Il codice civile all’articolo 1576, “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
In linea di massima le spese considerate di ordinaria amministrazione sono a carico dell’inquilino, mentre quelle di straordinaria amministrazione sono competenza del proprietario.
Tavola di ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino
(L = proprietario, C = inquilino)
| ASCENSORE | |
| Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni | C |
| Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti | L |
| Adeguamento alle nuove disposizioni di legge | L |
| Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione | C |
| Ispezioni e collaudi | C |
| AUTOCLAVE | |
| Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) | L |
| Manutenzione ordinaria | C |
| Imposte e tasse di impianto | L |
| Forza motrice | C |
| Ricarico pressione del serbatoio | C |
| Ispezioni, collaudi e lettura contatori | C |
| IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO, DI VIDEOSORVEGLIANZA E SPECIALI | |
| Installazione e sostituzione dell’impianto comune di Illuminazione | L |
| Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione | C |
| Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme | L |
| Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme | C |
| Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni | L |
| Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni | C |
| Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili | L |
| Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili | C |
| Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza | L |
| Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza | C |
| IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA | |
| Installazione e sostituzione degli impianti | L |
| Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti | L |
| Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario | C |
| Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale | C |
| Lettura dei contatori | C |
| Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua | C |
| IMPIANTI SPORTIVI | |
| Installazione e manutenzione straordinaria | L |
| Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) | C |
| Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa) | C |
| IMPIANTO ANTINCENDIO | |
| Installazione e sostituzione dell’impianto | L |
| Acquisti degli estintori | L |
| Manutenzione ordinaria | C |
| Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi | C |
| IMPIANTO TELEVISIVO CENTRALIZZATO E DI RICEZIONE DATI INFORMATIVI | |
| Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato e per l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo o satellitare | L |
| Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato e per l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo o satellitare | C |
| PARTI COMUNI | |
| Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico | L |
| Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico | C |
| Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari | L |
| Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari | C |
| Manutenzione straordinaria della rete di fognatura | L |
| Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti | C |
| Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere | L |
| Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni | C |
| Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni | C |
| Installazione e sostituzione di serrature | L |
| Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati | C |
| Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo. | L |
| Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo | C |
| Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile | C |
| Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali | L |
| PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO | |
| Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti | L |
| Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti | C |
| Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario | C |
| Rifacimento di chiavi e serrature | C |
| Tinteggiatura di pareti | C |
| Sostituzione di vetri | C |
| Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, del cavo, dell’impianto citofonico e videocitofonico e dell’impianto individuale di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo e satellitare | C |
| Verniciatura di opere in legno e metallo | C |
| Manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento | C |
| Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento | L |
| PORTIERATO | |
| Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. | L 10% C 90% |
| Materiale per le pulizie | C |
| Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. | L 10% C 90% |
| Manutenzione ordinaria della guardiola | L 10% C 90% |
| Manutenzione straordinaria della guardiola | L |
| PULIZIA | |
| Spese per l’assunzione dell’addetto | L |
| Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. | C |
| Spese per il conferimento dell’appalto a ditta | L |
| Spese per le pulizie appaltate a ditta | C |
| Materiale per le pulizie | C |
| Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia | L |
| Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia | C |
| Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie | C |
| Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti | C |
| Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva | C |
| Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori | L |
| Sacchi per la preraccolta dei rifiuti | C |
| SGOMBERO NEVE | |
| Spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso |
Quello che risulta assurdo è che nella tabella concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat non viene indicato come vengano ripartite alcune spese di rilevanxìza condominiale tra cui, compenso amministratore, spese del conto corrente, cancelleria, assicurazione del fabbricato (anche se questa logicamente dovrebbe essere a carico del proprietario), pratiche fiscali e gestione della privacy che, pertanto, sono ad esclusivo carico del Locatore.
La tebella sopra esposta concordata da Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat nel 2014 mostra le regole di ripartizione spese tra locatore e conduttore ed è scaricabile su: scarica la tabella .
La responsabilità per mancatro pagamento degli oneri condominiali.
In caso di ritardi o mancati pagamenti, la responsabilitàunica nei riguardi del condominio è sempre del proprietario.
Oltre al già citato Codice Civile, c’è una legge specifica che si occupa di queste spese, la legge 392 del 1978, la cosiddetta “Disciplina delle locazioni di immobili urbani“. Si tratta di 85 articoli dedicati appunto alla locazione di immobili, gli oneri a carico di inquilini e proprietari e i risarcimenti danni eventuali.