È obbligatoria la polizza assicurativa condominiale? Gli aspetti fondamentali.
Con l’entrata in vigore della L.n.220/2012, la disciplina del condominio ha subito una corposa modifica. Tuttavia, tale intervento non ha previsto l’obbligo, per i condomini, della stipula di una o più polizze di assicurazione. Come detto, la polizza assicurativa condominiale non riveste carattere di obbligatorietà, non essendoci alcuna normativa ad imporla. Può però diveltarlo ove il regolamento condominiale preveda espressamente l’obbligo di sottoscrivere una assicurazione di questo genere. Naturalmente anche nel caso in cui non sussista alcun obbligo sarebbe consigliabile provvedere alla stipula di una copertura di questo genere, proprio per avere le spalle coperte in caso di incidenti che vedano colpite terze persone. Le polizze che possono interessare il condominio sono le seguenti: La polizza sulle parti comuni (detta anche “polizza globale fabbricato”) che di norma copre l’edificio da incendio, responsabilità civile, guasti, fenomeni dannosi, ecc. Tale polizza può essere anche molto ampia ed articolata, in relazione alle esigenze e agli interessi dei condomini stessi. La polizza rischi per lavori straordinari: con essa, a fronte di un appalto per lavori straordinari, il condominio può tutelarsi per i danni recati dal cantiere, benché sussista la contemporanea assicurazione dell’appaltatore e il vincolo contrattuale di sollevare il condominio da eventuali eventi cagionati a terzi, in occasione dei lavori. La polizza di tutela legale: in questo caso occorre verificarne bene la portata e le esclusioni (spesso le liti interne al condominio e per il recupero delle spese condominiali sono escluse) e vanno esaminate le franchigie. La valutazione della polizza, della compagnia assicuratrice e delle garanzie coperte è una fase cruciale.È senz’altro opportuno scegliere di stipulare la polizza più adatta al condominio di riferimento, richiedendo più preventivi a più Compagnie di assicurazione. A tal fine, possono essere utili alcune regole da seguire: Informarsi sulla solvibilità della Compagnia di assicurazione, poiché il margine di solvibilità esprime la stabilità e la sicurezza della Compagnia; Accertarsi che la misura e/o il valore assicurato sia adeguato al valore del fabbricato: con una valutazione corretta, si evita il rischio della c.d. “regola proporzionale”, con la quale, in caso di incendio – per effetto di un massimale inadeguato – la Compagnia indennizzi solo una parte del sinistro, adducendo che il premio era inferiore al valore effettivo del fabbricato (art.1907 c.c.); Stipulare sempre contratti annuali, con polizze complete, in relazione alle reali esigenze del condominio; Prestare molta attenzione alle franchigie previste in polizza, in caso di sinistro; Nella polizza è consigliabile di comprendere anche il danno dalla conduzione di appartamenti per prevedere anche le cause private di danno come, per esempio, una fuoriuscita d’acqua da un appartamento; Non lasciarsi trarre in inganno da Compagnie di assicurazione che, a fronte di...
Quante deleghe può avere un condomino in assemblea condominiale?
Quante deleghe si possono avere in assemblea? L’enunciato dell’art. 67 Disposizioni per l’attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie prevede che “Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale” Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea designato dai comproprietari interessati. Quindi se le unità sono più di venti, un singolo delegato non può rappresentare: più di un quinto dei condomini; e più di 200 millesimi (ossia un quinto del totale dei millesimi). Molte sentenze chiriscono che per applicare il divieto devono essere superati entrambi i presupposti: sia quello del numero di condomini, sia quello dei millesimi. I due criteri non sono alternativi. Il che significa che se una persona rappresenta più di un quinto dei condomini che però hanno tutti pochi millesimi, tanto da non superare un quinto del totale, questi può raccogliere le deleghe. facciamo un esempio:In un condominio di 30 unità, un delegato ha ricevuto la delega di soli 3 altri condomini, nonostante il delegato rappresenti meno di un quinto del totale dei condomini (potrebbe avere altre 5 deleghe), il limite potrebbe comunque essere considerato superato se queste 3 deleghe rappresentano più di 200 millesimi (se ad esempio il proprietario del locale magazzino che si estende per tutta la superficie dello stabile avesse più di 200 millesimi non potrebbe conferire delega ad altro condomino che avesse già altre 6 deleghe in quanto, quest’ultimo, eccederebbe in fase di voto il doppio criterio dettato dall’Art. 67 delle disp. Att. C.C. mentre potrebbe delegare chi ha meno deleghe del limite massimo). Quante deleghe può avere un condomino in condomini con meno di 20 unità immobiliari? L’art. 67 Disposizioni per l’attuazione del Codice civile stabilisce, nel suo enunciato, solo il limite di deleghe nei condomini con più di 20 condomini, quindi da 21 in su. Nulla dice invece per i condomini con 20 o meno di 20 condomini. Da ciò di desume che non sussiste alcun limite al numero di deleghe, sicché la stessa persona potrebbe rappresentare quanti condomini vuole, anche più di un quinto. Si può delegare l’Amministratore di condominio? Sempre il citato articolo 67 delle disp. Att. al Codice civile stabilisce che non è mai possibile conferire delega all’amministratore di condominio, anche quando questi è uno dei condomini. Si può delegare un amico? Si possono delegare anche soggetti esterni al condominio, come un amico o un avvocato, senza che ciò possa influire sulla privacy degli altri condomini. Che succede se un condomino...
Cos’è e come si ottiene il contributo a fondo perduto per il Superbonus 2024
Sono stati confermati dalle Entrate i requisiti per godere del contributo a fondo perduto Superbonus anche nel 2024: Reddito sotto i 15.000 euro, abitazione principale e SAL dei lavori al 60% Il decreto salva Superbonus (DL 212/2013) – spicca il contributo a fondo perduto per i lavori agevolati con Superbonus anche per il 2024. Questo contributo sarà concesso alle famiglie con bassi redditi per coprire le spese sostenute per gli interventi agevolati nel periodo compreso tra il 1° gennaio e il 31 ottobre 2024, a condizione che i lavori abbiano raggiunto uno stato di avanzamento pari o superiore al 60% entro il 31 dicembre 2023. L’obiettivo del decreto è aiutare i contribuenti con i redditi più bassi (sotto i 15.000 euro) di far fronte alla riduzione della detrazione fiscale che passa dal 110% al 70%. Contributo a fondo perduto per il Superbonus 2024: chi ne ha diritto? L’art. 1, comma 2, del decreto in esame prevede che il contributo a fondo perduto venga destinato a coloro che soddisfino i seguenti requisiti: avanzamento dei lavori: almeno il 60% di avanzamento verificato al 31 dicembre 2023; reddito: il contributo sarà destinato ai contribuenti con un reddito di riferimento, calcolato in base al quoziente familiare, inferiore a 15.000 euro; periodo delle spese: le spese devono essere sostenute tra il 1° gennaio e il 31 ottobre 2024. Riordiamo che il quoziente familiare si determina in base ai redditi complessivi del nucleo familiare. bisogna specificare che l’importo del contributo a fondo perduto non concorre alla formazione della base imponibile delle imposte sui redditi. Contributo a fondo perduto per il Superbonus 2024: come presentare domanda ed il suo importo. Il Fondo dal quale si attingerà è lo stesso utilizzato per il contributo erogato nell’anno 2023. Dei 20 milioni di euro originari, sono stati utilizzati soltanto 3.559.000 euro; il fondo presenta pertanto una disponibilità di 16.441.000 euro. Non è ancora stato stabilito l’ammontare del contributo a fondo perduto superbonus 2024, che non potrà superare la differenza tra la misura dell’agevolazione edilizia riconosciuta per il 2023 e quella spettante per le spese sostenute nel periodo indicato del 2024. I criteri e le modalità di erogazione del contributo saranno determinati da un decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze che dovrà essere adottato entro 60 giorni dall’entrata in vigore del decreto del governo. Per approfondire l’enunciato del DL 212/2023 pubblicato in Gazzetta: DECRETO-LEGGE 29 dicembre 2023, n. 212 Misure urgenti relative alle agevolazioni fiscali di cui agli articoli 119, 119-ter e 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77. (23G00226) (GU Serie Generale n.302 del 29-12-2023) CONTATTACI PER MAGGIORI INFORMAZIONI +39.06.70453502...
Una guida alla Ripartizione delle spese condominiali tra inquilino e proprietario
Il codice civile all’articolo 1576, “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. In linea di massima le spese considerate di ordinaria amministrazione sono a carico dell’inquilino, mentre quelle di straordinaria amministrazione sono competenza del proprietario. Tavola di ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino (L = proprietario, C = inquilino) ASCENSORE Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni C Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti L Adeguamento alle nuove disposizioni di legge L Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione C Ispezioni e collaudi C AUTOCLAVE Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) L Manutenzione ordinaria C Imposte e tasse di impianto L Forza motrice C Ricarico pressione del serbatoio C Ispezioni, collaudi e lettura contatori C IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO, DI VIDEOSORVEGLIANZA E SPECIALI Installazione e sostituzione dell’impianto comune di Illuminazione L Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione C Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme L Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme C Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni L Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni C Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili L Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili C Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza L Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza C IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA Installazione e sostituzione degli impianti L Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti L Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario C Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale C Lettura dei contatori C Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua C IMPIANTI SPORTIVI Installazione e manutenzione straordinaria L Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) C Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa) C IMPIANTO ANTINCENDIO Installazione e sostituzione dell’impianto L Acquisti degli estintori L Manutenzione ordinaria C Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi C IMPIANTO TELEVISIVO CENTRALIZZATO E DI RICEZIONE DATI INFORMATIVI Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato e per l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo o satellitare L Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato e per l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo o satellitare C PARTI COMUNI Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico L Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico C Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari L Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari C Manutenzione...
La differenza tra rendiconto consuntivo e preventivo condominiale – contabilità condominiale
Quando si parla di bilancio condominiale, di conseguenza è importante sottolineare che esistono due tipologie di bilancio, ovvero il bilancio consuntivo ed il bilancio preventivo. Il bilancio preventivo condominale è il documento che presenta il preventivo delle spese da affrontare nell’anno contabile, definito esercizio contabile. Generalmente il bilancio preventivo si redige sulla base di quello approvato l’anno precedente tenendo conto dell’eventuale incremento dei prezzi e, naturalmente, delle possibili nuove opere di manutenzione straordinaria da apportare in condominio. Il bilancio condominiale, o per meglio dire rendiconto condominiale, è il documento più importante del condominio, poiché contiene appunto il resoconto della gestione condominiale svolta dall’amministratore di condominio. L’art. 1130-bis stabilisce infatti che: “Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.” L’amministratore di condominio ha quindi il compito di registrare accuratamente ed in modo chiaro tutte le spese sostenute dal condominio nel corso dell’esercizio contabile. Ogni condomino ha il diritto di chiedere all’amministratore di prendere visione e analizzare il bilancio condominiale il quale è formato da tre documenti: registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica ed esplicativa. Nello specifico, il registro di contabilità contiene tutti i movimenti contabili (entrate ed uscite) fatti dall’amministratore per conto del condominio; il riepilogo finanziario consiste nello stato di patrimonio del condominio (crediti, debiti, fondi economici di riserva e cassa) ed infine la nota sintetica ed esplicativa non è altro che una relazione scritta dall’amministratore in cui vengono elencati brevemente tutti i fattori e le eventuali problematiche che hanno influito sulla gestione condominiale. In definitiva il bilancio preventivo è solo una previsione delle spese e viene ripartito in rate periodiche ma entro 180 giorni dal termine dell’esercizio deve essere rendicontato tramite il rendiconto consuntivo il quale potrebbe generare una rata finale di conguaglio a debito oppure a credito a seconda delle spese sostenute dal condominio. quondi è frequante sentire dai condomini la frase “perchè devo pagare il conguaglio se ho pagato tutte le rate?” la risposta è semplice: A fine esercizio anche se si sono pagate tutte le rate, le spese sostenute dal condominio possono essere maggiori rispetto alla previsione fatta con il bilancio preventivo e pertanto il surplus di spese vanno ripartite tra i condomini pro quota generandosi pertanto una rata a conguaglio. CONTATTACI PER MAGGIORI INFORMAZIONI +39.06.70453502 +39.339.7303282 Oppure compila il form per ricevere informazioni oppure per richiedere un nostro contatto gratuito RICHIESTA CONTATTO GRATUITO / INFORMAZIONI Cognome e Nome * Città * Indirizzo Email * Telefono * Richiesta * Privacy policy Inviando il...
La nomina dell’amministratore giudiziario del condominio
Anche nel condominio è possibile procedere (oppure si è costretti a procedere) alla nomina dell’amministratore giudiziario. Di solito, è necessario procedere alla nomina dell’amministratore giudiziario, quando l’assemblea del condominio per inerzia o per contrasti interni non riesce a nominare un amministratore, si tratta di situazioni che si verificano spesso nella realtà, infatti, basta pensare all’ipotesi nella quale per nominare l’amministratore servono i millesimi di un proprietario, il quale è restio a nominare l’amministratore, perché moroso e, quindi, è cosciente che facendo nominare l’amministratore riceverà i decreti ingiuntivi per il pagamento delle spese condominiali, oppure, si potrebbe pensare all’ipotesi in cui, il vecchio amministratore si dimette e l’assemblea (per inerzia) non si riunisce e non nomina un sostituto. L’art. 1129 c.c. prevede che “Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”. L’art. 1129 c.c. pone due questioni: a) la legittimazione a procedere alla nomina dell’amministratore giudiziario, b) la possibilità (o meno) di poter procedere alla nomina dell’amministratore giudiziario quando il numero dei condomini (o dei proprietari?) è minore di 8. La riforma del condominio è intervenuta sulla legittimazione a chiedere la nomina individuando uno dei proprietari e l’amministratore uscente, offrendo a tale soggetto una via di fuga dal condominio, nelle ipotesi nelle quali, presentate le dimissioni o (scaduto l’incarico) l’assemblea non provvede alla nomina di un nuovo amministratore. L’art. 1129 c.c. fa riferimento ad un numero preciso 8 condomini, (sorvolando sul fatto che anche in questa ipotesi in questa ipotesi si pone il problema, già sollevato per l’assemblea del supercondominio, se la locuzione condomino corrisponde – o meno – a quella di proprietario) occorre chiedersi se è possibile procedere alla nomina di un amministratore di condominio quando i condomini sono meno di 8. Per poter fornire una risposta esauriente occorre considerare che anche in presenza di soli due proprietari (c.d. condominio minimo) si è in presenza di un condominio, infatti, il numero dei proprietari può essere rilevante per semplificare alcuni aspetti della gestione del condominio, ma non è un elemento che esclude l’esistenza del condominio. Inoltre devono essere considerati altri due elementi: 1) non esiste nessun obbligo a carico dei singoli proprietari di dover assumere la carica di amministratore di condominio, il altri termini è nulla una delibera di assemblea (o anche un regolamento di condominio) che imponesse ai proprietari di essere amministratore anche se con un sistema turnario (oppure, addirittura, di pagare un amministratore a proprie spese quando è il proprio turno) in quanto imporrebbe degli obblighi senza il consenso di tutti i proprietari, 2) nulla...