I locali di portineria, al contrario dei beni previsti dai punti 1 e 3 dell’art. 1117 c.c., non devono per forza rientrare tra le parti comuni del fabbricato, ma sono anche suscettibili di utilizzazione individuale, in quanto la loro destinazione al servizio collettivo dei condomini non si pone in termini di assoluta necessità. Il condominio può stabilire di non destinare alcun alloggio a sede della portineria, così da non fissare alcun vincolo obbligatorio propter rem su un singolo appartamento condominiale.
Il fatto. Il proprietario di un appartamento cita in giudizio il condominio per ottenere la restituzione di tale immobile concesso in comodato gratuito al condominio che lo aveva utilizzato per la realizzazione di locali di portineria, puntualizzando di aver acquistato tale immobile dal proprio genitore. Il condominio, dal canto suo, sostiene di aver acquisito la proprietà del medesimo immobile per usucapione; nel giudizio in questione si costituiscono gli altri condomini chiedendo al Giudice che venga riconosciuta la natura condominiale dell’appartamento in questione.
I motivi della decisione. Dinanzi alla pretesa dell’attore che sostiene di essere proprietario dell’immobile adibito a portineria, i condomini ribadiscono che tale appartamento è stato sempre adibito ad alloggio del portiere ritenendo che il possesso pacifico e per oltre venti anni avrebbe fatto acquisire al condominio la proprietà dell’immobile in questione per intervenuta usucapione. In virtù di quanto disposto dal secondo comma dell’articolo 1117 del codice civile i locali di portineria sono di proprietà comune a meno che non risulti diversamente da un titolo. Quindi, come rilevato anche da una sentenza della Corte di Cassazione, “i locali di portineria,contrariamente ai beni elencati dal primo e dal terzo comma dell’articolo 1117, non devono rientrare fra le parti comuni del fabbricato, ma possono essere comunque suscettibili di utilizzazione individuale in quanto la loro destinazione al servizio collettivo dei condomini non si pone in termini di assoluta necessità”. (Cass. civ., 25.3.2005, n. 6474; Cass. civ., 27.3.2001, n. 4435). Questo in altri termini vuol dire che il condominio può scegliere di non adibire alcun immobile ad alloggio di portineria, in modo tale da non imprimere alcun vincolo su un singolo appartamento condominiale. Dunque nel caso di specie, considerando che all’immobile non era stato imposto alcun vincolo di destinazione, tale circostanza permette di accertare se l’immobile in questione rientri nella proprietà esclusiva del condominio oppure se lo stesso immobile sia di proprietà di un condomino che lo ha concesso in comodato gratuito al condominio.
A conferma del fatto che i locali di portineria erano di sua proprietà l’attore produce in giudizio una convenzione dalla quale risulta che egli è proprietario superficiario dell’ultimo piano sul quale poi è stato realizzato l’intero fabbricato. All’interno dello stesso atto il dante causa dell’attore aveva stabilito che i locali di portineria dell’immobile dovevano sorgere al piano terra ed ammezzato, così come avviene di solito, non facendo alcun riferimento a tal proposito ai piani superiori. Fra l’altro nell’ambito della documentazione prodotta (rogito notarile) non si fa alcun riferimento circa la possibilità di spostare i locali di portineria ai piani superiori che sarebbero stati realizzati successivamente. In un primo momento, dall’esame di tale documentazione, non sembra contestabile la proprietà in capo all’attore dell’appartamento adibito a portineria.
Proprio in merito all’utilizzo di tali locali ad uso portineria il Giudice ha avuto modo di constatare che l’appartamento in questione è stato sempre utilizzato in questo modo; l’attore, invece, nel giudizio ha ribadito che tale utilizzo sia stato permesso solo in modo transitorio.
Tuttavia dai fatti di causa non è emerso che l’attore avesse autorizzato in modo transitorio l’utilizzo ad uso portineria dell’appartamento in questione, fra l’altro tale circostanza è smentita anche dal fatto che per oltre venti anni l’immobile era stato adibito a portineria. Tale utilizzo, inoltre, è stato confermato dal fatto che i locali del piano terra si erano rilevati non idonei ad essere adibiti ad alloggio della portineria “da qui la necessità di trovare altra soluzione abitativa alla portineria, per tenere fede all’impegno assunto nel rogito di vendita”, che individuava l’appartamento al settimo piano come collocazione idonea per l’uso in questione.
Pertanto secondo la ricostruzione effettuata dal Giudice perdurando la destinazione ad uso portineria dell’appartamento in questione il proprietario non può chiederne la restituzione, fermo restando la proprietà del bene.
Dunque il Giudice ha rilevato che essendo stato destinato l’appartamento ad uso portineria e permanendo tale destinazione nel tempo: il proprietario, pur conservando la proprietà dell’immobile, non può chiederne la restituzione pertanto la sua domanda è stata rigettata. Allo stesso modo è stata rigettata anche la domanda riconvenzionale proposta da alcuni condomini volta ad ottenere il riconoscimento della natura condominiale dell’appartamento in questione per intervenuta usucapione.
Proprio in merito a tale richiesta il Giudice nella sentenza in commento ha evidenziato che l’unico che avrebbe potuto proporre un’azione di usucapione poteva essere il portiere poiché da questi il bene (appartamento adibito a portineria) era stato materialmente posseduto.
Fra l’altro nel caso di specie i condomini non possono vantare la natura condominiale dell’appartamento in questione, che sarebbe stata acquisita per usucapione, proprio perché manca un elemento dell’usucapione e cioè la consapevolezza poter esercitare qualunque potere sulla cosa (animus possidendi). A tal proposito il giudice nella sentenza in commento ha accertato che manca nei condomini proprio tale consapevolezza poiché al momento dell’acquisto dei loro immobili erano stati messi al corrente del fatto che l’appartamento al settimo piano sarebbe stato adibito ad alloggio del portiere. Di conseguenza non essendo stato esercitato un possesso illimitato sul bene in questione, poiché lo stesso è stato originariamente destinato ad un uso ben preciso, il giudice esclude la sua utilizzabilità a fini dell’usucapione e quindi la natura condominiale dell’appartamento condominiale.
Il vincolo di destinazione su un appartamento condominiale. In merito al vincolo di destinazione che può essere imposto ad un bene di proprietà esclusiva ricadente, come nel caso di specie, in un condominio la dottrina già in passato ha rilevato che “pur in presenza di una proprietà esclusiva, i locali di un condominio (ad esempio appartamento adibito ad uso portineria) possono ritenersi vincolati alla destinazione collettiva in quanto gravati da un vincolo di destinazione propter rem o da una servitù a favore dell’intero condominio”. Branca G., Comunione. Condominio negli edifici, in Scialoja A., Branca G. (a cura di), Commentario al Codice civile, Bologna-Roma, 1982; mentre in data più recente si segnala il seguente contributo sul tema DE TILLA M., I beni in Comunione e la proprietà esclusiva dei condomini. Uso e innovazioni, Torino, 2012.
L’usucapione di beni immobili: definizione ed elementi. L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario che si perfeziona attraverso il protrarsi del possesso sul bene per un periodo superiore a venti anni. Il possesso sul bene, affinché operi l’usucapione, deve essere pieno, pacifico ed esclusivo: questo vuol dire che il possesso non deve essere perturbato dal fatto che altri vantino un diritto di proprietà sul medesimo bene. Due sono gli elementi dell’usucapione: il possesso prolungato, continuato e non turbato per oltre venti anni e la consapevolezza di poter esercitare qualsiasi potere sullo stesso (animus possidendi).
Fonte: www.condominioweb.com
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