Linee Guida di ANACI Roma per i servizi a rimborso degli immobili ATER
Feb14

Linee Guida di ANACI Roma per i servizi a rimborso degli immobili ATER

Linee Guida di ANACI Roma su riscossione dei tributi, convocazione dell’assemblea e computo delle relative maggioranze per le delibere riguardanti servizi a rimborso nei condomìni di edifici in cui sono presenti immobili di proprietà ATER Gli amministratori dei condomìni in cui sono presenti immobili di proprietà della Azienda Territoriale per l’Edilizia Residenziale Pubblica del Comune di Roma (“ATER”) stanno ricevendo, in questi giorni, una nota con la quale, richiamando quanto disposto dall’art. 49 bis della legge regionale 28 dicembre 2006, n. 27, come modificato dall’art. 17, comma 65, della legge regionale 14 agosto 2017, n. 9, viene loro rappresentato che  «[…] In ottemperanza alla indicata legge “per le delibere relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi a rimborso, ivi compreso il riscaldamento” gli amministratori nelle riunioni condominiali sono tenuti a convocare gli assegnatari degli alloggi ed inoltre agli stessi compete “di agire in giudizio per il recupero – nei confronti degli assegnatari – qualora gli stessi si dovessero rendere morosi” […]». Con la medesima nota, le amministrazioni condominiali vengono, quindi, invitate dall’ATER “[…] a richiedere direttamente agli assegnatari tutte le quote relative alla gestione dei servizi che, per l’effetto, non verranno più corrisposte da questa Azienda […] in caso di inadempienza degli obblighi ad agire giudizialmente nei confronti degli stessi con la massima tempestività, e comunque entro i termini di legge, dandone contestuale comunicazione a questa Azienda […]”. La nota dell’ATER pone, quindi, le amministrazioni condominiali dinanzi ad un duplice ordine di problemi: l’esatta individuazione del soggetto (ente pubblico proprietario o assegnatario in locazione) al quale indirizzare la richiesta di pagamento dei contributi connessi alla gestione dei servizi a rimborso e, in caso di inadempienza, nei confronti del quale agire giudizialmente per il recupero di quanto dovuto; l’esatta individuazione del soggetto (ente pubblico proprietario o assegnatario in locazione) al quale indirizzare l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale ove la stessa sia chiamata a deliberare (anche) sui servizi a rimborso 1 e, quindi, le modalità di computo dei relativi quorum (costitutivo e deliberativo). 1 Fonte www.aterprovinciadiroma.it: sono servizi quelli resi per per igiene ambientale, servizi idrici, energia elettrica, ascensori, aree a verde, riscaldamento. * * * E’ opportuno, preliminarmente, riportare quanto disposto dall’art. 49 bis, comma 5, della soprarichiamata legge regionale 28 dicembre 2006, n. 27, ai sensi del quale: ” Gli assegnatari in locazione di alloggi compresi negli stabili a regime condominiale hanno il diritto di voto, in luogo dell’ente gestore, per le delibere relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi a rimborso, ivi compreso il riscaldamento. Le spese relative a tali servizi sono versate direttamente all’amministrazione di condominio, cui compete di agire anche...

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Che cosa succede se non si approva il rendiconto entro 180 giorni?
Lug26

Che cosa succede se non si approva il rendiconto entro 180 giorni?

Il rendiconto condominiale è quel documento che l’amministratore deve presentare all’assemblea e che contiene il quadro economico-finanziario del condominio in relazione all’anno di gestione appena trascorso e comunque più in generale alla situazione finanziaria della compagine. L’amministratore, giova ricordarlo, è tenuto a presentare il rendiconto di gestione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio al quale si riferisce (art. 1130 n. 10 c.c.); la norma fa riferimento al lasso temporale ma non al momento da cui parte il conteggio. Una lettura complessiva degli articoli dedicati al documento contabile lascia intendere che i suddetti centottanta giorni decorrano da quel momento. È altresì utile rammentare che l’omessa o tardiva presentazione del rendiconto all’assemblea può portare alla revoca giudiziale dell’amministratore per gravi irregolarità nella gestione (Art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.). L’approvazione del rendiconto da parte dell’assemblea– che può comunque essere soggetto a revisione negli anni successivi (art. 1130-bis c.c.) – fa sì che le spese in esso indicate – a livello generale e rispetto ai singoli condòmini – siano fatte proprie dell’assemblea stessa che, in quel modo, ratifica o comunque certifica o prende atto dell’operato dell’amministratore per l’anno precedente. Eccezion fatta per il caso di errori nella ripartizione delle spese, di deliberazioni con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge, oppure di eccesso di potere, falsità o incompetenza, il rendiconto non è contestabile. In altre parole: non ci si può rivolgere all’Autorità Giudiziaria per chiedere che dichiari illegittima l’approvazione di una spesa che era nelle prerogative dell’assemblea approvare, se la suddetta approvazione è avvenuta nel rispetto della legge. Si rammenti che il rendiconto è validamente approvato: a) in prima convocazione, dalla maggioranza dei presenti (anche per delega) in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio; b) in seconda convocazione, dalla maggioranza dei presenti (anche per delega) in assemblea che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio (cfr. art. 1136, secondo e terzo comma, c.c.). L’approvazione del rendiconto e del relativo riparto, è utile ricordarlo, consente la richiesta di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. E se l’assemblea, per qualunque motivo, non approva il rendiconto? Il problema principale, in casi del genere, sta nella mancanza di uno strumento di facile soluzione per l’aggressione di determinate situazioni di morosità. I motivi sono quelli esposti appena sopra. Eppure non tutto è perduto. Si supponga che i condòmini giustamente lo ritengano errato: in tal caso è fondamentale che si richiedano all’amministratore le correzioni ritenute indispensabili, chiedendo la convocazione di una successiva assemblea per ridiscuterlo. In simili circostanze nulla vieterebbe ai condòmini non in linea con il pensiero della maggioranza che ha deliberato in tal senso, di impugnare...

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Quorum necessari per l’annullamento e modifica di una delibera condominiale
Lug05

Quorum necessari per l’annullamento e modifica di una delibera condominiale

Quali sono i quorum che è necessario raggiungere affinché sia validamente deliberata l’annullamento o la modifica di una precedente delibera dell’assemblea condominiale? Per sostituzione di delibera condominiale deve intendersi una successiva decisione, assunta dall’assemblea volta a: a) porre nel nulla una decisione assunta precedentemente; b) sostituirla con altra di contenuto differente (es. modificativo di alcuni aspetti); c) sostituirla con altra identica, al fine di emendare la precedente da profili d’invalidità. Alcuni esempi chiariranno meglio la portata concreta di queste affermazioni. Quanto alla prima ipotesi, si pensi alla deliberazione iniziale con la quale i condòmini abbiano deciso di installare un ascensore, salvo cambiare idea successivamente. Nel secondo caso si può pensare alla delibera di nomina di Tizio quale amministratore, successivamente sostituita da altra con la quale viene preferito Caio. Quanto alla terza fattispecie, si faccia riferimento alla delibera adottata dall’assemblea senza la convocazione di un condòmino ed alla successiva deliberazione del medesimo tenore questa volta assunta con la corretta convocazione di tutti gli aventi diritto. In tutti e tre i casi, è bene evidenziarlo, la sostituzione può essere priva di effetti verso terzi, oppure portare con sé delle conseguenze. Si supponga, quanto alla prima ipotesi, che l’amministratore abbia già conferito incarico all’impresa scelta in assemblea per la installazione dell’ascensore. Il cambio di idea potrebbe portare il condominio a vedersi recapitata una richiesta di risarcimento danni per mancato guadagno. Lo stesso dicasi per la sostituzione dell’amministratore, ove lo stesso sia stato sostituito senza giusta causa. Se la sostituzione di una delibera viziata avviene in seguito all’inizio di un contenzioso, questo potrebbe andare avanti per la così detta soccombenza virtuale. Maggioranze per cambiare idea Chiariti gli aspetti generali è indispensabile comprendere quali siano i quorum deliberativi da rispettare per la sostituzione della delibera. Al riguardo la risposta è semplice: gli stessi necessari per l’originaria deliberazione. Si badi: gli stessi richiesti dalla legge, non quelli eventualmente raggiunti nel caso della sua prima adozione. Così, per dirla con un caso concreto, per deliberare la nomina di un amministratore (al pari della installazione di un ascensore) è necessario (e sufficiente) il voto favorevole della maggioranza dei presenti alla riunione che rappresentino almeno metà del valore millesimale dell’edificio. Se la delibera è adottata da tutti i presenti e ad esempio 700 millesimi, per sostituirla sarà necessario il quorum indicato dalla legge e non quello effettivamente raggiunto. Qualora la sostituzione avvenisse con maggioranze più basse rispetto a quelle indicate dal codice civile, quella decisione dev’essere considerata annullabile, con la conseguenza che in caso di mancata impugnazione nei termini di legge (art. 1137 c.c.), essa sarà inoppugnabile. Unico caso in cui è sempre necessario il consenso di tutti...

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Dissenso alle liti: Il condòmino può evitare di pagare le spese legali
Mag29

Dissenso alle liti: Il condòmino può evitare di pagare le spese legali

Il dissenso alle liti, in base all’Art. 1132 del codice civile, può essere manifestato soltanto in ordine alle cause, attive o passive, alle quale il condominio abbia deciso di partecipare in forza di una delibera assembleare. L’articolo 1132 c.c. è tra quelli che non sono stati toccati dalla riforma del 2012, mentre avrebbe avuto bisogno di una radicale riscrittura, meglio ancora sarebbe stata la sua eliminazione. Infatti la norma in esame è confusa, si presta a interpretazioni le più disparate ed è fonte di contrasti tra amministratori e condomini, così come tra i condomini, ma soprattutto è dannosa, contraria allo spirito di socialità che deve (dovrebbe?) permeare il condominio. Ma alcuni punti fermi ci sono, anche se il merito di questi va ascritto alla giurisprudenza più che al legislatore. Delibera : necessità imprescindibile. Il primo punto fermo : il dissenso può essere manifestato soltanto in ordine alle cause, attive o passive, alle quale il condominio abbia deciso di partecipare in forza di una delibera assembleare : se non c’è la delibera i condomini non hanno la facoltà di esprimere il dissenso. La delibera è quindi un presupposto essenziale per poter manifestare il dissenso alla lite. Ne consegue che non esiste la facoltà per i condomini di esercitare il dissenso in ordine alle liti che l’amministratore promuove o alle quali resiste senza il preventivo “passaggio in assemblea” perché rientrano nell’esercizio dei suoi poteri, ad esempio il ricorso per decreto ingiuntivo contro i condomini morosi o il ricorso d’urgenza per il passaggio elle consegne nei confronti dell’amministratore uscente. Due formalità necessarie Il secondo punto  certo è che il dissenso, per il condomino presente in assemblea, debba essere espresso con due atti distinti, entrambi essenziali. Il condomino presente in assemblea infatti deve votare “no”  allorché si voti sulla partecipazione o meno del condominio alla causa, cioè deve essere manifestamente “dissenziente” in relazione alla delibera, il voto “negativo” è solo la prima formalità, assolutamente necessaria, ma non basta. Infatti il solo votare “no” non è sufficiente per essere esclusi dalle eventuali conseguenze negative della causa, cioè per essere “dissenziente” nel significato di cui all’art. 1132 c. c. Per essere dissenziente nel senso di essere legittimamente escluso dalle spese di causa il condomino che abbia espresso voto negativo in assemblea ha poi l’obbligo di notificare – ma basta una lettera raccomandata a.r. – all’amministratore un atto scritto con il quale ribadisce la sua contrarietà alla causa e quindi la sua volontà di essere esonerato dalla partecipazione alle spese. Tale comunicazione deve pervenire all’amministratore entro 30 giorni dalla data dell’assemblea Ovviamente il condominio assente, se volesse dissentire dalla lite giudiziaria, dovrebbe soltanto inviare all’amministratore la...

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Non si può costituzione un fondo cassa condominiale per sopperire alle morosità.
Mag14

Non si può costituzione un fondo cassa condominiale per sopperire alle morosità.

Nulla la delibera che, senza l’unanimità dell’assemblea, costituisce un fondo cassa condominiale per sopperire alla morosità dei condomini. E’ nulla la delibera che senza l’unanimità dell’assemblea costituisce un fondo cassa condominiale per sopperire ai problemi di liquidità dell’ente di gestione, causati dal mancato pagamento delle quote condominiali da parte dei condomini morosi. Quindi, il fondo cassa non può essere giustificato, di per sè, sulla base di generiche “esigenze contabil” senza alcuna previsione di futuri conguagli. Questo è quanto disposto dal Tribunale di Roma. (Sentenza del 11/07/2016, n. 13857). Nell’assemblea di un condominio era stata deliberata la creazione di un fondo cassa per esigenze contabili e per il pagamento di alcune fatture ma che in realtà puntava a ripianare le perdite causate dal mancato pagamento dei condomini morosi. L’ex amministratrice di condominio e alcuni condomini congiunti decidevano dunque di impugnare tale delibera, sostenendo altresì che l’argomento della costituzione del fondo cassa non era all’ordine del giorno e che prevedendo una quota di 200€ per ciascun condomino era stato adottato un criterio di riparto generico e diverso da quello fissato dalla legge, senza tenere conto delle quote millesimali. Gli attori chiedevano inoltre il risarcimento del danno per alcune presunte minacce e diffamazioni subite proprio dall’ex amministratrice. La sentenza. In caso di mancato pagamento delle quote condominiali da parte dei condomini morosi, chiedere un ulteriore esborso ai condomini che invece hanno già pagato significa chiamarli a partecipare alle spese condominiali in misura non proporzionale al valore delle rispettive proprietà. Fonte: http://www.condominioweb.com (Avv. Gabriele Voltaggio) CONTATTACI PER MAGGIORI INFORMAZIONI +39.0645473618 +39.3397303282 Oppure compila il form per ricevere informazioni oppure per richiedere un nostro contatto gratuito RICHIESTA CONTATTO GRATUITO / INFORMAZIONI Cognome e Nome * Città * Indirizzo Email * Telefono * Richiesta * Privacy policy Inviando il presente modulo acconsento al trattamento dati ai sensi del Regolamento 2016/679/UE * Campi...

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