Bonus e le detrazioni per il condominio, con la novità del “bonus facciata”, nella Legge di Bilancio 2020
Dic24

Bonus e le detrazioni per il condominio, con la novità del “bonus facciata”, nella Legge di Bilancio 2020

Il Consiglio dei Ministri il 23 dicembre 20119 ha approvato, salvo intese, la Legge di Bilancio 2020 ed in attesa del suo approdo in Parlamento vediamo quali sono i provvedimenti riconfermati e quelli nuovi che hanno come oggetto gli immobili ed il condominio . La novità più interessante è il c.d “bonus facciata“, la detrazione fino al 90% delle spese sostenute per la ristrutturazione delle facciate degli edifici. In questa prima versione il bonus è previsto per un solo anno, quindi si potranno detrarre nella dichiarazione del 2021 solo le spese sostenute nel 2020. Prorogati la detrazione del 50% per gli interventi di ristrutturazione, l’ecobonus per la casa, dal 50 al 65%, per i lavori di riqualificazione energetica degli edifici, il bonus mobili al 50%, la detrazione per la messa in sicurezza antisismica, dal 50% all’85%, ed infine il bonus verde che dovrebbe conservare l’aliquota al 36%. Novità anche sul fronte della relativa tassazione sugli immobili: previsto l’aumento delle imposte ipotecarie e catastali sulle compravendite immobiliari tra privati. Diminuiscono, invece, per gli immobili acquistati da una società. Previsto l’aumento dell’aliquota, dal 10 al 12.5%, della cedolare secca sugli affitti a canone concordato che diventa strutturale. Un intervento non gradito molto dalle associazioni di settore. Incerto il destino della cedolare secca per i locali commerciali che, introdotta un anno fa, scade alla fine di...

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Che cosa succede se non si approva il rendiconto entro 180 giorni?
Lug26

Che cosa succede se non si approva il rendiconto entro 180 giorni?

Il rendiconto condominiale è quel documento che l’amministratore deve presentare all’assemblea e che contiene il quadro economico-finanziario del condominio in relazione all’anno di gestione appena trascorso e comunque più in generale alla situazione finanziaria della compagine. L’amministratore, giova ricordarlo, è tenuto a presentare il rendiconto di gestione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio al quale si riferisce (art. 1130 n. 10 c.c.); la norma fa riferimento al lasso temporale ma non al momento da cui parte il conteggio. Una lettura complessiva degli articoli dedicati al documento contabile lascia intendere che i suddetti centottanta giorni decorrano da quel momento. È altresì utile rammentare che l’omessa o tardiva presentazione del rendiconto all’assemblea può portare alla revoca giudiziale dell’amministratore per gravi irregolarità nella gestione (Art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.). L’approvazione del rendiconto da parte dell’assemblea– che può comunque essere soggetto a revisione negli anni successivi (art. 1130-bis c.c.) – fa sì che le spese in esso indicate – a livello generale e rispetto ai singoli condòmini – siano fatte proprie dell’assemblea stessa che, in quel modo, ratifica o comunque certifica o prende atto dell’operato dell’amministratore per l’anno precedente. Eccezion fatta per il caso di errori nella ripartizione delle spese, di deliberazioni con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge, oppure di eccesso di potere, falsità o incompetenza, il rendiconto non è contestabile. In altre parole: non ci si può rivolgere all’Autorità Giudiziaria per chiedere che dichiari illegittima l’approvazione di una spesa che era nelle prerogative dell’assemblea approvare, se la suddetta approvazione è avvenuta nel rispetto della legge. Si rammenti che il rendiconto è validamente approvato: a) in prima convocazione, dalla maggioranza dei presenti (anche per delega) in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio; b) in seconda convocazione, dalla maggioranza dei presenti (anche per delega) in assemblea che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio (cfr. art. 1136, secondo e terzo comma, c.c.). L’approvazione del rendiconto e del relativo riparto, è utile ricordarlo, consente la richiesta di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. E se l’assemblea, per qualunque motivo, non approva il rendiconto? Il problema principale, in casi del genere, sta nella mancanza di uno strumento di facile soluzione per l’aggressione di determinate situazioni di morosità. I motivi sono quelli esposti appena sopra. Eppure non tutto è perduto. Si supponga che i condòmini giustamente lo ritengano errato: in tal caso è fondamentale che si richiedano all’amministratore le correzioni ritenute indispensabili, chiedendo la convocazione di una successiva assemblea per ridiscuterlo. In simili circostanze nulla vieterebbe ai condòmini non in linea con il pensiero della maggioranza che ha deliberato in tal senso, di impugnare...

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Quorum necessari per l’annullamento e modifica di una delibera condominiale
Lug05

Quorum necessari per l’annullamento e modifica di una delibera condominiale

Quali sono i quorum che è necessario raggiungere affinché sia validamente deliberata l’annullamento o la modifica di una precedente delibera dell’assemblea condominiale? Per sostituzione di delibera condominiale deve intendersi una successiva decisione, assunta dall’assemblea volta a: a) porre nel nulla una decisione assunta precedentemente; b) sostituirla con altra di contenuto differente (es. modificativo di alcuni aspetti); c) sostituirla con altra identica, al fine di emendare la precedente da profili d’invalidità. Alcuni esempi chiariranno meglio la portata concreta di queste affermazioni. Quanto alla prima ipotesi, si pensi alla deliberazione iniziale con la quale i condòmini abbiano deciso di installare un ascensore, salvo cambiare idea successivamente. Nel secondo caso si può pensare alla delibera di nomina di Tizio quale amministratore, successivamente sostituita da altra con la quale viene preferito Caio. Quanto alla terza fattispecie, si faccia riferimento alla delibera adottata dall’assemblea senza la convocazione di un condòmino ed alla successiva deliberazione del medesimo tenore questa volta assunta con la corretta convocazione di tutti gli aventi diritto. In tutti e tre i casi, è bene evidenziarlo, la sostituzione può essere priva di effetti verso terzi, oppure portare con sé delle conseguenze. Si supponga, quanto alla prima ipotesi, che l’amministratore abbia già conferito incarico all’impresa scelta in assemblea per la installazione dell’ascensore. Il cambio di idea potrebbe portare il condominio a vedersi recapitata una richiesta di risarcimento danni per mancato guadagno. Lo stesso dicasi per la sostituzione dell’amministratore, ove lo stesso sia stato sostituito senza giusta causa. Se la sostituzione di una delibera viziata avviene in seguito all’inizio di un contenzioso, questo potrebbe andare avanti per la così detta soccombenza virtuale. Maggioranze per cambiare idea Chiariti gli aspetti generali è indispensabile comprendere quali siano i quorum deliberativi da rispettare per la sostituzione della delibera. Al riguardo la risposta è semplice: gli stessi necessari per l’originaria deliberazione. Si badi: gli stessi richiesti dalla legge, non quelli eventualmente raggiunti nel caso della sua prima adozione. Così, per dirla con un caso concreto, per deliberare la nomina di un amministratore (al pari della installazione di un ascensore) è necessario (e sufficiente) il voto favorevole della maggioranza dei presenti alla riunione che rappresentino almeno metà del valore millesimale dell’edificio. Se la delibera è adottata da tutti i presenti e ad esempio 700 millesimi, per sostituirla sarà necessario il quorum indicato dalla legge e non quello effettivamente raggiunto. Qualora la sostituzione avvenisse con maggioranze più basse rispetto a quelle indicate dal codice civile, quella decisione dev’essere considerata annullabile, con la conseguenza che in caso di mancata impugnazione nei termini di legge (art. 1137 c.c.), essa sarà inoppugnabile. Unico caso in cui è sempre necessario il consenso di tutti...

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Non si può costituzione un fondo cassa condominiale per sopperire alle morosità.
Mag14

Non si può costituzione un fondo cassa condominiale per sopperire alle morosità.

Nulla la delibera che, senza l’unanimità dell’assemblea, costituisce un fondo cassa condominiale per sopperire alla morosità dei condomini. E’ nulla la delibera che senza l’unanimità dell’assemblea costituisce un fondo cassa condominiale per sopperire ai problemi di liquidità dell’ente di gestione, causati dal mancato pagamento delle quote condominiali da parte dei condomini morosi. Quindi, il fondo cassa non può essere giustificato, di per sè, sulla base di generiche “esigenze contabil” senza alcuna previsione di futuri conguagli. Questo è quanto disposto dal Tribunale di Roma. (Sentenza del 11/07/2016, n. 13857). Nell’assemblea di un condominio era stata deliberata la creazione di un fondo cassa per esigenze contabili e per il pagamento di alcune fatture ma che in realtà puntava a ripianare le perdite causate dal mancato pagamento dei condomini morosi. L’ex amministratrice di condominio e alcuni condomini congiunti decidevano dunque di impugnare tale delibera, sostenendo altresì che l’argomento della costituzione del fondo cassa non era all’ordine del giorno e che prevedendo una quota di 200€ per ciascun condomino era stato adottato un criterio di riparto generico e diverso da quello fissato dalla legge, senza tenere conto delle quote millesimali. Gli attori chiedevano inoltre il risarcimento del danno per alcune presunte minacce e diffamazioni subite proprio dall’ex amministratrice. La sentenza. In caso di mancato pagamento delle quote condominiali da parte dei condomini morosi, chiedere un ulteriore esborso ai condomini che invece hanno già pagato significa chiamarli a partecipare alle spese condominiali in misura non proporzionale al valore delle rispettive proprietà. Fonte: http://www.condominioweb.com (Avv. Gabriele Voltaggio) CONTATTACI PER MAGGIORI INFORMAZIONI +39.06.70453502 +39.339.7303282 Oppure compila il form per ricevere informazioni oppure per richiedere un nostro contatto gratuito RICHIESTA CONTATTO GRATUITO / INFORMAZIONI Cognome e Nome * Città * Indirizzo Email * Telefono * Richiesta * Privacy policy Inviando il presente modulo acconsento al trattamento dati ai sensi del Regolamento 2016/679/UE * Campi...

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Locazione e cedolare secca. Le novità dal 2017 introdotte dal D.L. 193/2016
Feb20

Locazione e cedolare secca. Le novità dal 2017 introdotte dal D.L. 193/2016

Dal 2017 la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto, ferma l’applicazione della sanzione, non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi. La cedolare secca. Si intende un regime facoltativo per il quale il proprietario dell’immobile va a pagare un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali derivanti dal reddito dell’immobile.Condizione essenziale per l’applicabilità della cedolare secca, salvo alcune limitate deroghe, è che sia il locatore sia il conduttore siano persone fisiche che agiscono in veste privata e non nell’esercizio di imprese, arti o professioni.Come sappiamo, l’opzione per la cedolare secca può essere alternativamente esercitata mediante la presentazione del modello RLI fin dal momento della registrazione del contratto di locazione; per le annualità successive alla prima, entro il termine (30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità) previsto per il pagamento dell’imposta di registro sulla successiva annualità; alla proroga (anche tacita) del contratto di locazione, sempre entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro a essa relativa, oppure nella dichiarazione dei redditi per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione. La cedolare secca, inoltre può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione, in genere perché aventi durata inferiore a 30 giorni e sempre che siano stati perfezionati con scrittura privata non autenticata. Aliquota e base imponibile. L’aliquota della cedolare secca è: 21%, nel caso di contratto libero; 10%, nel caso di contratto concordato aventi a oggetto unità abitative ubicate nei comuni ad alta tensione abitativa. L’aliquota del 10% è stata fissata dal decreto Piano casa, ed in vigore dal 1° gennaio 2014 fino al 31.12.2017. In precedenza l’aliquota era del 15%. Ovviamente, l’aliquota cedolare secca prevede alcuni vincoli per il proprietario dell’immobile in affitto, primo tra tutti la rinuncia, per un periodo uguale alla durata dell’opzione, alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone, compresa la rivalutazione per adeguamento Istat. Ad ogni modo, attualmente, salvo proroga, il 2017 sarà l’ultimo anno in cui sarà possibile beneficiare dell’aliquota cedolare secca al 10%, che dal 2018 tornerà al 15%. Requisiti cedolare secca. La cedolare secca con aliquota al 10% o al 21% può essere applicata in sostituzione della tassazione Irpef per aliquote e scaglioni a determinate condizioni e requisiti. Per meglio dire, questa può essere applicata ad immobili appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (escluso A10) locate ad uso abitativo e le relative pertinenze; non può...

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