Una guida alla Ripartizione delle spese condominiali tra inquilino e proprietario
Feb06

Una guida alla Ripartizione delle spese condominiali tra inquilino e proprietario

Il codice civile all’articolo 1576, “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. In linea di massima le spese considerate di ordinaria amministrazione sono a carico dell’inquilino, mentre quelle di straordinaria amministrazione sono competenza del proprietario. Tavola di ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino (L = proprietario, C = inquilino) ASCENSORE Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni C Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti L Adeguamento alle nuove disposizioni di legge L Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione C Ispezioni e collaudi C AUTOCLAVE Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) L Manutenzione ordinaria C Imposte e tasse di impianto      L Forza motrice C Ricarico pressione del serbatoio C Ispezioni, collaudi e lettura contatori C IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO, DI VIDEOSORVEGLIANZA E SPECIALI Installazione e sostituzione dell’impianto comune di Illuminazione L Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione C Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme L Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme C Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni L Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni C Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili L Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili C Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza L Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza C IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO,  PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA Installazione e sostituzione degli impianti L Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti L Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario C Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale C Lettura dei contatori C Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua C IMPIANTI SPORTIVI Installazione e manutenzione straordinaria L Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) C Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa) C IMPIANTO ANTINCENDIO Installazione e sostituzione dell’impianto L Acquisti degli estintori L Manutenzione ordinaria C Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi C IMPIANTO TELEVISIVO CENTRALIZZATO E DI RICEZIONE DATI INFORMATIVI Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato  e per  l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo o satellitare L Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato e per l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo o satellitare C PARTI COMUNI Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico L Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico C Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari L Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari C Manutenzione...

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Ripartizione dei danni causati da infiltrazioni da lastrico solare esclusivo
Mag11

Ripartizione dei danni causati da infiltrazioni da lastrico solare esclusivo

Per il rifacimento del lastrico solare esclusivo si applica la ripartizione della spesa in base alla legge (Art. 1126 C.C.) e cioè due terzi delle spese a carico del condominio, il rimananete terzo a carico del proprietario. La Corte di cassazione, Sezioni unite civili, con la sentenza 10 maggio 2016 n. 9449 ribadische che lo stesso principio di ripartizione vale anche per i danni causati sempre che si provi la responsabilità del condominio. Per i giudici è innegabile che chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare o di una terrazza a livello si trova, in rapporto alla copertura dell’edificio condominiale, in una posizione specifica, che da una parte ne consente l’utilizzo e dall’altra lo costituisce come custode della superficie del lastrico o della terrazza. Con la conseguenza di essere titolare di una responsabilità da custodia sulla base dell’articolo 2051 del Codice civile. Il condominio, invece, è tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria sulle parti comuni dell’edificio. E parte comune dell’edificio deve essere considerata la struttura immediatamente sottostante alla superficie del lastrico e della terrazza. Una parte, cioè, sulla quale – osservano le Sezioni unite – la custodia non può essere esercitata nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna, tanto da configurare una responsabilità dell’amministratore. E allora, puntualizza la sentenza, in assenza della prova della riconducibilità del danno alla condotta del proprietario (o, comunque, del titolare di diritto esclusivo) e tenuto conto che l’esecuzione delle opere di riparazione necessita della sua collaborazione e di quella del condominio, il criterio di riparto delle spese «costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto correlata all’uso e alla custodia della cosa nei termini delineati». In termini di ripartizione delle spese di riparazione o di ricostruzione allora, la conseguenza di questa impostazione è quella di rendere possibile l’applicazione dell’articolo 1126 del Codice civile, che ne mette un terzo a carico del proprietario o del titolare di uso esclusivo e i restanti due terzi a carico del condominio. Per le Sezioni unite non è convincente la tesi che riconduce la posizione del titolare dell’uso esclusivo ad un’obbligazione dei condòmini per la manutenzione delle cose comuni. In altri termini, la responsabilità risarcitoria andrebbe piuttosto ricondotta a un precedente rapporto di debito nei confronti del proprietario dell’appartamento sottostante (e non invece a una violazione del generale dovere di non danneggiare altri), con la conseguente pretesa all’adempimento. L’attrazione del danno da infiltrazione nell’ambito della responsabilità civile ha anche come effetto l’applicazione delle disposizioni sulla responsabilità extracontrattuale. Tra le quali, quella sulla prescrizione e sulla imputazione della responsabilità. Risponde allora del danno, nelle proporzioni dette, chi era titolare del diritto...

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Usura bancaria e mutui usurari controlla se la banca è onesta
Set24

Usura bancaria e mutui usurari controlla se la banca è onesta

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Per il recupero dei crediti degli amministratori si passa prima dalla mediazione
Giu11

Per il recupero dei crediti degli amministratori si passa prima dalla mediazione

Le azioni di recupero crediti professionali si inquadrano nelle “liti condominiali”. Sono assoggettabili al tentativo obbligatorio di conciliazione. Il dato normativo. Come è ormai noto, per le cosiddette “liti condominiali” e’ necessario esperire il tentativo di conciliazione, a pena d’improcedibilità’ dell’azione giudiziale. Ma, ci si chiede, quali sono i criteri per individuare in assoluto le “liti condominiali”? La risposta è contenuta nell”art. 71 quater delle Disp. di Attuazione al Codice Civile. La norma, a scanso di equivoci, chiarisce che “Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice”. Per selezionare una “lite condominiale”, dunque, occorre fare riferimento all’oggetto della controversia e non al dato soggettivo. Non è così configurabile come “lite condominiale” l’azione giudiziale spiegata da un terzo contro una compagine volta all’accertamento di una servitù in favore di un fondo appartenente al condomino (Tribunale Genova, 18 novembre 2011, n. 4574). Il criterio “oggettivo” utilizzato per la selezione della controversia non sopisce però un dubbio recondito: nel caso in cui oggetto della controversia sia il recupero di un credito professionale da parte di un amministratore di condominio è necessario esperire il tentativo di conciliazione? La risposta non è affatto scontata. La relazione giuridico-sostanziale intercorrente tra un amministratore e un condominio è pacificatamente inquadrata nel quadro del rapporto di mandato con rappresentanza ex art. 1704 e ss codice civile. La Legge 220/2012, invero, riconosce esplicitamente che nei rapporti tra Condominio e amministratore – per quanto non disciplinato dall’art.1129 cod. civ. – si applicano le disposizione del contratto di mandato. Ne discenderebbe che l’azione di recupero crediti professionali traenti fondamento in un contratto di mandato, ancorché inquadrabile nell’ambito del diritto condominale, sia sottratta dalla mediazione obbligatoria. A quanto pare: niente di più sbagliato! Il Tribunale di Bari conOrdinanza emessa in data 28 maggio 2014 ha respinto tale affermazione e, di contro, ha pioneristicamente inquadrato l’azione di recupero crediti professionali nel quadro delle “liti condominiali”; e, pertanto, assoggettabili al tentativo obbligatorio di conciliazione. Il caso. Un amministratore aveva più volte, e a quanto pare vanamente, sollecitato un suo ex “Condominio assistito” di procedere al pagamento delle spettanze maturate in pendenza di mandato. L’azione giudiziale poi esercitata – per quanto a noi è dato sapere – era stata qualificata come di “generale di arricchimento”, in forza della quale: “Chi, senza una giusta causa, si è arricchito danno di un’altra persona è tenuto, nei limiti dell’arricchimento, a indennizzare quest’ultima...

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Quali sono gli strumenti processuali per tutelare gli inquilini dall’amministratore disonesto
Giu10

Quali sono gli strumenti processuali per tutelare gli inquilini dall’amministratore disonesto

La responsabilità penale dell’amministratore in caso di sottrazioni o mancate restituzioni. L’amministratore di condominio che sottragga fondi dalla cassa condominiale o che, cessato l’incarico, non restituisca la documentazione al nuovo amministratore è fuori discussione che commetta un reato: entrambi questi illegittimi comportamenti rappresentano infatti forme tipiche di appropriazione indebita (art. 646 cod. pen.). Alla condanna per tale reato potrà seguire l’obbligo al risarcimento dei danni nei confronti del condominio nonché alla restituzione dei beni ad esso sottratti (soldi o documenti). Il Giudice poi, per “spingere” l’ex amministratore a tale restituzione, potrà disporre che l’eventuale sospensione dell’esecuzione della pena sia subordinata appunto all’effettiva restituzione di quanto indebitamente sottratto: in sostanza con la condanna può essere previsto che la pena (che per tale reato può arrivare sino a 6 anni di reclusione), pena la cui esecuzione viene di solito sospesa, può non esserlo se il condannato non restituisce il dovuto. Perché quest’obbligo risarcitorio si verifichi, però, occorre che il condominio si sia costituito parte civile nel processo. Titolarità del condominio a sporgere querela e costituirsi parte civile. Ed infatti il soggetto leso dal comportamento illegittimo e penalmente rilevante dell’ormai ex amministratore, unico legittimato a costituirsi parte civile nel processo penale che si instaura a suo carico, è appunto il condominio: esso, pur non avendo soggettività in senso giuridico (a differenza, ad esempio, delle associazioni o degli enti), gode però di tale privilegio in quanto costituisce “centro di imputazione di interessi”, in particolare degli interessi di cui sono portatori i vari condomini (Cass. Pen., Sez. IV, sent. n. 38991 del 10/06/2010). A monte di tale diritto vi è il diritto di querela: anche esso spetta infatti esclusivamente al condominio, sempre per mezzo dell’amministratore: sarà cioè questi, all’esito di un’apposita assemblea condominiale, a formalizzare l’atto di denuncia-querela e, successivamente, a costituirsi parte civile nel processo per richiedere i danni all’ex amministratore che il condominio ritenga colpevole di uno o più reati. Senza costituzione nessuna sanzione accessoria alla condanna. Perché i condomini ottengano la restituzione di quanto sottratto dall’ex amministratore (o da quello ancora in carica ma di cui si vuole ottenere la revoca e sostituzione) è necessario che essi compiano due passi tra loro strettamente ricollegati ed entrambi indispensabili: devono sporgere querela e poi costituirsi parte civile nel successivo processo penale che ne deriverà. La querela è necessaria nel caso di molti reati (quello di appropriazione indebita ne è uno) che non possono essere perseguiti in sua assenza e detti pertanto “perseguibili a querela” della persona offesa: perché si apra un fascicolo d’indagine e si possa arrivare al processo è quindi necessario che chi sia vittima di alcuni specifici reati presenti oltre alla...

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Una «cartella clinica» per lo stato di salute degli edifici, ma con gravi oneri a carico degli amministratori
Giu09

Una «cartella clinica» per lo stato di salute degli edifici, ma con gravi oneri a carico degli amministratori

Con Legge Regionale n.27 del 20 maggio 2014 la Regione Puglia ha approvato le “Disposizioni urgenti in materia di prevenzione del rischio e sicurezza delle costruzioni – Istituzione del fascicolo del fabbricato“, che pone anche a carico degli amministratori degli adempimenti ulteriori rispetto a quelli stabiliti dall’ultima riforma del codice civile in tema di condominio. Il fascicolo del fabbricato. La nuova legge regionale prevede che per ogni fabbricato di nuova costruzione (definiti come “tutti i fabbricati pubblici e privati iniziati dal giorno successivo alla data di entrata in vigore della presente legge”- art. 2 della L.R. cit.) debba essere obbligatoriamente redatto un registro contenente tutte le informazioni riguardanti la loro situazione (progettuale, urbanistica, edilizia, catastale strutturale, impiantistica) nonché i dati dei relativi atti autorizzativi, nonché gli estremi e l’oggetto degli atti autorizzativi comunque denominati. Il fascicolo, inoltre, deve “deve essere aggiornato in occasione di ogni lavoro o di modifica significativa dello stato di fatto e/o della destinazione d’uso dell’intero fabbricato o di parte di esso. L’aggiornamento deve essere effettuato anche nel caso di lavori eseguiti da enti erogatori di pubblici servizi (luce, acqua, gas, telefono, ecc.). In ogni caso compete al soggetto obbligato l’aggiornamento nel termine perentorio di dieci anni dall’ultimo deposito della scheda di sintesi di cui al comma 5 ” (art. 3, comma 3). Comma 5 che prevede che “Una sintesi delle informazioni contenute nel fascicolo è riportata in una scheda, denominata “Scheda di sintesi”, suscettibile di trattamento informatizzato, da aggiornare contestualmente al fascicolo del fabbricato. La scheda e i suoi aggiornamenti sono inviati al comune di competenza, nel termine perentorio di trenta giorni dalla data di formazione e, nel caso previsto dal comma 7, al Servizio regionale competente”. L’amministratore di condominio: obblighi e sanzioni. Relativamente agli immobili privati “il fascicolo deve essere depositato presso l’amministrazione pubblica responsabile e tenuto, in copia, presso l’amministratore del condominio ovvero, in sua mancanza, presso il proprietario o uno dei proprietari all’uopo delegato e deve essere a disposizione per ogni controllo da parte delle autorità competenti” (art. 3,comma 4). La gravosa responsabilità dell’amministratore di condominio emerge se analizziamo le sanzioni previste in caso di inadempimento: “I comuni provvedono a comminare una sanzione pecuniaria da euro 5 mila a euro 50 mila ai soggetti inadempienti rispetto agli obblighi e ai relativi termini stabiliti dagli articoli 3 e 5 e dai commi 2 e 3 dell’articolo 6″ (art. 10, comma 1). La scheda informativa per i fabbricati esistenti. La legge regionale, inoltre prevede che “Per tutti i fabbricati esistenti per i quali non è obbligatoria la redazione del fascicolo del fabbricato, entro il termine perentorio di centottanta giorni dalla data di entrata in...

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