Il dissenso alle liti di uno o più condomini. Separazione di responsabilità
Mar25

Il dissenso alle liti di uno o più condomini. Separazione di responsabilità

Il Dispositivo dell’art. 1132 Codice civile prevede che: “Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratorepuò separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.” La stesura dell’dell’art. 1132 è abbastanza confusa e si presta a interpretazioni e contrasti tra Amministratori e condomini, così come tra i condomini. Cerchiamo di fare chiarezza: Cos’è ed a cosa serve il dissenso alle liti? Come si esprime il dissenso alle liti? Conseguenze dell’esito favorevole o sfavorevole della lite; Il diritto di rivalsa del condomino dissenziente; Le liti alle quali non si può dissentire; Cos’è ed a cosa serve il dissenso alle liti?Il dissenso alle liti in condominio è lo strumento che il Codice civile riconosce ai condòmini che non vogliono aderire al giudizio in cui è coinvolto il condominio.Con il dissenso alle liti il singolo condomino evita di partecipare alla causa, con la conseguenza che, in caso di soccombenza, non dovrà pagare le spese legali né quelle processuali. Come si esprime il dissenso alle liti?Secondo l’Art. 1132 del Codice civile, il condomino che vuole dissentire dalla causa intrapresa dal condominio oppure da quella a cui ha deciso di resistere, sempre a seguito di regolare delibera, deve notificare all’amministratore tale intenzione.La notifica deve avvenire mediante comunicazione formale, e cioè con raccomandata a/r, PEC ovvero con lettera notificata dall’ufficiale giudiziario, entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione in caso sia stato assente nella seduta assembleare.Oltre il condomino assente, può dissentire alle liti condominiali solamente il condomino contrario oppure astenuto, cioè il condomino che non ha votato favorevolmente nell’assemblea che ha deciso di intraprendere la causa. Conseguenze dell’esito favorevole o sfavorevole della litea) In caso di soccombenza del condominio, esprimendo il dissenso alle liti il condomino dissenziente non deve pagare le spese legali e processuali.b) In caso di successo del condominio nel procedimento i condomini vittoriosi recuperano dalla controparte le spese legali. Diversamente anche in caso di successo ma senza la possibilità di recuperare dalla parte soccombente le spese sostenute, il dissenziente è obbligato a contribuire alle spese come gli altri condomini. Il diritto di rivalsa del condomino dissenzienteIl...

leggi tutto
Una guida alla Ripartizione delle spese condominiali tra inquilino e proprietario
Feb06

Una guida alla Ripartizione delle spese condominiali tra inquilino e proprietario

Il codice civile all’articolo 1576, “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. In linea di massima le spese considerate di ordinaria amministrazione sono a carico dell’inquilino, mentre quelle di straordinaria amministrazione sono competenza del proprietario. Tavola di ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino (L = proprietario, C = inquilino) ASCENSORE Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni C Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti L Adeguamento alle nuove disposizioni di legge L Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione C Ispezioni e collaudi C AUTOCLAVE Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) L Manutenzione ordinaria C Imposte e tasse di impianto      L Forza motrice C Ricarico pressione del serbatoio C Ispezioni, collaudi e lettura contatori C IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO, DI VIDEOSORVEGLIANZA E SPECIALI Installazione e sostituzione dell’impianto comune di Illuminazione L Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione C Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme L Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme C Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni L Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni C Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili L Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili C Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza L Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza C IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO,  PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA Installazione e sostituzione degli impianti L Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti L Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario C Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale C Lettura dei contatori C Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua C IMPIANTI SPORTIVI Installazione e manutenzione straordinaria L Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) C Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa) C IMPIANTO ANTINCENDIO Installazione e sostituzione dell’impianto L Acquisti degli estintori L Manutenzione ordinaria C Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi C IMPIANTO TELEVISIVO CENTRALIZZATO E DI RICEZIONE DATI INFORMATIVI Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato  e per  l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo o satellitare L Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato e per l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo o satellitare C PARTI COMUNI Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico L Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico C Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari L Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari C Manutenzione...

leggi tutto
Ripartizione dei danni causati da infiltrazioni da lastrico solare esclusivo
Mag11

Ripartizione dei danni causati da infiltrazioni da lastrico solare esclusivo

Per il rifacimento del lastrico solare esclusivo si applica la ripartizione della spesa in base alla legge (Art. 1126 C.C.) e cioè due terzi delle spese a carico del condominio, il rimananete terzo a carico del proprietario. La Corte di cassazione, Sezioni unite civili, con la sentenza 10 maggio 2016 n. 9449 ribadische che lo stesso principio di ripartizione vale anche per i danni causati sempre che si provi la responsabilità del condominio. Per i giudici è innegabile che chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare o di una terrazza a livello si trova, in rapporto alla copertura dell’edificio condominiale, in una posizione specifica, che da una parte ne consente l’utilizzo e dall’altra lo costituisce come custode della superficie del lastrico o della terrazza. Con la conseguenza di essere titolare di una responsabilità da custodia sulla base dell’articolo 2051 del Codice civile. Il condominio, invece, è tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria sulle parti comuni dell’edificio. E parte comune dell’edificio deve essere considerata la struttura immediatamente sottostante alla superficie del lastrico e della terrazza. Una parte, cioè, sulla quale – osservano le Sezioni unite – la custodia non può essere esercitata nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna, tanto da configurare una responsabilità dell’amministratore. E allora, puntualizza la sentenza, in assenza della prova della riconducibilità del danno alla condotta del proprietario (o, comunque, del titolare di diritto esclusivo) e tenuto conto che l’esecuzione delle opere di riparazione necessita della sua collaborazione e di quella del condominio, il criterio di riparto delle spese «costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto correlata all’uso e alla custodia della cosa nei termini delineati». In termini di ripartizione delle spese di riparazione o di ricostruzione allora, la conseguenza di questa impostazione è quella di rendere possibile l’applicazione dell’articolo 1126 del Codice civile, che ne mette un terzo a carico del proprietario o del titolare di uso esclusivo e i restanti due terzi a carico del condominio. Per le Sezioni unite non è convincente la tesi che riconduce la posizione del titolare dell’uso esclusivo ad un’obbligazione dei condòmini per la manutenzione delle cose comuni. In altri termini, la responsabilità risarcitoria andrebbe piuttosto ricondotta a un precedente rapporto di debito nei confronti del proprietario dell’appartamento sottostante (e non invece a una violazione del generale dovere di non danneggiare altri), con la conseguente pretesa all’adempimento. L’attrazione del danno da infiltrazione nell’ambito della responsabilità civile ha anche come effetto l’applicazione delle disposizioni sulla responsabilità extracontrattuale. Tra le quali, quella sulla prescrizione e sulla imputazione della responsabilità. Risponde allora del danno, nelle proporzioni dette, chi era titolare del diritto...

leggi tutto
Usura bancaria e mutui usurari controlla se la banca è onesta
Set24

Usura bancaria e mutui usurari controlla se la banca è onesta

HAI UN MUTUO? TI CONTROLLIAMO GRATUITAMENTE SE SEI VITTIMA DI USURA BANCARIA OPPURE HAI SOTTOSCRITTO UN MUTUO USURAIO… Lo Studio ROMANA CONDOMINI offre GRATUITAMENTE il servizio di consulenza nell’ambito delle anomalie finanziarie e bancarie (Usura bancaria e mutui usurari) a Roma in collaborazione con esperti del settore e stiamo raccogliendo, eventuali manifestazioni di interesse ad essere ricontattati per analizzare i rapporti di conto corrente, le pratiche di mutuo, fidi, finanziamenti e leasing. Il servizio di pre-analisi su Roma è gratuito e verrà effettuato solo su prenotazione. La documentazione da portare all’appuntamento è la seguente: a) Atto di Mutuo o Finanziamento o Leasing; b) Tabella riassuntiva delle rate di mutuo; c) Ricevute dei pagamenti effettuati o, in alternativa per i mutui, piano di ammortamento da richiedere in banca; d) Contratto di Conto Corrente e relativi Contratti di Affidamento, con gli estremi di tutti i conti correnti intestati al cliente non cessati da oltre 10 anni con affidamenti minimi di € 25.000,00 da almeno 5 anni; e) Almeno 2 estratti conto mensili Le pratiche che dopo la pre-analisi presenteranno elementi di anatocismo e/o usura, concordemente con il cliente, verranno sottoposti a ulteriori analisi econometrici che prevedono la ricostruzione dell’intero rapporto bancario con successivo rilascio di attestazione peritale occorrente per il recupero delle differenze. Il costo e le modalità di questo ulteriore servizio verrà calcolato e comunicato in sede di primo incontro di pre-analisi gratuita. Il partner dello Studio che insieme a noi seguirà la pratica è di livello Nazionale, specializzato in questo settore molto particolare e la percentuale di successo dichiarata è del 97% sul recuperato. L’adesione alla consulenza di pre-analisi su Roma non comporta nessun impegno da parte del cliente che rimane libero di decidere se usufruire delle successive consulenze ai fini di richiedere le differenze indebitamente trattenute dagli Istituti di Credito o Finanziari. COSA ASPETTI? CHIEDI SUBITO UN APPUNTAMENTO PER CONTROLLARE SE IL TUO MUTUO E’ USURAIO Contattateci per maggiori informazioni al n. 339.7303282 [easy_contact_forms...

leggi tutto
Per il recupero dei crediti degli amministratori si passa prima dalla mediazione
Giu11

Per il recupero dei crediti degli amministratori si passa prima dalla mediazione

Le azioni di recupero crediti professionali si inquadrano nelle “liti condominiali”. Sono assoggettabili al tentativo obbligatorio di conciliazione. Il dato normativo. Come è ormai noto, per le cosiddette “liti condominiali” e’ necessario esperire il tentativo di conciliazione, a pena d’improcedibilità’ dell’azione giudiziale. Ma, ci si chiede, quali sono i criteri per individuare in assoluto le “liti condominiali”? La risposta è contenuta nell”art. 71 quater delle Disp. di Attuazione al Codice Civile. La norma, a scanso di equivoci, chiarisce che “Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice”. Per selezionare una “lite condominiale”, dunque, occorre fare riferimento all’oggetto della controversia e non al dato soggettivo. Non è così configurabile come “lite condominiale” l’azione giudiziale spiegata da un terzo contro una compagine volta all’accertamento di una servitù in favore di un fondo appartenente al condomino (Tribunale Genova, 18 novembre 2011, n. 4574). Il criterio “oggettivo” utilizzato per la selezione della controversia non sopisce però un dubbio recondito: nel caso in cui oggetto della controversia sia il recupero di un credito professionale da parte di un amministratore di condominio è necessario esperire il tentativo di conciliazione? La risposta non è affatto scontata. La relazione giuridico-sostanziale intercorrente tra un amministratore e un condominio è pacificatamente inquadrata nel quadro del rapporto di mandato con rappresentanza ex art. 1704 e ss codice civile. La Legge 220/2012, invero, riconosce esplicitamente che nei rapporti tra Condominio e amministratore – per quanto non disciplinato dall’art.1129 cod. civ. – si applicano le disposizione del contratto di mandato. Ne discenderebbe che l’azione di recupero crediti professionali traenti fondamento in un contratto di mandato, ancorché inquadrabile nell’ambito del diritto condominale, sia sottratta dalla mediazione obbligatoria. A quanto pare: niente di più sbagliato! Il Tribunale di Bari conOrdinanza emessa in data 28 maggio 2014 ha respinto tale affermazione e, di contro, ha pioneristicamente inquadrato l’azione di recupero crediti professionali nel quadro delle “liti condominiali”; e, pertanto, assoggettabili al tentativo obbligatorio di conciliazione. Il caso. Un amministratore aveva più volte, e a quanto pare vanamente, sollecitato un suo ex “Condominio assistito” di procedere al pagamento delle spettanze maturate in pendenza di mandato. L’azione giudiziale poi esercitata – per quanto a noi è dato sapere – era stata qualificata come di “generale di arricchimento”, in forza della quale: “Chi, senza una giusta causa, si è arricchito danno di un’altra persona è tenuto, nei limiti dell’arricchimento, a indennizzare quest’ultima...

leggi tutto
Quali sono gli strumenti processuali per tutelare gli inquilini dall’amministratore disonesto
Giu10

Quali sono gli strumenti processuali per tutelare gli inquilini dall’amministratore disonesto

La responsabilità penale dell’amministratore in caso di sottrazioni o mancate restituzioni. L’amministratore di condominio che sottragga fondi dalla cassa condominiale o che, cessato l’incarico, non restituisca la documentazione al nuovo amministratore è fuori discussione che commetta un reato: entrambi questi illegittimi comportamenti rappresentano infatti forme tipiche di appropriazione indebita (art. 646 cod. pen.). Alla condanna per tale reato potrà seguire l’obbligo al risarcimento dei danni nei confronti del condominio nonché alla restituzione dei beni ad esso sottratti (soldi o documenti). Il Giudice poi, per “spingere” l’ex amministratore a tale restituzione, potrà disporre che l’eventuale sospensione dell’esecuzione della pena sia subordinata appunto all’effettiva restituzione di quanto indebitamente sottratto: in sostanza con la condanna può essere previsto che la pena (che per tale reato può arrivare sino a 6 anni di reclusione), pena la cui esecuzione viene di solito sospesa, può non esserlo se il condannato non restituisce il dovuto. Perché quest’obbligo risarcitorio si verifichi, però, occorre che il condominio si sia costituito parte civile nel processo. Titolarità del condominio a sporgere querela e costituirsi parte civile. Ed infatti il soggetto leso dal comportamento illegittimo e penalmente rilevante dell’ormai ex amministratore, unico legittimato a costituirsi parte civile nel processo penale che si instaura a suo carico, è appunto il condominio: esso, pur non avendo soggettività in senso giuridico (a differenza, ad esempio, delle associazioni o degli enti), gode però di tale privilegio in quanto costituisce “centro di imputazione di interessi”, in particolare degli interessi di cui sono portatori i vari condomini (Cass. Pen., Sez. IV, sent. n. 38991 del 10/06/2010). A monte di tale diritto vi è il diritto di querela: anche esso spetta infatti esclusivamente al condominio, sempre per mezzo dell’amministratore: sarà cioè questi, all’esito di un’apposita assemblea condominiale, a formalizzare l’atto di denuncia-querela e, successivamente, a costituirsi parte civile nel processo per richiedere i danni all’ex amministratore che il condominio ritenga colpevole di uno o più reati. Senza costituzione nessuna sanzione accessoria alla condanna. Perché i condomini ottengano la restituzione di quanto sottratto dall’ex amministratore (o da quello ancora in carica ma di cui si vuole ottenere la revoca e sostituzione) è necessario che essi compiano due passi tra loro strettamente ricollegati ed entrambi indispensabili: devono sporgere querela e poi costituirsi parte civile nel successivo processo penale che ne deriverà. La querela è necessaria nel caso di molti reati (quello di appropriazione indebita ne è uno) che non possono essere perseguiti in sua assenza e detti pertanto “perseguibili a querela” della persona offesa: perché si apra un fascicolo d’indagine e si possa arrivare al processo è quindi necessario che chi sia vittima di alcuni specifici reati presenti oltre alla...

leggi tutto