B&B, affittacamere e case vacanza si possono vietare in condominio?

B&B, affittacamere, case vacanza, ostelli e altro ancora sono strutture ricettive extralberghiere ed offrono servizi di alloggio al pubblico, ma che non rientrano nella definizione di albergo o hotel.

La crescita del numero delle strutture ricettive extralberghiere non ha conosciuto soste ed a tale fenomeno ha contribuito anche l’avvicinarsi del Giubileo del 2025, per il quale sono attesi a Roma più di trenta milioni di pellegrini.

Nelle grandi città, specialmente nelle zone centrali e nel centro storico, è frequente trovare condomini nei quali sia prevalente la presenza di attività ricettive rispetto a quelle residenziali cosa che causa non poche volte l’ira dei condomini nelle assemblee condominiali.

Da qui la domanda: B&B, affittacamere e case vacanza si possono vietare in condominio?

Ci sono molte sentenze che indicano che l’attività di Bed & Breakfast non comporta un uso dell’appartamento diverso da quello abitativo, non essendo necessaria una modificazione di destinazione d’uso dell’immobile. (ad esempio, la Cassazione con sentenza 24707/2014).

Quindi il proprietario di un appartamento ubicato all’interno di un condominio può avviare l’attività di Bed & Breakfast anche in assenza di una delibera positiva da parte dell’assemblea.

C’è da tenere presente però eventuali divieti nel regolamento di condominio contrattuale ed accertarsi proprio che la destinazione d’uso dell’immobile sia abitativa.

Si potrebbe pensare, quindi, che se il regolamento condominiale vieta B&B ed affittacamere non sia possibile esercitare tali attività.

Non è così semplice.

Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 7104/2019 chiarisce che non si può vietare al proprietario di un immobile in condominio di esercitare attività di B&B in virtù di una clausola inserita nel regolamento condominiale, se questo non è mai stato approvato espressamente dalla parte, né richiamato nell’atto di acquisto dell’unità e neppure trascritto. La mancata trascrizione della clausola che ha disciplinato il divieto non è quindi opponibile a chi non ha mai aderito alla clausola negoziale del regolamento che vieta di destinare le proprietà esclusive ad affittacamere, B&B ed attività ricettive extralberghiere.

Oltre a quanto sopra, per risultare opponibile al condomino che abbia avviato l’attività di affittacamere, la clausola del regolamento condominiale oltre che trascritta deve avere un contenuto preciso e non generico.

Ciò vuol dire che essa deve essere volta a vietare specificamente lo svolgimento di tali attività ricettive, e non limitarsi, in maniera più generica, a regolare la destinazione d’uso dell’immobile.

In definitiva, quindi, se nel regolamento condominiale contrattuale manca una clausola che vieti espressamente e in modo non equivoco la possibilità di adibire il proprio appartamento ad attività di B&B ed affittacamere e che tale clausola sia trascritta nei pubblici registri immobiliari non è possibile vietare tale attività recettive in condominio.

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