Riforma del condominio: ecco il nuovo testo base adottato dalla Camera. Fissato termine

La  seduta comincia  alle  10.35. di mercoledì 23 maggio 2012) Modifiche   alla    disciplina   del    condominio    negli edifici. C. 4041,  approvata dal  Senato, C. 541  Vitali,  C. 2514 Galati,   C.  2608    Torrisi,    C.  3682    Duilio,    C.  4139 Maggioni   e  C.  4168   Giammanco. (Seguito dell’esame e rinvio – Adozione del nuovo testo   base).  La   Commissione prosegue  l’esame dei provvedimenti, rinviato il 29 febbraio 2012.       Giulia BONGIORNO, presidente, avverte che   il  Comitato ristretto  ha   elaborato un nuovo testo della proposta di legge C. 4041, approvata dal  Senato, e adottata come testo base dalla Commissione nella seduta del  29 febbraio scorso (vedi  allegato  1).    Ricordo che  il provvedimento è iscritto nel   programma dei   lavori  dell’Assemblea nel   mese di  giugno. Ritiene pertanto che nella seduta odierna il  testo del  Comitato potrà essere adottato  quale  nuovo testo  base  e  potrà essere  fissato il  termine per la  presentazione degli   emendamenti.         Salvatore  TORRISI (PdL),   relatore, illustra  i   principi  che    hanno   guidato  il Comitato ristretto nell’elaborazione del nuovo  testo  della  proposta   di   legge   C. 4041,   approvata dal   Senato.    Precisa, preliminarmente, che  l’eventuale  adozione  del   predetto  testo  come nuovo testo  base, non  precluderebbe  affatto la  possibilità di  apportarvi ulteriori modifiche nel  corso dell’esame degli  emendamenti.  Esprime  anzi  l’auspicio che   la Commissione completi il  lavoro svolto dal Comitato ristretto che,  pur avendo affrontato sostanzialmente tutte le  questioni ritenute più  significative e rilevanti della disciplina del  condominio, non a  tutte ha dato  una  concreta  soluzione normativa, ritenendo,  per  alcune, più   opportuno rimettersi  al   dibattito  ed   alle   valutazioni della Commissione nella sua  composizione plenaria. Si riferisce in particolare alla questione della qualificazione e  della formazione  della  figura  dell’amministratore di  condominio.    Il testo licenziato dal  Comitato ristretto è   il   risultato   dell’integrazione  di   molte delle  proposte  e  delle  indicazioni  prevenute dai   colleghi e  dal   Governo: è  quindi il  risultato di  un’intensa attività di  collaborazione fra i  gruppi e  con   il  Governo. In  primo luogo, ritiene importante precisare che  il Comitato ha  ritenuto di mantenere   ferma   l’impostazione  seguita dal  Senato, nel  senso di  non attribuire al condominio,  con   una  norma  espressa, la capacità giuridica generale. D’altra parte, questa scelta è  stata compiuta dal   codice civile  unicamente per la  persona fisica (articolo 1 c.c.)  e non si è ritenuto che sussistessero le condizioni per affiancare il condominio, quale  ulteriore  soggetto dotato di  capacità giuridica generale, alla persona  fisica.   Quanto al  tema della « soggettività giuridica »,  il  Comitato non  ha   manifestato contrarietà, in  linea di  principio, alla  previsione  di  norme che   considerino il  condominio  come  soggetto autonomo  e  che quindi attribuiscano allo   stesso una  limitata  soggettività a   determinati  fini.   Nell’ambito del  Comitato, piuttosto, è  emersa una  chiara  e   sostanzialmente  unanime   contrarietà limitatamente alla  possibilità e all’opportunità di  configurare il  condominio   quale  soggetto titolare  di  diritti reali sulle parti  comuni dell’edificio.   Si  è  confermata quindi la  tradizionale « configurazione  pluralistica »  dell’istituto del   condominio  negli   edifici, descritta  in modo esemplare nel  corso delle audizioni dal    dott.   Raffaele  Corona,  secondo  la quale  i   proprietari  esclusivi delle unità abitative sono anche comproprietari  delle parti di  uso   comune.  Alcune scelte del  Senato in  merito alla riduzione dei  quorum costitutivi e  deliberativi dell’assemblea hanno  destato  perplessità. Si  riferisce in  particolare alle  già citate disposizioni che   consentirebbero  di modificare le destinazioni d’uso  delle parti comuni a  maggioranza (anziché all’unanimità), soprattutto se poste in  relazione all’ipotesi di  una soggettività del  condominio    intesa  come  autonoma  titolarità   di diritti reali sulle parti comuni. Si  riferisce però anche alle  disposizioni che  prevedono una   significativa riduzione  dei    quorum deliberativi in  materia di  innovazioni.     Varie considerazioni hanno suggerito la soppressione o  la  modifica delle predette norme, al  fine  di  garantire la  piena tutela dei   proprietari  delle singole unità  immobiliari  (giacché  il   valore  e   il   pregio  di queste ultime dipende anche  dalla  destinazione  d’uso   delle  parti  comuni).  Si   è voluto inoltre limitare la  possibilità che  le spese, anche  gravose, per  le   innovazioni siano imposte con   maggioranza ridotte ai proprietari che   non  vogliano o  non  possano sostenerle. Nel  nuovo articolo  1120, quindi, la  riduzione del  quorum deliberativo  è  prevista solo   per le  innovazioni di interesse « sociale ».  È  stata inoltre compiuta una complessiva    revisione  del    testo  in   un’ottica  di generale semplificazione e  snellimento. In  particolare si  è  prevista la  soppressione  di   alcune  norme  dall’applicazione delle quali si  è  ritenuto che  potesse derivare un  aumento  della litigiosità nel  condominio o  addirittura un   incremento  del contenzioso giudiziario. La scelta è stata anche influenzata dalla considerazione che,   a   decorrere  dal   21   marzo  2012,   le       controversie in materia di condominio soggiacciono alla   disciplina della mediazione obbligatoria di  cui  all’articolo 5, comma 1, del  decreto  legislativo n.  28  del  2010.   Si   è   quindi  ritenuto  di   inserire  un nuovo articolo 71-ter nelle disposizioni per l’attuazione del  codice civile  e disposizioni transitorie,  volto    a   delineare  l’ampiezza del  concetto di « controversia in  materia di condominio » (aspetto, questo, non chiarito dall’articolo 5, comma 1, del  citato decreto legislativo n.  28/2010) e, più  in  generale, a coordinare  la   disciplina  del   condominio con   quella della mediazione.   Rispetto al  testo licenziato dal   Senato, è  stata prevista la  modifica o  la  soppressione di  alcune  disposizioni che   attribuiscono nuovi poteri all’amministratore di condominio,  laddove  quei   poteri   siano stati ritenuti eccessivi o invasivi della sfera privata dei   condomini, anche per quanto concerne  l’attività di  riscossione dei   contributi.   Il  tema  della morosità del   condomino rimane  senza  dubbio  centrale,  ma    si   è ritenuto che   potesse essere sperimentata, quale sistema di  coazione indiretta al pagamento,  la   sospensione  del   diritto  di voto  nell’assemblea (come previsto in  altri Paesi  europei).  Si  tratta  peraltro di   una misura che   dovrà  essere  oggetto di  ulteriore, attenta riflessione e che  dovrà essere meglio articolata   e   declinata,  al   fine   di evitare conseguenze sproporzionate  o  inutilmente  afflittive  (ad   esempio,  nei   confronti del  condomino che  abbia un  debito irrisorio verso il condominio, che  abbia concordato  un   pagamento  rateizzato  ovvero   il  cui   debito sia   oggetto  di  accertamento giudiziario). Del testo approvato dal Senato, resta comunque ferma la  possibilità   per  l’amministratore di   ricorrere  al procedimento di ingiunzione, senza che  sia necessaria la previa delibera dell’Assemblea. Particolare attenzione è  stata riservata alle  disposizioni volte  a  consentire un  più facile ingresso della tecnologia nel  condominio, per  il  complessivo miglioramento della  qualità   della  vita:    si   riferisce,  in   particolare, alle   fonti di  energia rinnovabili,   agli   impianti  di   videosorveglianza  e alle   reti in  fibra ottica. Con  riferimento alla  trasparenza dell’attività  di   amministrazione,  è  stata  accolta con  particolare interesse la  proposta di  istituire, con   apposita  previsione inserita nelle disposizioni per l’attuazione del codice  civile   e  disposizioni  transitorie,  il sito   internet del  condominio. Si  è  inoltre  privilegiato il  recepimento della giurisprudenza  della Corte di  Cassazione in materia di quorum costitutivo dell’assemblea in  seconda convocazione, di parziarietà delle obbligazioni e di revisione delle tabelle millesimali ma  anche, confermando la  disposizione elaborata dal Senato,  in   relazione  al   distacco  dall’impianto di  riscaldamento centralizzato.  Rispetto al  testo del  Senato, nel  quale si  prevede  l’istituzione, presso  le  Camere di  commercio del  Registro pubblico  degli amministratori di  condominio, si  è  preferito ricorrere  ad   una  soluzione semplificata, rappresentata  dall’istituzione, presso l’Agenzia del  territorio, del  Repertorio dei condominii e  dei  loro amministratori. Come anticipato, rimane tuttavia aperto il  tema  della professionalità, della qualificazione e  della formazione  dell’amministratore di  condominio.   In  tale contesto, segnala come nel  corso delle riunioni del  Comitato ristretto sia emersa una interessante proposta dell’onorevole Duilio, che  è stata presa in considerazione quale base per la  soluzione del   problema.  Il   collega Duilio, segnatamente, ha  proposto di  introdurre nel  testo una  delega legislativa per  l’istituzione di un   Registro  degli   amministratori di  condominio, tenuto –  come il  predetto  Repertorio  –  presso l’Agenzia del  territorio. La  delega conterrebbe una dettagliata previsione dei  principi e  criteri  direttivi volti a  garantire la  professionalità e  la  formazione degli  amministratori (ma  anche la previsione  degli   accorgimenti necessari a rendere  la   previsione  compatibile  con   il diritto  comunitario,  evitando  in   particolare che  il  Registro sia  qualificabile come       « Albo »  professionale e  che   l’attività dell’amministratore sia   subordinata  all’iscrizione al  Registro).  Le riunioni del  Comitato si sono quindi concluse con  un’indicazione favorevole nei confronti  dell’ipotesi dell’onorevole Duilio, purché non fosse   utilizzato lo  strumento della delega legislativa, ma  fossero previste delle disposizioni immediatamente  applicabili, volte   ad   istituire un   Registro  degli amministratori di condominio destinato ad integrarsi con  il già previsto Repertorio dei condominii, entrambi  tenuti presso l’Agenzia   del  territorio.    Propone quindi di adottare come nuovo testo base il  nuovo testo della proposta di legge  C.  4041,   elaborato dal   Comitato ristretto.     Donatella  FERRANTI (PD)   preannuncia   il  voto   favorevole del   proprio  gruppo sulla proposta di  adozione del  nuovo testo base,  che   rappresenta il  risultato di  una intensa  ed   approfondita  attività  di   confronto e collaborazione, che  si è svolta nell’ambito  del   Comitato ristretto  anche tenendo  conto delle audizioni  svolte.     Antonio DI  PIETRO (IdV) dichiara che il proprio gruppo voterà a favore della proposta di  adozione del  nuovo testo base e  preannuncia la  presentazione di  emendamenti.    Angela NAPOLI  (FLpTP) preannuncia  il voto  favorevole sulla proposta del  relatore, sottolineando  come il  testo elaborato dal Comitato  sia    il   risultato  di   un    grande lavoro di  elaborazione supportato dai  contributi degli   auditi e  da   un   accurato  dibattito  che   si   è   svolto  nel   Comitato ristretto.  Ritiene che   sussista ancora qualche   aspetto  della disciplina da   approfondire e  migliorare, ma   confida sulla bontà del  nuovo testo quale base di  partenza per il  fruttuoso  svolgimento degli  ulteriori lavori   della Commissione.     Manlio CONTENTO (PdL)  preannuncia il voto  favorevole del  gruppo del  PdL  sulla proposta di  adozione del   testo base, ringraziando il  Comitato ristretto  ed  il  rela-   tore per avere svolto un  lavoro accurato in una materia estremamente complessa. Dichiara,  in   particolare,  di   condividere la scelta di  conservare la  tradizionale configurazione giuridica del  condominio.    Ida D’IPPOLITO VITALE (UdCpTP) esprime, a  nome del  proprio gruppo, una valutazione  favorevole sul   testo elaborato dal  Comitato ristretto, nel  corso del  quale sono stati affrontati in  modo approfondito tutti i  temi più   rilevanti  della  disciplina, compresi quelli della capacità  giuridica e della  soggettività, ritenendo non  praticabile   la   configurazione  di   un   condominio titolare di  diritti reali sulle parti comuni.   Fulvio FOLLEGOT (LNP) ritiene che  il Comitato ristretto  abbia  svolto un   buon lavoro ed  abbia compiuto delle scelte condivisibili.   Sottolinea l’importanza della principale  questione ancora  da   risolvere, rappresentata   dalla  necessità  di   trovare dei  meccanismi che  consentano di  elevare il  livello   di  professionalità degli   amministratori di condominio. Preannuncia quindi il voto favorevole del proprio gruppo  sulla  proposta   di   adozione  del nuovo testo base.        Nessun altro  chiedendo di  intervenire, la  Commissione adotta  come nuovo testo base il nuovo testo della proposta di  legge C.  4140,   elaborata dal   Comitato ristretto (vedi  allegato   1).   Il Sottosegretario Salvatore MAZZAMUTO  prende atto dell’affermazione di  un indirizzo che  riconosce al  condominio una soggettività   « in    senso   debole »,   sottolineando  come si  tratti di  un   condivisibile compromesso tra  tesi   opposte, tutte  teoricamente  degne,  ma   che   devono  essere anche valutate attentamente  in  concreto. Dichiara che   sul   nuovo testo base nel suo  complesso la  valutazione del  Governo è largamente favorevole. Si riserva comunque la  presentazione di  emendamenti, certamente non eversivi del  testo, che  potrebbero migliorare la  formulazione di  talune disposizioni.    Donatella FERRANTI (PD) rilevato che il  nuovo testo base è  stato adottato con  il voto   favorevole di  tutti i  gruppi presenti, ritiene che  si  potrebbe verificare la  sussistenza del  presupposti per il trasferimento dell’esame del provvedimento in sede legislativa.   Fulvio  FOLLEGOT  (LNP)   ritiene  che non  sia   opportuno  un    trasferimento  in sede  legislativa, sussistendo  presupposti per svolgere un  buon lavoro in  Assemblea.      Giulia BONGIORNO, presidente, nessun altro   chiedendo  di    intervenire,  fissa    il termine per la  presentazione degli   emendamenti alle   ore   12  di  martedì 5  giugno 2012.   Rinvia quindi  il  seguito  dell’esame ad   altra seduta.

Fonte: Condominioweb.com

[easy_contact_forms fid=4]

Condividi su