Locazione e cedolare secca. Le novità dal 2017 introdotte dal D.L. 193/2016
Feb20

Locazione e cedolare secca. Le novità dal 2017 introdotte dal D.L. 193/2016

Dal 2017 la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto, ferma l’applicazione della sanzione, non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi. La cedolare secca. Si intende un regime facoltativo per il quale il proprietario dell’immobile va a pagare un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali derivanti dal reddito dell’immobile.Condizione essenziale per l’applicabilità della cedolare secca, salvo alcune limitate deroghe, è che sia il locatore sia il conduttore siano persone fisiche che agiscono in veste privata e non nell’esercizio di imprese, arti o professioni.Come sappiamo, l’opzione per la cedolare secca può essere alternativamente esercitata mediante la presentazione del modello RLI fin dal momento della registrazione del contratto di locazione; per le annualità successive alla prima, entro il termine (30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità) previsto per il pagamento dell’imposta di registro sulla successiva annualità; alla proroga (anche tacita) del contratto di locazione, sempre entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro a essa relativa, oppure nella dichiarazione dei redditi per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione. La cedolare secca, inoltre può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione, in genere perché aventi durata inferiore a 30 giorni e sempre che siano stati perfezionati con scrittura privata non autenticata. Aliquota e base imponibile. L’aliquota della cedolare secca è: 21%, nel caso di contratto libero; 10%, nel caso di contratto concordato aventi a oggetto unità abitative ubicate nei comuni ad alta tensione abitativa. L’aliquota del 10% è stata fissata dal decreto Piano casa, ed in vigore dal 1° gennaio 2014 fino al 31.12.2017. In precedenza l’aliquota era del 15%. Ovviamente, l’aliquota cedolare secca prevede alcuni vincoli per il proprietario dell’immobile in affitto, primo tra tutti la rinuncia, per un periodo uguale alla durata dell’opzione, alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone, compresa la rivalutazione per adeguamento Istat. Ad ogni modo, attualmente, salvo proroga, il 2017 sarà l’ultimo anno in cui sarà possibile beneficiare dell’aliquota cedolare secca al 10%, che dal 2018 tornerà al 15%. Requisiti cedolare secca. La cedolare secca con aliquota al 10% o al 21% può essere applicata in sostituzione della tassazione Irpef per aliquote e scaglioni a determinate condizioni e requisiti. Per meglio dire, questa può essere applicata ad immobili appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (escluso A10) locate ad uso abitativo e le relative pertinenze; non può...

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Per quanti anni si rinnova il contratto di locazione 4+4 ?
Feb21

Per quanti anni si rinnova il contratto di locazione 4+4 ?

La legge n. 431 del 1998 disciplina alcuni fondamentali aspetti dei contratti di locazione di immobili destinati ad uso abitativo. Tra le novità (legali non di fatto) che portò quella legge vi fu senza ombra di dubbio il definitivo superamento della legge sull’equo canone. La legge n. 431/98 è nota anche perché regolamenta i così detti contratti a canone libero, altrimenti detti contratti 4+4. La disciplina di questi contratti è stata estesa anche a quegli accordi stipulati prima della sua entrata in vigore, ma scaduti successivamente. Ci sono, tuttavia, aspetti poco chiari della legge che non mancano di generare contenzioso e decisioni alle volte anch’esse poco chiare. Cerchiamo d’essere più chiari; per farlo partiamo dal dato normativo, ossia dall’art. 2, primo comma della legge n. 431/98 che recita: “Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni” Una procedura tutto sommato semplice che vediamo quotidianamente applicata alla stipula di contratti o al loro rinnovo. E proprio sulla disciplina del rinnovo che ci soffermeremo e sul significato attribuito all’inciso finale “rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”. Prima di farlo ricordiamo che, come ha specificato il sesto comma del medesimo articolo “I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo”. Ciò vuol dire che un contratto precedente alla legge n.431/98 se si rinnova tacitamente diviene automaticamente un contratto 4+4? Si. Terminato questo sostanziale ottennio (la disdetta da parte del locatore al primo quadriennio è vincolata a ben specifiche condizioni) senza che le parti si siano attivate per rinnovare a nuove condizioni o rinunciare al rinnovo, il contratto si rinnova per altri 4+4 anni? La norma...

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Violazione delle norme antisismiche. Quando le ristrutturazioni compromettono la staticità
Giu01

Violazione delle norme antisismiche. Quando le ristrutturazioni compromettono la staticità

Il divieto di sopraelevazione, per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio, previsto dall’art. 1127, secondo comma, c.c. va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell’edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture son tali che, una elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell’art. 1127, secondo comma, c.c. e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull’autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico. Inoltre, qualora l’apertura nei muro perimetrale comune di un edificio condominiale sia eseguita dal singolo condomino per mettere in comunicazione una unità immobiliare di sua esclusiva proprietà con un’altra unità compresa in un diverso fabbricato, l’uso del muro comune non può ritenersi consentito a norma dell’art. 1102 c.c. in quanto non si risolve in un semplice maggiore suo godimento, ma integra una anormale e diversa utilizzazione diretta a sopperire ai bisogni di un bene al quale non è legato da alcun rapporto. ( Nella specie una proprietaria aveva eseguito opere di ristrutturazione delle due unità immobiliari da lei acquistate, eliminando la già esistente scala interna di collegamento tra il 1 ed il 2 piano; mettendo in comunicazione i due appartamenti preesistenti, posti nei due diversi e contigui fabbricati; sopraelevando e rendendo abitabile il preesistente sottotetto; eliminando parte del preesistente tetto comune per realizzare un terrazzo di uso esclusivo.) Fonte:...

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Con il nuovo catasto rischio di super-prelievo
Apr19

Con il nuovo catasto rischio di super-prelievo

Altro che Imu, per l’immobiliare potrebbe essere un massacro finale. Se (e con molti se) il meccanismo di revisione delle rendita che verrà utilizzato nei prossimi anni si baserà sui principi enunciati nela legge delega, utilizzando gli algoritmi già predisposti a titolo sperimentale dall’agenzia del Territorio una decina di anni fa, allora sì che saranno dolori. L’Imu ha già fatto molto, avvicinando in modo caotico e approssimativo (con paurose sperequazioni) il valore immobiliare imponibile a quello di mercato. Però con l’entrata in scena del nuovo «valore patrimoniale» e delle nuove «rendite catastali», aggiornabili ogni tre anni, la fiscalità immobiliare potrebbe andare fuori controllo. Ma andiamo per ordine. La legge delega definisce la nascita di due valori. Il primo, il «valore patrimoniale», sarà determinato partendo dai valori di mercato e applicando coreettivi di tipo statistico. Cioè, in sostanza, un algoritmo che abbassa e diminuisce percentaulmente il valore di base con una sequenza di percentuali legate alla situazione dell’immobile (si veda l’sempio nella pagina). Proprio questo algoritmo è stato già sperimentato, quando si parlava di riforma del catasto, ai tempi del suo primo fiasco, nel 2000-2001. I valori di mercato saranno con ogni probabilità quelli definiti dall’Omi, l’osservatorio del mercato immobiliare dell’agenzia del Territorio, ormai decisamente rodato. Questi valori sono reperibili sul sito dell’agenzia del Territorio, per chi volesse cimentarsi, e sono già articolati sulle microzone, cioè i quartieri omogenei che il Territorio, in vista della riforma, ha individuato già da anni nei Comuni d’Italia e che superano le vecchie zone censuarie di fine anni Quaranta. Adattare i valori medi di mercato per microzone alla realtà concreta potrebbe però portare a errori e sperequazioni clamorose: per questo già anni fa l’allora direttore del Territorio, Mario Picardi, aveva suggerito in Parlamento di inviare a tutti i proprietari un modulo da riempire con i dati del loro immobile. Il problema è: a cosa servirà questo nuovo valore? Attualmente, infatti, tutte le imposte sono basate sulla «rendita catastale». Se questo valore dovesse venire usato per l’Imu o per altre imposte, le aliquote dovrebbe calare almeno del 30% per evitare aggravi di gettito ma è chiaro che, con il gioco delle aliquote e delle detrazioni, le sperequazioni si faranno sentire. La «rendita catastale», invece, si allontanerà radicalmente da quella oggi in uso. Si partirà dai valori locativi annui espressi al metro quadrato (anch’essi, molto probabilmente, targati Omi) e si applicherà una riduzione derivante dalle spese: manutenzione straordinaria, amministrazione, assicurazioni, adeguamenti tecnici di legge, eccetera. Queste si aggirano, mediamente, sul 47-52 per cento, con picchi anche del 70% in località dove i canoni sono molto bassi. A questo punto il valore annuo al metro quadro verrà...

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