Riforma del condominio: ecco il nuovo testo base adottato dalla Camera. Fissato termine
La seduta comincia alle 10.35. di mercoledì 23 maggio 2012) Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici. C. 4041, approvata dal Senato, C. 541 Vitali, C. 2514 Galati, C. 2608 Torrisi, C. 3682 Duilio, C. 4139 Maggioni e C. 4168 Giammanco. (Seguito dell’esame e rinvio – Adozione del nuovo testo base). La Commissione prosegue l’esame dei provvedimenti, rinviato il 29 febbraio 2012. Giulia BONGIORNO, presidente, avverte che il Comitato ristretto ha elaborato un nuovo testo della proposta di legge C. 4041, approvata dal Senato, e adottata come testo base dalla Commissione nella seduta del 29 febbraio scorso (vedi allegato 1). Ricordo che il provvedimento è iscritto nel programma dei lavori dell’Assemblea nel mese di giugno. Ritiene pertanto che nella seduta odierna il testo del Comitato potrà essere adottato quale nuovo testo base e potrà essere fissato il termine per la presentazione degli emendamenti. Salvatore TORRISI (PdL), relatore, illustra i principi che hanno guidato il Comitato ristretto nell’elaborazione del nuovo testo della proposta di legge C. 4041, approvata dal Senato. Precisa, preliminarmente, che l’eventuale adozione del predetto testo come nuovo testo base, non precluderebbe affatto la possibilità di apportarvi ulteriori modifiche nel corso dell’esame degli emendamenti. Esprime anzi l’auspicio che la Commissione completi il lavoro svolto dal Comitato ristretto che, pur avendo affrontato sostanzialmente tutte le questioni ritenute più significative e rilevanti della disciplina del condominio, non a tutte ha dato una concreta soluzione normativa, ritenendo, per alcune, più opportuno rimettersi al dibattito ed alle valutazioni della Commissione nella sua composizione plenaria. Si riferisce in particolare alla questione della qualificazione e della formazione della figura dell’amministratore di condominio. Il testo licenziato dal Comitato ristretto è il risultato dell’integrazione di molte delle proposte e delle indicazioni prevenute dai colleghi e dal Governo: è quindi il risultato di un’intensa attività di collaborazione fra i gruppi e con il Governo. In primo luogo, ritiene importante precisare che il Comitato ha ritenuto di mantenere ferma l’impostazione seguita dal Senato, nel senso di non attribuire al condominio, con una norma espressa, la capacità giuridica generale. D’altra parte, questa scelta è stata compiuta dal codice civile unicamente per la persona fisica (articolo 1 c.c.) e non si è ritenuto che sussistessero le condizioni per affiancare il condominio, quale ulteriore soggetto dotato di capacità giuridica generale, alla persona fisica. Quanto al tema della « soggettività giuridica », il Comitato non ha manifestato contrarietà, in linea di principio, alla previsione di norme che considerino il condominio come soggetto autonomo e che quindi attribuiscano allo stesso una limitata soggettività a determinati fini. Nell’ambito del Comitato, piuttosto, è emersa una chiara e sostanzialmente unanime contrarietà limitatamente alla possibilità e all’opportunità di configurare il condominio quale soggetto titolare di diritti reali sulle parti comuni dell’edificio. Si è confermata quindi la tradizionale « configurazione pluralistica » dell’istituto del condominio negli edifici, descritta in modo esemplare nel corso delle audizioni dal dott. Raffaele Corona, secondo la quale i proprietari esclusivi delle unità abitative sono anche comproprietari delle parti di uso comune. Alcune scelte del Senato in merito alla riduzione dei quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea hanno destato perplessità. Si riferisce in particolare alle già citate disposizioni che consentirebbero di modificare le destinazioni d’uso delle parti comuni a maggioranza (anziché all’unanimità), soprattutto se poste in relazione all’ipotesi di una soggettività del condominio intesa come autonoma titolarità di diritti reali sulle parti comuni. Si riferisce però anche alle disposizioni che prevedono una significativa riduzione dei quorum deliberativi in materia di innovazioni. Varie considerazioni hanno suggerito la soppressione o la modifica delle predette norme, al fine di garantire la piena tutela dei proprietari delle singole unità immobiliari (giacché il valore e il pregio di queste ultime dipende anche dalla destinazione d’uso delle parti comuni). Si è voluto inoltre limitare la possibilità che le spese, anche gravose, per le innovazioni siano imposte con maggioranza ridotte ai proprietari che non vogliano o non possano sostenerle. Nel nuovo articolo 1120, quindi, la riduzione del quorum deliberativo è prevista solo per le innovazioni di interesse « sociale ». È stata inoltre compiuta una complessiva revisione del testo in un’ottica di generale semplificazione e snellimento. In particolare si è prevista la soppressione di alcune norme dall’applicazione delle quali si è ritenuto che potesse derivare un aumento della litigiosità nel condominio o addirittura un incremento del contenzioso giudiziario. La scelta è stata anche influenzata dalla considerazione che, a decorrere dal 21 marzo 2012, le controversie in materia di condominio soggiacciono alla disciplina della mediazione obbligatoria di cui all’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo n. 28 del 2010. Si è quindi ritenuto di inserire un nuovo articolo 71-ter nelle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, volto a delineare l’ampiezza del concetto di « controversia in materia di condominio » (aspetto, questo, non chiarito dall’articolo 5, comma 1, del citato decreto legislativo n. 28/2010) e, più in generale, a coordinare la disciplina del condominio con quella della mediazione. Rispetto al testo licenziato dal Senato, è stata prevista la modifica o la soppressione di alcune disposizioni che attribuiscono nuovi poteri all’amministratore di condominio, laddove quei poteri siano stati ritenuti eccessivi o invasivi della sfera privata dei condomini, anche per quanto concerne l’attività di riscossione dei contributi. Il tema della morosità del condomino rimane senza dubbio centrale, ma si è ritenuto che potesse essere sperimentata, quale sistema di coazione indiretta al pagamento, la sospensione del diritto di voto nell’assemblea (come previsto in altri Paesi europei). Si tratta peraltro di una misura che dovrà essere oggetto di ulteriore, attenta riflessione e che dovrà essere meglio articolata e declinata, al fine di evitare conseguenze sproporzionate o inutilmente afflittive (ad esempio, nei confronti del condomino che abbia un debito irrisorio verso il condominio, che abbia concordato un pagamento rateizzato ovvero il cui debito sia oggetto di accertamento giudiziario). Del testo approvato dal Senato, resta comunque ferma la possibilità per l’amministratore di ricorrere al procedimento di ingiunzione, senza che sia necessaria la previa delibera dell’Assemblea. Particolare attenzione è stata riservata alle disposizioni volte a consentire un più facile ingresso della tecnologia nel condominio, per il complessivo miglioramento della qualità della vita: si riferisce, in particolare, alle fonti di energia rinnovabili, agli impianti di videosorveglianza e alle reti in fibra ottica. Con riferimento alla trasparenza dell’attività di amministrazione, è stata accolta con particolare interesse la proposta di istituire, con apposita previsione inserita nelle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, il sito internet del condominio. Si è inoltre privilegiato il recepimento della giurisprudenza della Corte di Cassazione in materia di quorum costitutivo dell’assemblea in seconda convocazione, di parziarietà delle obbligazioni e di revisione delle tabelle millesimali ma anche, confermando la disposizione elaborata dal Senato, in relazione al distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato. Rispetto al testo del Senato, nel quale si prevede l’istituzione, presso le Camere di commercio del Registro pubblico degli amministratori di condominio, si è preferito ricorrere ad una soluzione semplificata, rappresentata dall’istituzione, presso l’Agenzia del territorio, del Repertorio dei condominii e dei loro amministratori. Come anticipato, rimane tuttavia aperto il tema della professionalità, della qualificazione e della formazione dell’amministratore di condominio. In tale contesto, segnala come nel corso delle riunioni del Comitato ristretto sia emersa una interessante proposta dell’onorevole Duilio, che è stata presa in considerazione quale base per la soluzione del problema. Il collega Duilio, segnatamente, ha proposto di introdurre nel testo una delega legislativa per l’istituzione di un Registro degli amministratori di condominio, tenuto – come il predetto Repertorio – presso l’Agenzia del territorio. La delega conterrebbe una dettagliata previsione dei principi e criteri direttivi volti a garantire la professionalità e la formazione degli amministratori (ma anche la previsione degli accorgimenti necessari a rendere la previsione compatibile con il diritto comunitario, evitando in particolare che il Registro sia qualificabile come « Albo » professionale e che l’attività dell’amministratore sia subordinata all’iscrizione al Registro). Le riunioni del Comitato si sono quindi concluse con un’indicazione favorevole nei confronti dell’ipotesi dell’onorevole Duilio, purché non fosse utilizzato lo strumento della delega legislativa, ma fossero previste delle disposizioni immediatamente applicabili, volte ad istituire un Registro degli amministratori di condominio destinato ad integrarsi con il già previsto Repertorio dei condominii, entrambi tenuti presso l’Agenzia del territorio. Propone quindi di adottare come nuovo testo base il nuovo testo della proposta di legge C. 4041, elaborato dal Comitato ristretto. Donatella FERRANTI (PD) preannuncia il voto favorevole del proprio gruppo sulla proposta di adozione del nuovo testo base, che rappresenta il risultato di una intensa ed approfondita attività di confronto e collaborazione, che si è svolta nell’ambito del Comitato ristretto anche tenendo conto delle audizioni svolte. Antonio DI PIETRO (IdV) dichiara che il proprio gruppo voterà a favore della proposta di adozione del nuovo testo base e preannuncia la presentazione di emendamenti. Angela NAPOLI (FLpTP) preannuncia il voto favorevole sulla proposta del relatore, sottolineando come il testo elaborato dal Comitato sia il risultato di un grande lavoro di elaborazione supportato dai contributi degli auditi e da un accurato dibattito che si è svolto nel Comitato ristretto. Ritiene che sussista ancora qualche aspetto della disciplina da approfondire e migliorare, ma confida sulla bontà del nuovo testo quale base di partenza per il fruttuoso svolgimento degli ulteriori lavori della Commissione. Manlio CONTENTO (PdL) preannuncia il voto favorevole del gruppo del PdL sulla proposta di adozione del testo base, ringraziando il Comitato ristretto ed il rela- tore per avere svolto un lavoro accurato in una materia estremamente complessa. Dichiara, in particolare, di condividere la scelta di conservare la tradizionale configurazione giuridica del condominio. Ida D’IPPOLITO VITALE (UdCpTP) esprime, a nome del proprio gruppo, una valutazione favorevole sul testo elaborato dal Comitato ristretto, nel corso del quale sono stati affrontati in modo approfondito tutti i temi più rilevanti della disciplina, compresi quelli della capacità giuridica e della soggettività, ritenendo non praticabile la configurazione di un condominio titolare di diritti reali sulle parti comuni. Fulvio FOLLEGOT (LNP) ritiene che il Comitato ristretto abbia svolto un buon lavoro ed abbia compiuto delle scelte condivisibili. Sottolinea l’importanza della principale questione ancora da risolvere, rappresentata dalla necessità di trovare dei meccanismi che consentano di elevare il livello di professionalità degli amministratori di condominio. Preannuncia quindi il voto favorevole del proprio gruppo sulla proposta di adozione del nuovo testo base. Nessun altro chiedendo di intervenire, la Commissione adotta come nuovo testo base il nuovo testo della proposta di legge C. 4140, elaborata dal Comitato ristretto (vedi allegato 1). Il Sottosegretario Salvatore MAZZAMUTO prende atto dell’affermazione di un indirizzo che riconosce al condominio una soggettività « in senso debole », sottolineando come si tratti di un condivisibile compromesso tra tesi opposte, tutte teoricamente degne, ma che devono essere anche valutate attentamente in concreto. Dichiara che sul nuovo testo base nel suo complesso la valutazione del Governo è largamente favorevole. Si riserva comunque la presentazione di emendamenti, certamente non eversivi del testo, che potrebbero migliorare la formulazione di talune disposizioni. Donatella FERRANTI (PD) rilevato che il nuovo testo base è stato adottato con il voto favorevole di tutti i gruppi presenti, ritiene che si potrebbe verificare la sussistenza del presupposti per il trasferimento dell’esame del provvedimento in sede legislativa. Fulvio FOLLEGOT (LNP) ritiene che non sia opportuno un trasferimento in sede legislativa, sussistendo presupposti per svolgere un buon lavoro in Assemblea. Giulia BONGIORNO, presidente, nessun altro chiedendo di intervenire, fissa il termine per la presentazione degli emendamenti alle ore 12 di martedì 5 giugno 2012. Rinvia quindi il seguito dell’esame ad altra seduta.
Fonte: Condominioweb.com
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