Cos’è un condominio, l’etimologia, la storia e l’inquadramento legislativo.
Da dove deriva il termine condominio?
Il termine condominio deriva dal latino condominium, dall’unione di “con-“ e “dominium” «dominio» e rappresenta il diritto di proprietà comune a più persone cioè la comproprietà di un bene.
Quando è nato il condominio?
Sin dall’età romana, nel periodo del regno ed in seguito della repubblica, il condominio era chiamato insula perché in origine gli edifici erano staccati gli uni dagli altri e si ergevano all’orizzonte come vere e proprie isole, circondate dalla fiumana delle strade romane, sempre piene di persone. In molti testi storici si narrava del condominio ma anche dell’amministratore del condominio stesso.
Le insule si potrebbero paragonare, come già detto, ai nostri condomìni, in quanto più famiglie vi risiedevano e poiché erano sviluppate in altezza, fino a sei piani. I differenti piani denotavano la divisione sociale: la famiglia più benestante occupava il piano più basso e, man mano che si saliva in altezza, si apparteneva ad una classe meno agiata. Questo per più motivi: essendo costruite con materiali spesso scadenti, i crolli erano all’ordine del giorno, e ai piani più alti non arrivavano né la fognatura né l’acqua.
Da quale normativa viene definito il condominio?
Il Codice civile non fornisce una definizione precisa di condominio. Tuttavia, l’art. 2 lett. F del decreto legislativo n. 104 del 2014 lo descrive come un “edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni“. Di conseguenza, qualsiasi edificio con almeno due unità abitative separate e spazi comuni rientra nella categoria di condominio.
Nonostante il condominio sia dotato di un codice fiscale, non gode di un’autonomia giuridica e patrimoniale propria e è comunemente considerato ente di gestione. Però, in quanto ente, potrà agire come soggetto al fine di tutelare gli interessi dei condomini e gestire le parti comuni nell’interesse di tutti.
Anche se non ne fornisce una definizione, il Codice civile italiano ne disciplina la gestione.
Il riferimento normativo del condominio è rappresentato nel CAPO II DEL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI, dagli articoli 1117 al 1139 del Codice civile che regolano la gestione del condominio degli edifici nell’ambito della comunione LIBRO III DELLA PROPRIETÀ TITOLO VII DELLA COMUNIONE dagli articoli 1100 al 1116 del Codice civile stesso.
Anche la legge n. 220 dell’11 dicembre 2012, la così detta Riforma del Condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013 con le variazioni introdotte dal Decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145, ha riformato alcuni aspetti della materia, recependo gran parte della giurisprudenza ed attualizzando la disciplina dell’istituto.
Conclusione.
Oggi i condomini in Italia sono circa 1,2 milioni e rappresentano 1/10 del totale degli edifici presenti sul suolo italiano, si stima che a vivere in condominio siano 14 milioni di famiglie per un totale di 45 milioni di italiani, quindi, tre persone su quattro vivono in condomini ed è frequente imbattersi in conflitti condominiali come quelli relativi ai rumori molesti, all’approvazione e ripartizione delle spese, all’utilizzo delle parti comuni (pianerottoli, ascensore, terrazza) e al recupero delle quote dai morosi.
In questo quadro l’amministratore di condominio svolge un ruolo fondamentale nella gestione quotidiana di un condominio. Le difficoltà che incontra nel corso del suo lavoro sono molteplici e richiedono competenze specifiche in ambito tecnico, legale, psicologico, organizzativo e relazionale.
La risoluzione dei problemi nei condomini, l’aggiornamento costante sulle normative, la gestione dei lavori e le relazioni con i condomini sono aspetti critici che richiedono dedizione, pazienza e professionalità da parte dell’amministratore professionista.
Solo attraverso un lavoro accurato di staff e una comunicazione efficace può contribuire al benessere e alla convivenza armoniosa all’interno del condominio.