Linee Guida di ANACI Roma per i servizi a rimborso degli immobili ATER
Linee Guida di ANACI Roma su riscossione dei tributi, convocazione dell’assemblea e computo delle relative maggioranze per le delibere riguardanti servizi a rimborso nei condomìni di edifici in cui sono presenti immobili di proprietà ATER Gli amministratori dei condomìni in cui sono presenti immobili di proprietà della Azienda Territoriale per l’Edilizia Residenziale Pubblica del Comune di Roma (“ATER”) stanno ricevendo, in questi giorni, una nota con la quale, richiamando quanto disposto dall’art. 49 bis della legge regionale 28 dicembre 2006, n. 27, come modificato dall’art. 17, comma 65, della legge regionale 14 agosto 2017, n. 9, viene loro rappresentato che «[…] In ottemperanza alla indicata legge “per le delibere relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi a rimborso, ivi compreso il riscaldamento” gli amministratori nelle riunioni condominiali sono tenuti a convocare gli assegnatari degli alloggi ed inoltre agli stessi compete “di agire in giudizio per il recupero – nei confronti degli assegnatari – qualora gli stessi si dovessero rendere morosi” […]». Con la medesima nota, le amministrazioni condominiali vengono, quindi, invitate dall’ATER “[…] a richiedere direttamente agli assegnatari tutte le quote relative alla gestione dei servizi che, per l’effetto, non verranno più corrisposte da questa Azienda […] in caso di inadempienza degli obblighi ad agire giudizialmente nei confronti degli stessi con la massima tempestività, e comunque entro i termini di legge, dandone contestuale comunicazione a questa Azienda […]”. La nota dell’ATER pone, quindi, le amministrazioni condominiali dinanzi ad un duplice ordine di problemi: l’esatta individuazione del soggetto (ente pubblico proprietario o assegnatario in locazione) al quale indirizzare la richiesta di pagamento dei contributi connessi alla gestione dei servizi a rimborso e, in caso di inadempienza, nei confronti del quale agire giudizialmente per il recupero di quanto dovuto; l’esatta individuazione del soggetto (ente pubblico proprietario o assegnatario in locazione) al quale indirizzare l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale ove la stessa sia chiamata a deliberare (anche) sui servizi a rimborso 1 e, quindi, le modalità di computo dei relativi quorum (costitutivo e deliberativo). 1 Fonte www.aterprovinciadiroma.it: sono servizi quelli resi per per igiene ambientale, servizi idrici, energia elettrica, ascensori, aree a verde, riscaldamento. * * * E’ opportuno, preliminarmente, riportare quanto disposto dall’art. 49 bis, comma 5, della soprarichiamata legge regionale 28 dicembre 2006, n. 27, ai sensi del quale: ” Gli assegnatari in locazione di alloggi compresi negli stabili a regime condominiale hanno il diritto di voto, in luogo dell’ente gestore, per le delibere relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi a rimborso, ivi compreso il riscaldamento. Le spese relative a tali servizi sono versate direttamente all’amministrazione di condominio, cui compete di agire anche...
Come partecipare ad un’asta giudiziaria telematica
Comprare un box, un’auto o un appartamento a un’asta giudiziaria dall’ufficio o col PC di casa? Da qualche anno è possibile, grazie a nuove norme che prevedono in alcuni casi la vendita di beni mobili e immobili con modalità telematiche e, in tale caso, il “presentatore” di un’offerta telematica dovrà soltanto munirsi di una casella di posta elettronica certificata (PEC) e di un dispositivo per la firma digitale. La normativa di riferimento è contenuta nel Codice di procedura civile e nelle regole tecniche e operative del D.M. n. 32/2015.Innovazione, digitalizzazione e telematizzazione avanzano anche nelle aule dei tribunali. In particolare, a seguito della riforma della materia delle esecuzioni immobiliari, da qualche anno viene effettuata con modalità telematica anche la vendita forzata dei beni mobili e immobili disposta dal giudice dell’esecuzione o dal professionista delegato.Chi vuole presentare la propria offerta per acquistare un bene messo all’asta oggi lo può fare senza presentarsi fisicamente il giorno della vendita in tribunale o nell’ufficio di un professionista delegato alla vendita, ma utilizzando una postazione internet, un dispositivo di firma digitale e una PEC, cioè una casella di posta elettronica certificata.Vi è comunque chi ritiene opportuno affidarsi a società specializzate per espletare la procedura prevista per la presentazione della domanda di acquisto e per altre fasi che possono rivelarsi complesse per chi, pur avvezzo all’uso degli strumenti digitali, non ha familiarità con la materia. Un po’ di norme… In base all’art 569, comma 3, c.p.c. il giudice, dopo avere disposto con ordinanza la vendita forzata dell’immobile, “stabilisce, salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura, che il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti e, nei casi previsti, l’incanto, nonché il pagamento del prezzo, siano effettuati con modalità telematiche, nel rispetto della normativa regolamentare di cui all’articolo 161-ter delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.”Le modalità di svolgimento dell’asta telematica sono invece previste dal D.M. 26 febbraio 2015, n. 32 (Regolamento recante le regole tecniche e operative per lo svolgimento della vendita dei beni mobili e immobili con modalità telematiche).La vendita telematica è gestita – su autorizzazione del giudice – da un soggetto costituito in forma di persona giuridica che deve essere iscritto in un apposito registro istituito dal Ministero di Giustizia: la gara si svolge tra più offerenti tramite l’utilizzo di una specifica piattaforma informatica, messa a disposizione dal “gestore” – per l’appunto, la società autorizzata dal giudice a gestire la vendita telematica – che consente la gestione e la partecipazione alla vendita tramite le modalità e le specifiche previste dal D.M. n. 32/2015. Il PVP (Portale delle...
Diritti e Doveri dell’inquilino e del Locatario.
I Diritti dell’ Inquilino (Art. 1571-1575-1585-1587 C.C.) L’inquilino, a meno che non sia anche proprietario di altra unità immobiliare situata nell’edificio condominiale, non è legittimato a sollecitare interventi sulle parti comuni. Se però si tratta di contrastare una molestia di fatto portata da terzi ( per esempio stillicidio, proveniente dal tetto, sul balcone dell’appartamento condotto in locazione ) l’inquilino può agire direttamente nei confronti del condominio, chiedendo che venga rimosso il lamentato inconveniente ( secondo comma articolo 1585 Codice civile ). La locazione è regolamentata dall’articolo 1571 del codice civile e viene definita come un contratto con il quale una parte, il locatore, si impegna a concedere ad un’altra parte, il conduttore, il godimento di una cosa mobile o immobile per un dato tempo, dietro il pagamento di un determinato corrispettivo. La normativa stabilisce che un contratto che si riferisce all’affitto di un’unità abitativa, obbligatoriamente, deve avere la forma scritta, pena l’annullamento dello stesso. Dal contratto d’affitto di una abitazione nascono, sia a carico del proprietario che a carico dell’inquilino, diritti e doveri reciproci. Chi cede in affitto una casa ha dei doveri nei confronti dell’inquilino e quei doveri del proprietario diventano diritti per l’inquilino e viceversa. Doveri del locatore (o proprietario) – art. 1575 codice civile Il locatore deve garantire e consegnare la casa in un buono stato di manutenzione. L’immobile non deve quindi necessitare di nessuna riparazione o altro intervento prima che l’inquilino vi entri; ha l’obbligo di farsi carico delle riparazioni che sono necessarie per mantenere il buono stato della casa e per garantirne l’idoneità per tutta la durata del rapporto di affitto, fatte salve solo quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore; ha l’obbligo di farsi carico delle opere di manutenzione straordinaria richieste dalle condizioni in cui si trova l’immobile; ha l’obbligo di garantire all’inquilino il pacifico godimento della casa nell’ipotesi che qualcuno possa avanzare pretese sullo stesso; spetta sempre al proprietario l’adeguamento dell’immobile alle nuove disposizioni di legge, ogni volta che queste vengono emanate; Doveri del conduttore (o inquilino) – art. 1587 codice civile Il conduttore ha l’obbligo di servirsi della casa per l’uso determinato dal contratto e usando la “diligenza del buon padre di famiglia”; ha l’obbligo di pagare il corrispettivo periodico alla scadenza prestabilita, rispettando sempre le modalità di pagamento pattuite; ha l’obbligo di restituire la casa alla scadenza del contratto nello stesso stato in cui si trovava quando gli è stata consegnata; ha l’obbligo di rispondere della perdita e del deterioramento della cosa avvenute nel corso della locazione, anche se causate da un incendio, qualora non venga provato che siano accaduti per fatti non imputabili all’inquilino; in caso...
Quando sorge e come costituire un supercondominio
Il supercondominio è quella particolare tipologia di complesso edilizio nel quale più edifici, non costituenti per forza singolo condomini, hanno in comune beni, servizi o impianti. Per lungo tempo si è dibattuto sulle norme applicabili al supercondominio: norme sulla comunione in generale oppure norme sul condominio negli edifici? Era il 2000 quando la Cassazione, ponendo fine al contrasto, specificò che “allo stesso modo di quanto avviene per le parti di uso comune afferenti ad una sola costruzione (e, di solito, interne ad essa), le cose, gli impianti ed i servizi elencati dall’art. 1117 cit., comuni a più costruzioni e spesso esterni ad esse, sono del pari necessari per l’esistenza e per l’uso, ovvero sono destinati all’uso o al servizio dei piani o delle porzioni di piano siti nei diversi fabbricati, quando questi sono legati dallo stesso vincolo strumentale, materiale o funzionale. In virtù della medesima ratio, la regola statuita dall’art. 62 comma i disp. att. cod. civ. cit. – secondo cui le norme sul condominio si applicano alle parti degli edifici, che restano in comune dopo lo scioglimento del condominio originario e la costituzione dei condomini separati – si estende alle cose, agli impianti ed ai servizi comuni a più fabbricati indipendenti e costituiti in distinti condomini fin dall’origine, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale. La ragione, necessaria e sufficiente, consiste nell’identico collegamento strumentale, concretato dalla relazione di accessorietà, che vincola anche queste parti” (così Cass. 7 luglio 2000 n. 9096). La sentenza non era pronunciata a Sezioni Unite ma ebbe comunque lo stesso effetto: dopo di essa la giurisprudenza non ha più dubitato sull’applicabilità delle norme di cui agli artt. 1117 e ss. c.c. anche al supercondominio. Il principio è stato ribadito in sede di approvazione della riforma del condominio, inserendo nel codice civile l’art. 1117-bis, che recita: Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117. Chiarito che al supercondominio si applicano le norme dettate in materia di condominio, è utile domandarsi: quando sorge il supercondominio? Esso necessità d’un atto costitutivo formale o, come per il condominio, è bastevole la comunanza di beni, servizi o impianti? La Corte di Cassazione è tornata a soffermarsi sull’argomento con la sentenza n. 19800 del 19 settembre 2014 affermando che “ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere ipso iure et facto, se il...
Bonus facciate 2021: le condizioni per beneficiare del credito del 90% e la sua cessione.
Fino al 31 dicembre 2021 si potrà fruire della detrazione fiscale del 90% dall’articolo 1, commi da 219 a 224 della Legge 27 dicembre 2019, n. 160 (Legge di bilancio 2020), per gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti (c.d. bonus facciate). Bonus facciate e Legge di Bilancio 2021 Tra le varie proroghe inserite nella legge 30 dicembre 2020, n. 178 (c.d. Legge di Bilancio 2021) c’è, infatti, quella relativa al bonus facciate. L’art. 1, comma 59 della nuova Legge di Bilancio ha previsto la proroga al 2021 per una delle detrazioni fiscali più apprezzate dai contribuenti, soprattutto per la facilità e chiarezza delle condizioni di accesso. Sono, infatti, 3 le condizioni previste dalla normativa: la prima riguarda l’ubicazione degli edifici sottoposti all’intervento di recupero della facciata;la seconda la visibilità delle facciate;la percentuale di intonaco su cui intervenire. L’ubicazione degli edifici Per prima cosa, l’art. 1, comma 219 della Legge di Bilancio 2020 ha previsto che il bonus facciate spetti a condizione che gli edifici oggetto degli interventi siano ubicati in zona “A” o “B” ai sensi del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali. L’assimilazione alle zone “A” o “B” della zona territoriale dovrà risultare dalle certificazioni urbanistiche rilasciate dagli enti competenti. Ricordiamo che secondo l’art. 2 del decreto n. 1444/1968 sono classificate «zone territoriali omogenee: A – le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;B – le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5 per cento (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 m3/m2. Non essendo tale classificazione obbligatoria, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, se non dovessero risultare tali zone omogenee, l’importante è che gli edifici ti trovino in aree che, indipendentemente dalla loro denominazione, siano riconducibili o comunque equipollenti alle zone territoriali “A” o “B”. La visibilità delle facciate Un requisito sul quale si è disquisito molto in sede di interpelli all’Agenzia delle Entrate, riguarda la visibilità su strada delle facciate su cui si vuole fruire del bonus 90%. Sull’argomento l’Agenzia delle Entrate ha più volte chiarito che il bonus facciate non spetta, tra l’altro, per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio, fatte salve quelle visibili dalla strada o da...