Le spese relative alla manutenzione dell’ascensore, all’illuminazione e alla pulizia delle scale, insieme ad altre spese legate all’utilizzo delle parti comuni, sono raggruppate sotto il termine “spese d’uso”, il cui criterio di ripartizione è definito nell’articolo 1123, terzo comma, del codice civile. Rispetto a queste spese, sorge spesso la questione di cosa si intenda per “utilizzazione”.
La Corte di Cassazione ha chiarito che per determinare i criteri di ripartizione delle spese, si deve considerare l’uso potenziale che ciascun partecipante potrebbe farne, non l’effettivo utilizzo. Questo significa che non si tiene conto dell’utilizzo effettivo o mancante da parte di ciascun condomino.
Un esempio di ciò è dato dalle spese di manutenzione delle scale (articolo 1124 del codice civile). Nella determinazione dei criteri di ripartizione previsti dalla norma, non si considera se un condomino abbia l’appartamento vuoto, lo utilizzi per scopi commerciali, professionali o non abitativi.
Le modalità concrete di utilizzo non influenzano la ripartizione legale delle spese. Tuttavia, esiste la possibilità di concordare diversamente, come indicato nell’articolo 1123, primo comma, del codice civile.
Pertanto, durante la fase di redazione del regolamento contrattuale, è possibile includere clausole che permettano di variare le spese d’uso in base all’intensità dell’utilizzo concreto di alcune parti comuni. Un esempio potrebbe essere la riduzione delle spese di pulizia delle scale per un’unità non occupata o l’aumento per un uso non abitativo come uno studio medico.
Tali modifiche richiedono il consenso unanime dei proprietari delle unità coinvolte nella spesa e non possono essere decise dall’assemblea condominiale. È possibile estendere i poteri dell’assemblea solo con un accordo unanime tra tutti i condomini, per consentire decisioni relative alla variazione delle spese d’uso in base all’utilizzo delle parti comuni.
