Una fase molto delicata.
Una delle fasi più delicate della vita condominiale si verifica quando l’amministratore condominiale cessa il suo incarico e, con il subentro del nuovo amministratore, quello uscente, ha alcuni obblighi da adempiere.
La Cassazione ha precisato che: l’amministratore del condominio alla scadenza del suo mandata è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell’esercizio del mandato per conto del condominio, vale a dire tutto ciò che ha in cassa, indipendentemente dalla gestione alla quale le somme si riferiscono (Corte Cass. sentenza n. 10815/00).
Tale orientamento è stato seguito anche dalla giurisprudenza di merito. (Trib. Roma 6 agosto 2009, n. 17206, ove si precisa che i documenti devono essere restituiti in originale; Trib. Roma 25 gennaio 2007, n. 10818, ove si afferma la responsabilità per i danni che derivino dall’omessa o ritardata restituzione).
Tra i principali doveri vi è quello della consegna di tutta la documentazione del condominio (verbali di assemblea, libri contabili, certificati amministrativi, carte attinenti al personale dipendente, ecc.).
Altro obbligo, fondamentale del vecchio amministratore, è di predisporre il rendiconto della gestione successiva all’approvazione dell’ultimo consuntivo: in tale rendiconto dovrà essere evidenziata la spesa con i documenti giustificativi e l’entrata con le eventuali rimanenze di cassa. L’amministratore in questione è obbligato in ogni caso a consegnare il denaro di proprietà dei condomini, in quanto nell’ipotesi di violazione di tale obbligo, si rende responsabile di appropriazione indebita.
Alcune conseguenze. Nella pratica, si possono verificare alcuni atteggiamenti ostruzionistici da parte dell’amministratore uscente. Per esempio il Tribunale di Roma con sentenza del 02 febbraio 2010 n. 1079 ha affrontato il caso relativo alle conseguenze in caso di omessa consegna della documentazione contabile da parte di un amministratore di condominio al nuovo amministratore, che aveva richiesto il passaggio delle consegne, ha affermato che in tali casi si può configurare il reato di appropriazione indebita, in considerazione degli ammanchi consistenti rilevati dalla documentazione in possesso del condominio. Inoltre il Tribunale di Milano (sentenza 201/2010) ha condannato un amministratore a rimborsare al condominio il relativo importo, con interessi per non aver provveduto a inserire nel rendiconto condominiale il debito di un condomino e ha condannato un amministratore che – a seguito della revoca del mandato – non aveva tempestivamente riconsegnato i documenti, al risarcimento dei danni liquidati equitativamente. I giudici di merito hanno anche ammesso la possibilità di ricorrere, al fine di ottenere dall’amministratore riottoso cessato dalla carica la consegna dei documenti relativi alla gestione condominiale, al procedimento per decreto ingiuntivo, avendo la domanda ad oggetto cose mobili determinate (Trib. Ariano Irpino 24 aprile 2007).
Ovviamente nel caso in cui l’amministratore revocato non provveda con sollecitudine al passaggio di consegne, è possibile adire l’autorità giudiziaria, ex articolo 700 del Codice di procedura civile, perché quest’ultima ordini la trasmissione di tutti i documenti relativi al condominio al nuovo amministratore nominato (Trib. Salerno 3 ottobre 2006; Trib. Roma 2 agosto 2003; Trib. Trieste 3 aprile 1993. Il ricorso alla procedura ex art. 700 c.p.c. ha la finalità di tutelare non solo il condominio ma anche la posizione personale del nuovo amministratore che diventa responsabile sotto il profilo civile e penale dal momento in cui viene nominato, anche perché l’amministratore uscente resta in carica, con tutti i suoi poteri, finché non è sostituito.
Una nuova fattispecie: la consegna parziale. Concretamente il passaggio delle consegne si realizza in queste fasi:
i due amministratori si incontrano, per prassi oramai consolidata, presso lo studio dell’amministratore uscente;
l’amministratore uscente redige un elenco di tutti i documenti condominiali, che verrà li consegnato al subentrante;
viene predisposto un verbale di passaggio di consegne in cui vengono riportati tutti i documenti condominiali consegnati al nuovo amministratore;
entrambi gli amministratori sottoscrivono il verbale.
Questa è la prassi salvo alcuni piccoli inconvenienti:
può accadere che l’amministratore uscente ritardi il passaggio delle consegne;
il passaggio delle consegne avvenga solo “parzialmente” e non completamente “nella mani” dell’amministratore subentrante.
Quest’ultima eventualità si può verificare quando un amministratore restituisce, preliminarmente solo i documenti “essenziali”, mentre gli altri (documenti giustificativi delle spese e delle entrate degli anni pregressi), in un secondo momento lasciandoli, per esempio, nella portineria del condominio.
Questo è un caso deciso dal Tribunale di Roma (ordinanza del 30 settembre 2011), che ha ritenuto che legittimo e corretto il comportamento dell’amministratore uscente che effettua il passaggio delle consegne solo parzialmente, lasciando la rimanente documentazione in un locale condominiale, in quanto sussistono sufficienti elementi per ritenere che la documentazione condominiale di cui si chiede la consegna non sia stata trattenuta dall’amministratore uscente.
Di fronte a tale ordinanza si propone reclamo ex art. 669 terdecies c.p.c. ma il collegio del Tribunale di Roma, rigetta il reclamo osservando quando segue: “deve ritenersi che tale atto (la circostanza che i documenti non indicati nel verbale di consegna si trovino custoditi nel locale portineria) di fatto permetta all’amministratore attualmente in carica di entrare agevolmente in possesso della documentazione di cui necessita ai fini della gestione, atteso che la stessa si trova in locali di pertinenza del condominio e, oltretutto nella disponibilità del portiere, il quale è pur sempre un soggetto che esercita mansioni alle dipendenze del condominio stesso”.
Una soluzione poco condivisibile. Tale affermazione, potrebbe concretizzare oltre ad un pericoloso precedente giurisprudenziale, fornire una serie di sgradevoli conseguenze quali per esempio la fuga di alcuni amministratori poco corretti, che a questo punto potranno occultare facilmente alcuni documenti condominiali.
Ma vi è ancora un altro punto da valutare. La mancata consegna, di tutta la documentazione “nelle mani” dell’amministratore subentrante, implica che tutti i dati sensibili in essi contenuti potranno essere letti da persone terze (per esempio il portiere) senza incorrere nel rischio di essere passibili di una sanzione.
Dalle considerazioni svolte, possiamo ritenere che l’interpretazione data dal Tribunale di Roma lascia forti dubbi sulla corretta prassi da seguire in quanto sull’amministratore cessato grava l’obbligo di restituire tutti i documenti inerenti alla gestione condominiale.
In tal senso si è espressa la giurisprudenza: la documentazione deve essere consegnata nella sua interezza inclusi tutti i documenti, di qualsiasi natura e provenienza, relativi alla gestione condominiale, anche se riferiti a segmenti temporali, atti e rapporti compresi nei bilanci consuntivi già approvati dall’assemblea e indipendentemente dal periodo di gestione al quale essi ineriscono, oltre a quanto abbia in cassa (Cfr. in tal senso Cass. n.1851 del 2000, recentemente confermata dal Tribunale di Messina (sez. 9 gennaio 2012 n°20) secondo cui: “l’amministratore cessato dall’ufficio ha l’obbligo di restituire la cassa e tutti i documenti relativi alla gestione condominiale”.
Fonte: Condominioweb.com