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Rilascio dell’immobile locato in ritardo: maggior danno subito può essere provato anche con presunzioni

La responsabilità del conduttore a norma dell’art. 1591 c.c. per ritardata restituzione dell’immobile locato ha natura contrattuale con la conseguenza che il locatore, in applicazione del principio dettato dall’art. 1218 c.c. deve provare il danno derivatogli dalla ritardata restituzione con l’ulteriore effetto che per il c.d. maggior danno è il locatore a dovere fornire la prova della lesione del suo patrimonio, consistente nel non avere potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato o nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo più vantaggioso o nella perdita di altre analoghe situazioni vantaggiose.

Questa prova deve avere il carattere della rigorosità sia in ordine alla sua sussistenza che al suo concreto ammontare sul presupposto che l’obbligo risarcitorio non sorge anteriormente in base al valore locativo presumibilmente riconoscibile dall’astratta configurabilità dell’ipotesi di locazione o vendita del bene, ma va accertato in relazione alle concrete condizioni e caratteristiche dell’immobile stesso, alla sua ubicazione, alla sua possibilità di utilizzo, onde fare emergere il verificarsi di una lesione patrimoniale effettiva e reale nel patrimonio del locatore, dimostrabile attraverso la prova di ben precise proposte di locazione o di acquisto ovvero di altre concrete offerte di utilizzazione.

Tuttavia, se non è sufficiente che il locatore si limiti a dedurre che il bene locato era suscettibile di impiego tale da garantirgli un risultato economico migliore rispetto al canone originariamente e non corrisposto, per cui ha ottenuto la risoluzione del contratto stipulato con il conduttore (v. per quanto valga Cass. n. 10485/01 e puntuale Cass. n. 13294/02), la richiesta del maggior danno da parte del locatore medesimo per la mancata disponibilità del bene può essere provata secondo le regole ordinarie e, quindi, anche con presunzioni, avendo presente che la carenza di specifiche proposte di locazione relative a quell’immobile è obiettivamente giustificabile i proprio alla luce della persistente occupazione del bene da parte del conduttore, successivamente alla scadenza del rapporto (Cass. n. 1372/12).

Nella sentenza si legge: i vero il C. con la perizia giurata aveva offerto al giudice del merito tutti quegli elementi presuntivi utili per dimostrare di aver subito un danno e, quindi, poter determinare anche se in via equitativa l’entità dello stesso, per cui non è condivisibile l’affermazione del giudice dell’appello secondo cui il C. avrebbe fondato la sua pretesa sul principio “secondo cui il danno da mancata disponibilità dell’immobile sarebbe in re ipsa” (p. 11 sentenza impugnata).

Del resto, a fronte degli elementi presuntivi addotti dal C. , il giudice del merito, come ha già statuito in fattispecie simili questa Corte, ben poteva porre a fondamento della decisione la perizia stragiudiziale prodotta, anche se contestata dalla controparte (Cass. n. 26550/11, prima parte della massima): il che, nella specie, non sembrerebbe essersi verificato; e, comunque poteva fare a meno di disporre una C.T.U. solo se aveva la possibilità di decidere la controversia in base agli elementi offerti dagli atti processuali, come, per l’appunto, detta perizia, di cui, invece, ed in modo apodittico, afferma che “essa si limita ad ipotizzare un valore locativo medio della zona per immobili genericamente simili” ed alla quale non ha dato “nessun rilievo” (p. 11 – 12 sentenza impugnata).

Fonte: Condominioweb.com
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