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Quando l’amministratore ritarda a presentare il rendiconto condominiale

che F. L. (nata a ) ha chiesto la revoca dell’amministratore del condominio (), sito in Messina, (), sulla base di questi fatti: omesso rendiconto relativo ai consumi di acqua, ciò che aveva determinato l’accumulo di un debito oltremodo consistente verso l’azienda erogatrice; l’inserimento in un bilancio della voce “anticipazioni amministratore”, non altrimenti giustificata; notevoli ritardi nella presentazione dei bilanci consuntivi;

che il condominio predetto si è costituito esponendo che i rendiconti erano stati redatti regolarmente e sottoposti all’assemblea per l’approvazione e che la maturazione di un debito cospicuo per consumi di acqua era dovuta al ritardo nella lettura dei contatori e nella fatturazione da parte dell’azienda erogatrice;

che l’amministratore del condominio in quanto tale, S. F., non si è costituito;

considerato che «nel giudizio promosso da alcuni condòmini per la revoca dell’amministratore per violazione del mandato, l’interessato legittimato a contraddire è soltanto l’amministratore e non il condominio il quale non è tenuto né ad autorizzare né a ratificare la resistenza in giudizio dell’amministratore medesimo, trattandosi di ipotesi estranea a quelle previste dagli artt. 1130 e 1131 c.c. e ciò malgrado le ripercussioni nei confronti del condominio degli effetti della pronuncia giudiziale» (Cass. n. 8837/99; Cass. n. 1274/89, che ha precisato come le spese processuali debbano fare carico all’amministratore anche in caso di successiva ratifica della resistenza in giudizio da parte del condominio);

che alla stregua di tale principio il condominio in quanto tale non ha titolo alcuno per essere presente in questo procedimento, instaurato a seguito della domanda proposta dalla L. non nei confronti di esso, ma contro il F. quale amministratore: questi, e non quell’altro, avrebbe dovuto (e potuto) costituirsi e interloquire;

che la «qualità» di amministratore del condominio non viene in rilievo come espressione della rappresentanza, sì da consentire l’imputazione (diretta) degli effetti processuali in capo all’ente, ma come mera qualifica di “fatto” che giustifica e legittima la proposizione della domanda di revoca contro la persona fisica che quella qualità riveste;

che l’amministratore del condominio può essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, fra l’altro «se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità» (art. 1129 c.c.);

che – secondo qualche pronuncia – la revoca dell’amministratore da parte del singolo condomino è possibile solo se ricorra una delle ipotesi tassativamente previste dall’art. 1129 c.c. (Trib. Cagliari 13 ottobre 1998, in 1999, 839);

che tuttavia la “tassatività” di cui talvolta si è parlato a proposito dei casi di possibile revoca dell’amministratore del condominio è destinata a sfumare e ad assumere contorni elastici sol che si osservi come le «gravi irregolarità» che detta revoca consentono non sono tipizzate (né tipizzabili) una volta per tutte e a priori, ma sono suscettibili di molteplici forme di concretizzazione nella dimensione pratica: ad esempio, si è ritenuta irregolarità tanto grave da comportare la revoca la mancata adozione da parte dell’amministratore di un conto corrente separato, rispetto a quello personale, in cui fare confluire i contributi attinenti alla gestione condominiale, sebbene simile fattispecie non sia oggetto di espressa previsione normativa (cfr. Trib. Santa Maria Capua Vetere 17 luglio 1997; Trib. Milano 29 settembre 1993, in 1994, I, 2635, che ha precisato come l’irregolarità sussista indipendentemente dal consenso della maggioranza);

che le modalità di predisposizione dei bilanci non presuppongono che la relativa contabilità sia tenuta dall’amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condòmini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (così Trib. Salerno 13 gennaio 2009);

che tuttavia tale principio non ha alcuna rilevanza nella vicenda in esame, in cui non si contesta all’amministratore di avere redatto bilanci incomprensibili, ma di averli sottoposti con notevoli ritardi – nell’ordine di anni – all’assemblea;

che in ipotesi di revoca dell’amministratore di condominio su istanza di uno o di alcuni soltanto dei condòmini, il relativo procedimento si configura come un giudizio di risoluzione anticipata e definitiva del rapporto di mandato esistente tra tutti i condòmini e l’amministratore: in tema di prova, pertanto, si applica il principio generale operante in materia di inadempimento di una obbligazione, secondo cui il condomino che agisca per la risoluzione del mandato intercorrente con l’amministratore deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto a conseguire dall’amministratore l’adempimento dell’obbligo gestorio, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre l’amministratore convenuto rimane gravato dell’onere della prova del fatto estintivo della pretesa di revoca, costituito dall’avvenuto adempimento ai suoi obblighi di gestione (Trib. Salerno 12 aprile 2011);

che mentre la L. ha allegato puntualmente i fatti in cui l’inadempimento si sarebbe concretizzato, il F., mancando di costituirsi in proprio (ché la costituzione nella qualità di amministratore del condominio ha determinato la presenza di questo ente soltanto nel procedimento), non ha dimostrato di avere adempiuto correttamente i suoi obblighi di gestione;

che, anzi, dai documenti prodotti risulta in modo inequivocabile che le gravi irregolarità riposano non semplicemente su «fondati sospetti», ma proprio su fatti oggettivi;

che infatti il F. ha presentato soltanto nell’assemblea ordinaria tenutasi il 28 aprile 2008 il rendiconto della gestione relativa all’anno 2006 e nell’assemblea ordinaria tenutasi il 15 febbraio 2007 il rendiconto della gestione relativa all’anno 2005: circostanze che evidenziano l’adozione, da parte dell’amministratore, della pratica abituale di presentare sistematicamente il conto della gestione a due anni di distanza dell’anno di riferimento;

che in dette assemblee il F. ha presentato i bilanci preventivi attinenti alle gestioni degli anni precedenti e soltanto nell’assemblea convocata per il 22 febbraio 2011 avrebbe presentato il bilancio preventivo per l’anno 2010: pratiche quanto meno singolari, posto che la predisposizione e la presentazione del bilancio preventivo hanno senso – logicamente – se e soltanto se avvengono prima che si esaurisca il periodo di esercizio a cui ineriscono;

che, ancora, il F. soltanto in due assemblee (ravvicinate e per di più posteriori al deposito nel ricorso per la sua revoca) del 21 settembre 2011 e del 3 ottobre 2011 ha sottoposto ai condòmini il rendiconto della gestione dei consumi di acqua relativi ad “esercizi finanziari” 2008/2009 e, finanche, 2006/2007;

che, a prescindere da eventuali e ipotetici ritardi nell’invio delle fatture da parte dell’azienda erogatrice dell’acqua, non risulta che l’amministratore abbia mai inserito, nei rendiconti di gestione sottoposti alle varie assemblea (eccettuate le ultime del 2011, peraltro convocate dopo la presentazione del ricorso per la revoca), la voce relativa appunto ai consumi di acqua;

che comunque già l’avere l’amministratore reso abitualmente il conto delle gestioni a distanza costante di due anni dall’esercizio di riferimento integra un fatto anomalo tale da concretizzare una grave irregolarità, per un verso non comprendendosi il motivo che possa avere indotto a una simile prassi e per altro verso costituendo l’ampio intervallo temporale ostacolo potenziale, per i condòmini considerati come singoli e come parte di un organo collettivo, alla facoltà di esercitare un compiuto controllo sulle attività gestorie;

che può essere formulato, conclusivamente, il seguente principio: costituisce grave irregolarità, tale da determinare la revoca dell’incarico, il comportamento dell’amministratore di condominio che omette o trascura o ritarda per lungo tempo la presentazione del rendiconto della gestione, anche se limitatamente a singoli aspetti o settori o parti di essa (ad esempio, per consumi di acqua);

che pertanto l’amministratore va revocato, con nomina di un amministratore giudiziario sia perché non possono lasciarsi vuoti nella gestione condominiale sia perché è stata formulata apposita domanda in tal senso;

che le spese vanno poste a carico del F. perché soccombente.

Fonte: Condominioweb.com

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