Con l’entrata in vigore della L.n.220/2012, la disciplina del condominio ha subito una corposa modifica.
Tuttavia, tale intervento non ha previsto l’obbligo, per i condomini, della stipula di una o più polizze di assicurazione.
Come detto, la polizza assicurativa condominiale non riveste carattere di obbligatorietà, non essendoci alcuna normativa ad imporla. Può però diveltarlo ove il regolamento condominiale preveda espressamente l’obbligo di sottoscrivere una assicurazione di questo genere. Naturalmente anche nel caso in cui non sussista alcun obbligo sarebbe consigliabile provvedere alla stipula di una copertura di questo genere, proprio per avere le spalle coperte in caso di incidenti che vedano colpite terze persone.
Le polizze che possono interessare il condominio sono le seguenti:
- La polizza sulle parti comuni (detta anche “polizza globale fabbricato”) che di norma copre l’edificio da incendio, responsabilità civile, guasti, fenomeni dannosi, ecc. Tale polizza può essere anche molto ampia ed articolata, in relazione alle esigenze e agli interessi dei condomini stessi.
- La polizza rischi per lavori straordinari: con essa, a fronte di un appalto per lavori straordinari, il condominio può tutelarsi per i danni recati dal cantiere, benché sussista la contemporanea assicurazione dell’appaltatore e il vincolo contrattuale di sollevare il condominio da eventuali eventi cagionati a terzi, in occasione dei lavori.
- La polizza di tutela legale: in questo caso occorre verificarne bene la portata e le esclusioni (spesso le liti interne al condominio e per il recupero delle spese condominiali sono escluse) e vanno esaminate le franchigie.
La valutazione della polizza, della compagnia assicuratrice e delle garanzie coperte è una fase cruciale.
È senz’altro opportuno scegliere di stipulare la polizza più adatta al condominio di riferimento, richiedendo più preventivi a più Compagnie di assicurazione.
A tal fine, possono essere utili alcune regole da seguire:
- Informarsi sulla solvibilità della Compagnia di assicurazione, poiché il margine di solvibilità esprime la stabilità e la sicurezza della Compagnia;
- Accertarsi che la misura e/o il valore assicurato sia adeguato al valore del fabbricato: con una valutazione corretta, si evita il rischio della c.d. “regola proporzionale”, con la quale, in caso di incendio – per effetto di un massimale inadeguato – la Compagnia indennizzi solo una parte del sinistro, adducendo che il premio era inferiore al valore effettivo del fabbricato (art.1907 c.c.);
- Stipulare sempre contratti annuali, con polizze complete, in relazione alle reali esigenze del condominio;
- Prestare molta attenzione alle franchigie previste in polizza, in caso di sinistro;
- Nella polizza è consigliabile di comprendere anche il danno dalla conduzione di appartamenti per prevedere anche le cause private di danno come, per esempio, una fuoriuscita d’acqua da un appartamento;
- Non lasciarsi trarre in inganno da Compagnie di assicurazione che, a fronte di un premio di assicurazione troppo basso, di fatto possono trovare dei cavilli per non risarcire in caso di sinistro.
Cosa copre la polizza condominiale?
La polizza assicurativa condominiale copre:
- i danni cagionati da parti comuni del fabbricato (anche tubazioni ed impianti) non solo ai condomini, ma anche ad altre persone terze;
- i danni eventualmente provocati dalle proprietà esclusive dei condomini, una categoria in cui ricadono ad esempio i guasti alle tubazioni di un’abitazione che possono portare ad infiltrazioni in quelle limitrofe o sottostanti.
Per quanto concerne le coperture essenziali, sono invece di due tipi:
- responsabilità civile per gli eventuali danni riportati da prestatori d’opera la cui causa sia appunto da ricondurre al fabbricato o all’uso delle sue parti comuni;
- incendio, sezione chiamata a coprire anche i danni provocati da fenomeni atmosferici come un fulmine, oppure eventuali esplosioni, come ad esempio quelle provocate da fughe di gas.
Oltre alle garanzie base ci sono le garanzie aggiuntive, altra sezione che non andrebbe mai sottovalutata, proprio in considerazione della notevole vastità della casistica.
Tra le tante possibilità da prendere in esame, vanno ricordati in particolare i danni idrici che possono essere causati dalla rottura accidentale delle tubazioni.
Altra eventualità da considerare con molta attenzione è poi quella rappresentata dalla ricerca ed il ripristino di eventuali guasti, una ipotesi congegnata proprio al fine di dare copertura ai costi legati alla ricerca dei motivi che hanno causato danni.
Anche il discorso relativo ai massimali è di notevole rilievo. Una assicurazione realmente efficace deve prevedere massimali abbastanza elevati, ovvero in grado di coprire anche ipotesi gravi come quella rappresentata dal decesso di una terza persona derivante da cause accidentali. Naturalmente la compagnia assicurativa che sottoscrive il contratto non è tenuta a risarcire l’eventuale danno che sia stato cagionato da incuria e mancato intervento da parte del condominio, tale da sfociare in chiara negligenza.
Per riepilogare, non vi è alcun obbligo di sottoscrivere una polizza condominiale (a meno che non lo prescriva il regolamento condominiale, ma per non rischiare di dover risarcire i danni, piccoli o grandi che siano, con le proprie finanze è consigliabile attivare almeno una polizza che copra la responsabilità civile.