del condominio ha subito una corposa modifica. Tuttavia, tale intervento non ha previsto l’obbligo, per i condomini, della stipula di una o più polizze di assicurazione. Come detto, la polizza assicurativa condominiale non riveste carattere di obbligatorietà, non essendoci alcuna normativa ad imporla. Può però diveltarlo ove il regolamento condominiale preveda espressamente l’obbligo di sottoscrivere una assicurazione di questo genere. Naturalmente anche nel caso in cui non sussista alcun obbligo sarebbe consigliabile provvedere alla stipula di una copertura di questo genere, proprio per avere le spalle coperte in caso di incidenti che vedano colpite terze persone. Le polizze che possono interessare il condominio sono le seguenti: La polizza sulle parti comuni (detta anche “polizza globale fabbricato”) che di norma copre l’edificio da incendio, responsabilità civile, guasti, fenomeni dannosi, ecc. Tale polizza può essere anche molto ampia ed articolata, in relazione alle esigenze e agli interessi dei condomini stessi. La polizza rischi per lavori straordinari: con essa, a fronte di un appalto per lavori straordinari, il condominio può tutelarsi per i danni recati dal cantiere, benché sussista la contemporanea assicurazione dell’appaltatore e il vincolo contrattuale di sollevare il condominio da eventuali eventi cagionati a terzi, in occasione dei lavori. La polizza di tutela legale: in questo caso occorre verificarne bene la portata e le esclusioni (spesso le liti interne al condominio e per il recupero delle spese condominiali sono escluse) e vanno esaminate le franchigie. La valutazione della polizza, della compagnia assicuratrice e delle garanzie coperte è una fase cruciale.È senz’altro opportuno scegliere di stipulare la polizza più adatta al condominio di riferimento, richiedendo più preventivi a più Compagnie di assicurazione. A tal fine, possono essere utili alcune regole da seguire: Informarsi sulla solvibilità della Compagnia di assicurazione, poiché il margine di solvibilità esprime la stabilità e la sicurezza della Compagnia; Accertarsi che la misura e/o il valore assicurato sia adeguato al valore del fabbricato: con una valutazione corretta, si evita il rischio della c.d. “regola proporzionale”, con la quale, in caso di incendio – per effetto di un massimale inadeguato – la Compagnia indennizzi solo una parte del sinistro, adducendo che il premio era inferiore al valore effettivo del fabbricato (art.1907 c.c.); Stipulare sempre contratti annuali, con polizze complete, in relazione alle reali esigenze del condominio; Prestare molta attenzione alle franchigie previste in polizza, in caso di sinistro; Nella polizza è consigliabile di comprendere anche il danno dalla conduzione di appartamenti per prevedere anche le cause private di danno come, per esempio, una fuoriuscita d’acqua da un appartamento; Non lasciarsi trarre in inganno da Compagnie di assicurazione che, a fronte di...

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Quante deleghe può avere un condomino in assemblea condominiale?
Mar09

Quante deleghe può avere un condomino in assemblea condominiale?

Quante deleghe si possono avere in assemblea? L’enunciato dell’art. 67 Disposizioni per l’attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie prevede che “Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale” Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea designato dai comproprietari interessati. Quindi se le unità sono più di venti, un singolo delegato non può rappresentare: più di un quinto dei condomini; e più di 200 millesimi (ossia un quinto del totale dei millesimi). Molte sentenze chiriscono che per applicare il divieto devono essere superati entrambi i presupposti: sia quello del numero di condomini, sia quello dei millesimi. I due criteri non sono alternativi. Il che significa che se una persona rappresenta più di un quinto dei condomini che però hanno tutti pochi millesimi, tanto da non superare un quinto del totale, questi può raccogliere le deleghe. facciamo un esempio:In un condominio di 30 unità, un delegato ha ricevuto la delega di soli 3 altri condomini, nonostante il delegato rappresenti meno di un quinto del totale dei condomini (potrebbe avere altre 5 deleghe), il limite potrebbe comunque essere considerato superato se queste 3 deleghe rappresentano più di 200 millesimi (se ad esempio il proprietario del locale magazzino che si estende per tutta la superficie dello stabile avesse più di 200 millesimi non potrebbe conferire delega ad altro condomino che avesse già altre 6 deleghe in quanto, quest’ultimo, eccederebbe in fase di voto il doppio criterio dettato dall’Art. 67 delle disp. Att. C.C. mentre potrebbe delegare chi ha meno deleghe del limite massimo). Quante deleghe può avere un condomino in condomini con meno di 20 unità immobiliari? L’art. 67 Disposizioni per l’attuazione del Codice civile stabilisce, nel suo enunciato, solo il limite di deleghe nei condomini con più di 20 condomini, quindi da 21 in su. Nulla dice invece per i condomini con 20 o meno di 20 condomini. Da ciò di desume che non sussiste alcun limite al numero di deleghe, sicché la stessa persona potrebbe rappresentare quanti condomini vuole, anche più di un quinto. Si può delegare l’Amministratore di condominio? Sempre il citato articolo 67 delle disp. Att. al Codice civile stabilisce che non è mai possibile conferire delega all’amministratore di condominio, anche quando questi è uno dei condomini. Si può delegare un amico? Si possono delegare anche soggetti esterni al condominio, come un amico o un avvocato, senza che ciò possa influire sulla privacy degli altri condomini. Che succede se un condomino...

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Cos’è e come si ottiene il contributo a fondo perduto per il Superbonus 2024
Feb12

Cos’è e come si ottiene il contributo a fondo perduto per il Superbonus 2024

Sono stati confermati dalle Entrate i requisiti per godere del contributo a fondo perduto Superbonus anche nel 2024: Reddito sotto i 15.000 euro, abitazione principale e SAL dei lavori al 60% Il decreto salva Superbonus (DL 212/2013) – spicca il contributo a fondo perduto per i lavori agevolati con Superbonus anche per il 2024. Questo contributo sarà concesso alle famiglie con bassi redditi per coprire le spese sostenute per gli interventi agevolati nel periodo compreso tra il 1° gennaio e il 31 ottobre 2024, a condizione che i lavori abbiano raggiunto uno stato di avanzamento pari o superiore al 60% entro il 31 dicembre 2023. L’obiettivo del decreto è aiutare i contribuenti con i redditi più bassi (sotto i 15.000 euro) di far fronte alla riduzione della detrazione fiscale che passa dal 110% al 70%. Contributo a fondo perduto per il Superbonus 2024: chi ne ha diritto? L’art. 1, comma 2, del decreto in esame prevede che il contributo a fondo perduto venga destinato a coloro che soddisfino i seguenti requisiti: avanzamento dei lavori: almeno il 60% di avanzamento verificato al 31 dicembre 2023; reddito: il contributo sarà destinato ai contribuenti con un reddito di riferimento, calcolato in base al quoziente familiare, inferiore a 15.000 euro; periodo delle spese: le spese devono essere sostenute tra il 1° gennaio e il 31 ottobre 2024. Riordiamo che il quoziente familiare si determina in base ai redditi complessivi del nucleo familiare. bisogna specificare che l’importo del contributo a fondo perduto non concorre alla formazione della base imponibile delle imposte sui redditi. Contributo a fondo perduto per il Superbonus 2024: come presentare domanda ed il suo importo. Il Fondo dal quale si attingerà è lo stesso utilizzato per il contributo erogato nell’anno 2023. Dei 20 milioni di euro originari, sono stati utilizzati soltanto 3.559.000 euro; il fondo presenta pertanto una disponibilità di 16.441.000 euro. Non è ancora stato stabilito l’ammontare del contributo a fondo perduto superbonus 2024, che non potrà superare la differenza tra la misura dell’agevolazione edilizia riconosciuta per il 2023 e quella spettante per le spese sostenute nel periodo indicato del 2024. I criteri e le modalità di erogazione del contributo saranno determinati da un decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze che dovrà essere adottato entro 60 giorni dall’entrata in vigore del decreto del governo. Per approfondire l’enunciato del DL 212/2023 pubblicato in Gazzetta: DECRETO-LEGGE 29 dicembre 2023, n. 212  Misure urgenti relative alle agevolazioni fiscali di cui agli articoli 119, 119-ter e 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77. (23G00226) (GU Serie Generale n.302 del 29-12-2023) CONTATTACI PER MAGGIORI INFORMAZIONI +39.06.70453502...

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