I vizi di costruzione: la garanzia decennale postuma del costruttore o dell’appaltatore non riguarda solo i gravi difetti strutturali, ma anche problemi come umidità, infiltrazioni, crepe sull’intonaco o sulle maioliche.
Quando si acquista una casa nuova o si effettuano ristrutturazioni, il costruttore o l’appaltatore che ha eseguito i lavori è responsabile per 10 anni dall’ultimazione delle opere per tutti i difetti gravi derivanti dalla sua attività. Questo è stabilito dal Codice civile nell’Art. 1669 cod. civ. che limita tale garanzia ai vizi più gravi, come quelli del suolo o quelli che comportano la rovina totale o parziale dell’edificio.
Per attivare questa responsabilità, è necessario inviare una diffida all’appaltatore denunciando il difetto entro un anno dalla sua scoperta, che avviene nel momento in cui un consulente fornisce una perizia ben motivata sulle cause del danno, e agire in tribunale entro l’anno successivo.
Spesso ci si chiede cosa copra esattamente la garanzia decennale del costruttore?
Data la terminologia generica usata dalla normativa. La questione è particolarmente rilevante poiché, per i vizi meno gravi, esiste un’altra forma di responsabilità con termini più stringenti: non è prevista la garanzia decennale e i difetti devono essere denunciati entro 60 giorni dalla loro scoperta, con azione legale da intraprendere entro due anni.
Di recente, la Cassazione si è occupata di queste questioni, chiarendo in pratica cosa copre la garanzia decennale del costruttore. Nelle ultime interpretazioni, i giudici supremi hanno ampliato l’ambito della responsabilità del costruttore.
Cosa prevede la legge sui difetti di costruzione?
Il costruttore è responsabile, per 10 anni dal completamento dei lavori, di eventuali gravi difetti della costruzione. In tal caso, il costruttore è obbligato a risarcire tutti i danni causati, purché il difetto gli venga segnalato entro un anno dalla scoperta e la richiesta di risarcimento venga presentata entro l’anno successivo. Questi diritti nei confronti del costruttore possono essere esercitati non solo dal primo acquirente della casa nuova, ma anche dai successivi proprietari, purché non siano trascorsi più di 10 anni dal completamento dei lavori.
Questa normativa si applica anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in generale, agli interventi di manutenzione e modifica di lunga durata su immobili preesistenti.
Quali difetti copre la garanzia decennale del costruttore?
l Codice civile stabilisce che i gravi difetti per cui il costruttore è responsabile per 10 anni dal completamento dei lavori sono quelli che compromettono la stabilità della costruzione, come difetti del terreno o dei materiali utilizzati. Tuttavia, la giurisprudenza amplia questa definizione, includendo anche difetti significativi che riguardano parti importanti dell’opera, come un impianto di riscaldamento non funzionante, infiltrazioni rilevanti dal tetto o distacco dell’intonaco esterno.
La giurisprudenza considera anche le piccole fessure nell’intonaco esterno come gravi difetti di costruzione. Secondo la Cassazione, tali difetti, comprese le microfessurazioni e cavillature, compromettono la funzionalità globale e la normale utilizzazione dell’edificio, anche se hanno solo un impatto estetico.
Recentemente, le Sezioni Unite hanno esteso la garanzia decennale anche alle opere eseguite su costruzioni già esistenti, inclusi lavori di manutenzione o restauro. Ciò che conta è il vizio dell’opera e l’impatto sul godimento dell’immobile.
La Cassazione riconosce come gravi difetti anche quelli che riguardano elementi secondari e accessori, come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, pavimentazioni e impianti, purché tali da compromettere la funzionalità dell’opera e risolvibili con la manutenzione ordinaria.
Esempi di gravi difetti coperti dalla garanzia decennale:
- Problemi agli impianti di scarico delle acque.
- Infiltrazioni che causano muffa su pareti e pavimenti.
- Mancata protezione dalle infiltrazioni d’acqua provenienti da fondi contigui.
- Difetti del tetto e del terrazzo che provocano infiltrazioni d’acqua negli appartamenti sottostanti.
- Impermeabilizzazione difettosa del tetto.
- Pendenza errata dei balconi.
- Difetti nel rivestimento esterno dell’edificio (pittura, isolamento).
- Difetti nei pavimenti e nell’intonaco che pregiudicano l’impermeabilizzazione e l’isolamento termico.
- Distacco o lesioni delle mattonelle, avvallamenti e scheggiature.
- Malfunzionamento dell’impianto di riscaldamento.
- Esalazioni dalla canna fumaria.
- Utilizzo di materiali scarsamente adesivi e friabili.
I difetti puramente estetici non rientrano nella garanzia decennale, salvo per l’intonaco che, oltre a una funzione decorativa, protegge le pareti dagli agenti atmosferici e dall’acqua piovana.
Cosa non copre la garanzia decennale del costruttore?
- Difetti puramente estetici: I difetti che non compromettono la funzionalità dell’edificio non rientrano nella garanzia decennale. Tuttavia, i problemi dell’intonaco che hanno anche una funzione protettiva sono coperti.
- Mancato funzionamento di componenti degli impianti installati: Gli impianti sono coperti da una garanzia di 24 mesi, poiché soggetti a utilizzo e usura. Solo nel caso in cui l’intero impianto, come ad esempio il sistema di riscaldamento, non funzioni a causa di errori di progettazione o di installazione, potrebbe essere prevista una copertura nell’ambito della garanzia decennale postuma.
Cosa fare in caso di danni?
Quando si riscontrano o si sospettano gravi difetti di costruzione, è necessario contattare un tecnico esperto per individuare esattamente il difetto, valutarne la gravità e le conseguenze. Questo tecnico redigerà una perizia. Da questo momento decorre l’anno per contestare il difetto al costruttore o all’appaltatore. È importante ricordare che, se si acquista una casa costruita quasi 10 anni prima, il termine per denunciare i gravi difetti può ridursi a meno di un anno, poiché trascorsi 10 anni dalla data di ultimazione dei lavori, il costruttore non è più responsabile per i difetti, anche se gravi.
Consiglio Finale
Per affrontare al meglio le problematiche legate ai difetti di costruzione, è sempre consigliabile consultare un avvocato specializzato in diritto edilizio, che potrà offrire la competenza necessaria per tutelare i vostri diritti e guidarvi attraverso le procedure legali appropriate.
Siamo a tua disposizione nel caso necessiti di supporto.