Ripartizione dei danni causati da infiltrazioni da lastrico solare esclusivo
Per il rifacimento del lastrico solare esclusivo si applica la ripartizione della spesa in base alla legge (Art. 1126 C.C.) e cioè due terzi delle spese a carico del condominio, il rimananete terzo a carico del proprietario. La Corte di cassazione, Sezioni unite civili, con la sentenza 10 maggio 2016 n. 9449 ribadische che lo stesso principio di ripartizione vale anche per i danni causati sempre che si provi la responsabilità del condominio. Per i giudici è innegabile che chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare o di una terrazza a livello si trova, in rapporto alla copertura dell’edificio condominiale, in una posizione specifica, che da una parte ne consente l’utilizzo e dall’altra lo costituisce come custode della superficie del lastrico o della terrazza. Con la conseguenza di essere titolare di una responsabilità da custodia sulla base dell’articolo 2051 del Codice civile. Il condominio, invece, è tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria sulle parti comuni dell’edificio. E parte comune dell’edificio deve essere considerata la struttura immediatamente sottostante alla superficie del lastrico e della terrazza. Una parte, cioè, sulla quale – osservano le Sezioni unite – la custodia non può essere esercitata nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna, tanto da configurare una responsabilità dell’amministratore. E allora, puntualizza la sentenza, in assenza della prova della riconducibilità del danno alla condotta del proprietario (o, comunque, del titolare di diritto esclusivo) e tenuto conto che l’esecuzione delle opere di riparazione necessita della sua collaborazione e di quella del condominio, il criterio di riparto delle spese «costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto correlata all’uso e alla custodia della cosa nei termini delineati». In termini di ripartizione delle spese di riparazione o di ricostruzione allora, la conseguenza di questa impostazione è quella di rendere possibile l’applicazione dell’articolo 1126 del Codice civile, che ne mette un terzo a carico del proprietario o del titolare di uso esclusivo e i restanti due terzi a carico del condominio. Per le Sezioni unite non è convincente la tesi che riconduce la posizione del titolare dell’uso esclusivo ad un’obbligazione dei condòmini per la manutenzione delle cose comuni. In altri termini, la responsabilità risarcitoria andrebbe piuttosto ricondotta a un precedente rapporto di debito nei confronti del proprietario dell’appartamento sottostante (e non invece a una violazione del generale dovere di non danneggiare altri), con la conseguente pretesa all’adempimento. L’attrazione del danno da infiltrazione nell’ambito della responsabilità civile ha anche come effetto l’applicazione delle disposizioni sulla responsabilità extracontrattuale. Tra le quali, quella sulla prescrizione e sulla imputazione della responsabilità. Risponde allora del danno, nelle proporzioni dette, chi era titolare del diritto...
Usura bancaria e mutui usurari controlla se la banca è onesta
HAI UN MUTUO? TI CONTROLLIAMO GRATUITAMENTE SE SEI VITTIMA DI USURA BANCARIA OPPURE HAI SOTTOSCRITTO UN MUTUO USURAIO… Lo Studio ROMANA CONDOMINI offre GRATUITAMENTE il servizio di consulenza nell’ambito delle anomalie finanziarie e bancarie (Usura bancaria e mutui usurari) a Roma in collaborazione con esperti del settore e stiamo raccogliendo, eventuali manifestazioni di interesse ad essere ricontattati per analizzare i rapporti di conto corrente, le pratiche di mutuo, fidi, finanziamenti e leasing. Il servizio di pre-analisi su Roma è gratuito e verrà effettuato solo su prenotazione. La documentazione da portare all’appuntamento è la seguente: a) Atto di Mutuo o Finanziamento o Leasing; b) Tabella riassuntiva delle rate di mutuo; c) Ricevute dei pagamenti effettuati o, in alternativa per i mutui, piano di ammortamento da richiedere in banca; d) Contratto di Conto Corrente e relativi Contratti di Affidamento, con gli estremi di tutti i conti correnti intestati al cliente non cessati da oltre 10 anni con affidamenti minimi di € 25.000,00 da almeno 5 anni; e) Almeno 2 estratti conto mensili Le pratiche che dopo la pre-analisi presenteranno elementi di anatocismo e/o usura, concordemente con il cliente, verranno sottoposti a ulteriori analisi econometrici che prevedono la ricostruzione dell’intero rapporto bancario con successivo rilascio di attestazione peritale occorrente per il recupero delle differenze. Il costo e le modalità di questo ulteriore servizio verrà calcolato e comunicato in sede di primo incontro di pre-analisi gratuita. Il partner dello Studio che insieme a noi seguirà la pratica è di livello Nazionale, specializzato in questo settore molto particolare e la percentuale di successo dichiarata è del 97% sul recuperato. L’adesione alla consulenza di pre-analisi su Roma non comporta nessun impegno da parte del cliente che rimane libero di decidere se usufruire delle successive consulenze ai fini di richiedere le differenze indebitamente trattenute dagli Istituti di Credito o Finanziari. COSA ASPETTI? CHIEDI SUBITO UN APPUNTAMENTO PER CONTROLLARE SE IL TUO MUTUO E’ USURAIO Contattateci per maggiori informazioni al n. 339.7303282 [easy_contact_forms...
Per il recupero dei crediti degli amministratori si passa prima dalla mediazione
Le azioni di recupero crediti professionali si inquadrano nelle “liti condominiali”. Sono assoggettabili al tentativo obbligatorio di conciliazione. Il dato normativo. Come è ormai noto, per le cosiddette “liti condominiali” e’ necessario esperire il tentativo di conciliazione, a pena d’improcedibilità’ dell’azione giudiziale. Ma, ci si chiede, quali sono i criteri per individuare in assoluto le “liti condominiali”? La risposta è contenuta nell”art. 71 quater delle Disp. di Attuazione al Codice Civile. La norma, a scanso di equivoci, chiarisce che “Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice”. Per selezionare una “lite condominiale”, dunque, occorre fare riferimento all’oggetto della controversia e non al dato soggettivo. Non è così configurabile come “lite condominiale” l’azione giudiziale spiegata da un terzo contro una compagine volta all’accertamento di una servitù in favore di un fondo appartenente al condomino (Tribunale Genova, 18 novembre 2011, n. 4574). Il criterio “oggettivo” utilizzato per la selezione della controversia non sopisce però un dubbio recondito: nel caso in cui oggetto della controversia sia il recupero di un credito professionale da parte di un amministratore di condominio è necessario esperire il tentativo di conciliazione? La risposta non è affatto scontata. La relazione giuridico-sostanziale intercorrente tra un amministratore e un condominio è pacificatamente inquadrata nel quadro del rapporto di mandato con rappresentanza ex art. 1704 e ss codice civile. La Legge 220/2012, invero, riconosce esplicitamente che nei rapporti tra Condominio e amministratore – per quanto non disciplinato dall’art.1129 cod. civ. – si applicano le disposizione del contratto di mandato. Ne discenderebbe che l’azione di recupero crediti professionali traenti fondamento in un contratto di mandato, ancorché inquadrabile nell’ambito del diritto condominale, sia sottratta dalla mediazione obbligatoria. A quanto pare: niente di più sbagliato! Il Tribunale di Bari conOrdinanza emessa in data 28 maggio 2014 ha respinto tale affermazione e, di contro, ha pioneristicamente inquadrato l’azione di recupero crediti professionali nel quadro delle “liti condominiali”; e, pertanto, assoggettabili al tentativo obbligatorio di conciliazione. Il caso. Un amministratore aveva più volte, e a quanto pare vanamente, sollecitato un suo ex “Condominio assistito” di procedere al pagamento delle spettanze maturate in pendenza di mandato. L’azione giudiziale poi esercitata – per quanto a noi è dato sapere – era stata qualificata come di “generale di arricchimento”, in forza della quale: “Chi, senza una giusta causa, si è arricchito danno di un’altra persona è tenuto, nei limiti dell’arricchimento, a indennizzare quest’ultima...
Quali sono gli strumenti processuali per tutelare gli inquilini dall’amministratore disonesto
La responsabilità penale dell’amministratore in caso di sottrazioni o mancate restituzioni. L’amministratore di condominio che sottragga fondi dalla cassa condominiale o che, cessato l’incarico, non restituisca la documentazione al nuovo amministratore è fuori discussione che commetta un reato: entrambi questi illegittimi comportamenti rappresentano infatti forme tipiche di appropriazione indebita (art. 646 cod. pen.). Alla condanna per tale reato potrà seguire l’obbligo al risarcimento dei danni nei confronti del condominio nonché alla restituzione dei beni ad esso sottratti (soldi o documenti). Il Giudice poi, per “spingere” l’ex amministratore a tale restituzione, potrà disporre che l’eventuale sospensione dell’esecuzione della pena sia subordinata appunto all’effettiva restituzione di quanto indebitamente sottratto: in sostanza con la condanna può essere previsto che la pena (che per tale reato può arrivare sino a 6 anni di reclusione), pena la cui esecuzione viene di solito sospesa, può non esserlo se il condannato non restituisce il dovuto. Perché quest’obbligo risarcitorio si verifichi, però, occorre che il condominio si sia costituito parte civile nel processo. Titolarità del condominio a sporgere querela e costituirsi parte civile. Ed infatti il soggetto leso dal comportamento illegittimo e penalmente rilevante dell’ormai ex amministratore, unico legittimato a costituirsi parte civile nel processo penale che si instaura a suo carico, è appunto il condominio: esso, pur non avendo soggettività in senso giuridico (a differenza, ad esempio, delle associazioni o degli enti), gode però di tale privilegio in quanto costituisce “centro di imputazione di interessi”, in particolare degli interessi di cui sono portatori i vari condomini (Cass. Pen., Sez. IV, sent. n. 38991 del 10/06/2010). A monte di tale diritto vi è il diritto di querela: anche esso spetta infatti esclusivamente al condominio, sempre per mezzo dell’amministratore: sarà cioè questi, all’esito di un’apposita assemblea condominiale, a formalizzare l’atto di denuncia-querela e, successivamente, a costituirsi parte civile nel processo per richiedere i danni all’ex amministratore che il condominio ritenga colpevole di uno o più reati. Senza costituzione nessuna sanzione accessoria alla condanna. Perché i condomini ottengano la restituzione di quanto sottratto dall’ex amministratore (o da quello ancora in carica ma di cui si vuole ottenere la revoca e sostituzione) è necessario che essi compiano due passi tra loro strettamente ricollegati ed entrambi indispensabili: devono sporgere querela e poi costituirsi parte civile nel successivo processo penale che ne deriverà. La querela è necessaria nel caso di molti reati (quello di appropriazione indebita ne è uno) che non possono essere perseguiti in sua assenza e detti pertanto “perseguibili a querela” della persona offesa: perché si apra un fascicolo d’indagine e si possa arrivare al processo è quindi necessario che chi sia vittima di alcuni specifici reati presenti oltre alla...
Una «cartella clinica» per lo stato di salute degli edifici, ma con gravi oneri a carico degli amministratori
Con Legge Regionale n.27 del 20 maggio 2014 la Regione Puglia ha approvato le “Disposizioni urgenti in materia di prevenzione del rischio e sicurezza delle costruzioni – Istituzione del fascicolo del fabbricato“, che pone anche a carico degli amministratori degli adempimenti ulteriori rispetto a quelli stabiliti dall’ultima riforma del codice civile in tema di condominio. Il fascicolo del fabbricato. La nuova legge regionale prevede che per ogni fabbricato di nuova costruzione (definiti come “tutti i fabbricati pubblici e privati iniziati dal giorno successivo alla data di entrata in vigore della presente legge”- art. 2 della L.R. cit.) debba essere obbligatoriamente redatto un registro contenente tutte le informazioni riguardanti la loro situazione (progettuale, urbanistica, edilizia, catastale strutturale, impiantistica) nonché i dati dei relativi atti autorizzativi, nonché gli estremi e l’oggetto degli atti autorizzativi comunque denominati. Il fascicolo, inoltre, deve “deve essere aggiornato in occasione di ogni lavoro o di modifica significativa dello stato di fatto e/o della destinazione d’uso dell’intero fabbricato o di parte di esso. L’aggiornamento deve essere effettuato anche nel caso di lavori eseguiti da enti erogatori di pubblici servizi (luce, acqua, gas, telefono, ecc.). In ogni caso compete al soggetto obbligato l’aggiornamento nel termine perentorio di dieci anni dall’ultimo deposito della scheda di sintesi di cui al comma 5 ” (art. 3, comma 3). Comma 5 che prevede che “Una sintesi delle informazioni contenute nel fascicolo è riportata in una scheda, denominata “Scheda di sintesi”, suscettibile di trattamento informatizzato, da aggiornare contestualmente al fascicolo del fabbricato. La scheda e i suoi aggiornamenti sono inviati al comune di competenza, nel termine perentorio di trenta giorni dalla data di formazione e, nel caso previsto dal comma 7, al Servizio regionale competente”. L’amministratore di condominio: obblighi e sanzioni. Relativamente agli immobili privati “il fascicolo deve essere depositato presso l’amministrazione pubblica responsabile e tenuto, in copia, presso l’amministratore del condominio ovvero, in sua mancanza, presso il proprietario o uno dei proprietari all’uopo delegato e deve essere a disposizione per ogni controllo da parte delle autorità competenti” (art. 3,comma 4). La gravosa responsabilità dell’amministratore di condominio emerge se analizziamo le sanzioni previste in caso di inadempimento: “I comuni provvedono a comminare una sanzione pecuniaria da euro 5 mila a euro 50 mila ai soggetti inadempienti rispetto agli obblighi e ai relativi termini stabiliti dagli articoli 3 e 5 e dai commi 2 e 3 dell’articolo 6″ (art. 10, comma 1). La scheda informativa per i fabbricati esistenti. La legge regionale, inoltre prevede che “Per tutti i fabbricati esistenti per i quali non è obbligatoria la redazione del fascicolo del fabbricato, entro il termine perentorio di centottanta giorni dalla data di entrata in...
Condomini morosi e rischio di decreto ingiuntivo contro il condominio
Se uno o più condomini sono morosi e v’è la possibilità di azioni giudiziarie contro il condominio causate dal perdurante stato di morosità dei medesimi, è legittima la deliberazione assembleare con la quale l’assemblea decide di costituire un fondo casa ad hoc finalizzato ad evitare gravi danni alla compagine. Il principio espresso dalla Corte di Cassazione negli scorsi anni è stato ribadito nel mese di aprile 2014, sia pur in via incidentale, dallo stesso Supremo Collegio in una pronuncia nella quale si legge che “nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme, può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo – cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva (Cass. 13631/2001; 3463/1975). (Cass. 18 aprile 2014 n. 9083). La soluzione della creazione di un fondo cassa ad hoc è stata affrontata e risolta dalla giurisprudenza sempre facendo riferimento alla vecchia disciplina codicistica e sempre prima dell’intervento delle Sezioni Unite del 2008 (sent. n. 9148) con la quale si pose fine alla così detta solidarietà nelle obbligazioni condominiali. Fino a che punto, quindi, questo principio di diritto può dirsi operante anche oggi? Solidarietà condominiale con beneficio di escussione del condomino moroso Recita l’art. 63, secondo comma, disp. att. c.c.: I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. (Il creditore che agise in via esecutiva può pignorare il conto corrente condominiali?) In sostanza prima di aggredire i condomini in regola con i pagamenti, i creditori devono agire contro chi non paga. Non solo, ai sensi del nono comma dell’art. 1129 c.c., l’amministratore, salvo dispensa da parte dell’assemblea “è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice”. Il combinato disposto di queste due norme sembrerebbe far concludere in questo senso: se il creditore deve agire contro i morosi e se l’amministratore non può traccheggiare oltre un certo limite per iniziare l’azione contro gli stessi, perché i condomini dovrebbero decidere di farsi carico, sia pur provvisoriamente, di debiti altrui? (Elenco condomini morosi – richiesta del creditore del condominio – danno da mancata/ritardata consegna – sussistenza) Valutazione caso per caso Come spesso accade in materia condominiale, una risposta generale non può essere fornita. Non stiamo parlando del numero dei condomini necessari per la nomina obbligatoria di un amministratore qui l’obiettività dei dati sfugge...