Il supercondominio è quella particolare tipologia di complesso edilizio nel quale più edifici, non costituenti per forza singolo condomini, hanno in comune beni, servizi o impianti.
Per lungo tempo si è dibattuto sulle norme applicabili al supercondominio: norme sulla comunione in generale oppure norme sul condominio negli edifici?
Era il 2000 quando la Cassazione, ponendo fine al contrasto, specificò che “allo stesso modo di quanto avviene per le parti di uso comune afferenti ad una sola costruzione (e, di solito, interne ad essa), le cose, gli impianti ed i servizi elencati dall’art. 1117 cit., comuni a più costruzioni e spesso esterni ad esse, sono del pari necessari per l’esistenza e per l’uso, ovvero sono destinati all’uso o al servizio dei piani o delle porzioni di piano siti nei diversi fabbricati, quando questi sono legati dallo stesso vincolo strumentale, materiale o funzionale.
In virtù della medesima ratio, la regola statuita dall’art. 62 comma i disp. att. cod. civ. cit. – secondo cui le norme sul condominio si applicano alle parti degli edifici, che restano in comune dopo lo scioglimento del condominio originario e la costituzione dei condomini separati – si estende alle cose, agli impianti ed ai servizi comuni a più fabbricati indipendenti e costituiti in distinti condomini fin dall’origine, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale.
La ragione, necessaria e sufficiente, consiste nell’identico collegamento strumentale, concretato dalla relazione di accessorietà, che vincola anche queste parti” (così Cass. 7 luglio 2000 n. 9096).
La sentenza non era pronunciata a Sezioni Unite ma ebbe comunque lo stesso effetto: dopo di essa la giurisprudenza non ha più dubitato sull’applicabilità delle norme di cui agli artt. 1117 e ss. c.c. anche al supercondominio.
Il principio è stato ribadito in sede di approvazione della riforma del condominio, inserendo nel codice civile l’art. 1117-bis, che recita:
Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.
Chiarito che al supercondominio si applicano le norme dettate in materia di condominio, è utile domandarsi: quando sorge il supercondominio? Esso necessità d’un atto costitutivo formale o, come per il condominio, è bastevole la comunanza di beni, servizi o impianti?
La Corte di Cassazione è tornata a soffermarsi sull’argomento con la sentenza n. 19800 del 19 settembre 2014 affermando che “ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti.
Si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione” (Cass. n. 19939 del 2012; in senso sostanzialmente analogo, Cass. n. 17332 del 2011)” (Cass. 19 settembre 2014 n. 19800).
E’ da questo momento, quindi, e non dall’eventuale delibera costitutiva che sorge l’obbligo di chiedere all’agenzia delle entrate l’attribuzione del codice fiscale del supercondominio.
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A cura dell’Avv. Alessandro Gallucci
Fonte: www.condominioweb.it