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L’applicazione dell’art. 1126 c.c. riguarda tutte le spese ordinarie e straordinarie inerenti il lastrico solare

Recita l’art. 1126 c.c.:  “ Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno
 
La norma, riguardando una parte essenziale del condominio ha spesso suscitato contrasti interpretativi: quando si applica? Per quali spese?
 
Ad oggi la posizione della giurisprudenza, i cui principi negli anni scorsi sono passati anche al vaglio delle Sezioni Unite, è chiara ed univoca: alle spese per il lastrico che non è di proprietà di tutti i condomini si applica l’art. 1126 c.c. Una recente sentenza della Corte di Cassazione è utilissima a delineare lo status quo.
 
Premesso che il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini – ovvero in proprietà esclusiva dello stesso -, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò, ai sensi dell’art. 1126 c.c., le spese per la sua riparazione o ricostruzione sono poste per due terzi a carico del condominio (cfr. Cass. nn. 11029/03, 13858/01, 3542/94, 5125/93 e 1618/87), va osservato che, sempre secondo la giurisprudenza di questa Corte, il criterio di ripartizione fra i condomini di un edificio delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello che serva di copertura ai piani sottostanti, fissato dall’art. 1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l’uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti) riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via consequenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie (Cass. n. 11449/92).
 
Ancor più chiaramente, è stato osservato in materia che a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare, sono soltanto le spese attinenti a quelle parti di esso del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad. le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc, collegate alla sicurezza del calpestio); mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, perché attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti, comunque, funzione di copertura, vanno sempre suddivise fra l’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico secondo la proporzione indicata nell’art. 1126 c.c. (così, in motivazione, Cass. n. 2726/02)
” (Cass. 28 settembre 2012, n. 16583).
 
Insomma a meno che le riparazioni non si siano rese necessarie per colpa del proprietario del lastrico, le spese conseguenti devono essere ripartite ai sensi dell’art. 1126 c.c.

Fonte: Condominioweb.com

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