La differenza tra rendiconto consuntivo e preventivo condominiale – contabilità condominiale
Quando si parla di bilancio condominiale, di conseguenza è importante sottolineare che esistono due tipologie di bilancio, ovvero il bilancio consuntivo ed il bilancio preventivo. Il bilancio preventivo condominale è il documento che presenta il preventivo delle spese da affrontare nell’anno contabile, definito esercizio contabile. Generalmente il bilancio preventivo si redige sulla base di quello approvato l’anno precedente tenendo conto dell’eventuale incremento dei prezzi e, naturalmente, delle possibili nuove opere di manutenzione straordinaria da apportare in condominio. Il bilancio condominiale, o per meglio dire rendiconto condominiale, è il documento più importante del condominio, poiché contiene appunto il resoconto della gestione condominiale svolta dall’amministratore di condominio. L’art. 1130-bis stabilisce infatti che: “Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.” L’amministratore di condominio ha quindi il compito di registrare accuratamente ed in modo chiaro tutte le spese sostenute dal condominio nel corso dell’esercizio contabile. Ogni condomino ha il diritto di chiedere all’amministratore di prendere visione e analizzare il bilancio condominiale il quale è formato da tre documenti: registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica ed esplicativa. Nello specifico, il registro di contabilità contiene tutti i movimenti contabili (entrate ed uscite) fatti dall’amministratore per conto del condominio; il riepilogo finanziario consiste nello stato di patrimonio del condominio (crediti, debiti, fondi economici di riserva e cassa) ed infine la nota sintetica ed esplicativa non è altro che una relazione scritta dall’amministratore in cui vengono elencati brevemente tutti i fattori e le eventuali problematiche che hanno influito sulla gestione condominiale. In definitiva il bilancio preventivo è solo una previsione delle spese e viene ripartito in rate periodiche ma entro 180 giorni dal termine dell’esercizio deve essere rendicontato tramite il rendiconto consuntivo il quale potrebbe generare una rata finale di conguaglio a debito oppure a credito a seconda delle spese sostenute dal condominio. quondi è frequante sentire dai condomini la frase “perchè devo pagare il conguaglio se ho pagato tutte le rate?” la risposta è semplice: A fine esercizio anche se si sono pagate tutte le rate, le spese sostenute dal condominio possono essere maggiori rispetto alla previsione fatta con il bilancio preventivo e pertanto il surplus di spese vanno ripartite tra i condomini pro quota generandosi pertanto una rata a conguaglio. CONTATTACI PER MAGGIORI INFORMAZIONI +39.06.70453502 +39.339.7303282 Oppure compila il form per ricevere informazioni oppure per richiedere un nostro contatto gratuito RICHIESTA CONTATTO GRATUITO / INFORMAZIONI Cognome e Nome * Città * Indirizzo Email * Telefono * Richiesta * Privacy policy Inviando il...
La nomina dell’amministratore giudiziario del condominio
Anche nel condominio è possibile procedere (oppure si è costretti a procedere) alla nomina dell’amministratore giudiziario. Di solito, è necessario procedere alla nomina dell’amministratore giudiziario, quando l’assemblea del condominio per inerzia o per contrasti interni non riesce a nominare un amministratore, si tratta di situazioni che si verificano spesso nella realtà, infatti, basta pensare all’ipotesi nella quale per nominare l’amministratore servono i millesimi di un proprietario, il quale è restio a nominare l’amministratore, perché moroso e, quindi, è cosciente che facendo nominare l’amministratore riceverà i decreti ingiuntivi per il pagamento delle spese condominiali, oppure, si potrebbe pensare all’ipotesi in cui, il vecchio amministratore si dimette e l’assemblea (per inerzia) non si riunisce e non nomina un sostituto. L’art. 1129 c.c. prevede che “Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”. L’art. 1129 c.c. pone due questioni: a) la legittimazione a procedere alla nomina dell’amministratore giudiziario, b) la possibilità (o meno) di poter procedere alla nomina dell’amministratore giudiziario quando il numero dei condomini (o dei proprietari?) è minore di 8. La riforma del condominio è intervenuta sulla legittimazione a chiedere la nomina individuando uno dei proprietari e l’amministratore uscente, offrendo a tale soggetto una via di fuga dal condominio, nelle ipotesi nelle quali, presentate le dimissioni o (scaduto l’incarico) l’assemblea non provvede alla nomina di un nuovo amministratore. L’art. 1129 c.c. fa riferimento ad un numero preciso 8 condomini, (sorvolando sul fatto che anche in questa ipotesi in questa ipotesi si pone il problema, già sollevato per l’assemblea del supercondominio, se la locuzione condomino corrisponde – o meno – a quella di proprietario) occorre chiedersi se è possibile procedere alla nomina di un amministratore di condominio quando i condomini sono meno di 8. Per poter fornire una risposta esauriente occorre considerare che anche in presenza di soli due proprietari (c.d. condominio minimo) si è in presenza di un condominio, infatti, il numero dei proprietari può essere rilevante per semplificare alcuni aspetti della gestione del condominio, ma non è un elemento che esclude l’esistenza del condominio. Inoltre devono essere considerati altri due elementi: 1) non esiste nessun obbligo a carico dei singoli proprietari di dover assumere la carica di amministratore di condominio, il altri termini è nulla una delibera di assemblea (o anche un regolamento di condominio) che imponesse ai proprietari di essere amministratore anche se con un sistema turnario (oppure, addirittura, di pagare un amministratore a proprie spese quando è il proprio turno) in quanto imporrebbe degli obblighi senza il consenso di tutti i proprietari, 2) nulla...
Linee Guida di ANACI Roma per i servizi a rimborso degli immobili ATER
Linee Guida di ANACI Roma su riscossione dei tributi, convocazione dell’assemblea e computo delle relative maggioranze per le delibere riguardanti servizi a rimborso nei condomìni di edifici in cui sono presenti immobili di proprietà ATER Gli amministratori dei condomìni in cui sono presenti immobili di proprietà della Azienda Territoriale per l’Edilizia Residenziale Pubblica del Comune di Roma (“ATER”) stanno ricevendo, in questi giorni, una nota con la quale, richiamando quanto disposto dall’art. 49 bis della legge regionale 28 dicembre 2006, n. 27, come modificato dall’art. 17, comma 65, della legge regionale 14 agosto 2017, n. 9, viene loro rappresentato che «[…] In ottemperanza alla indicata legge “per le delibere relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi a rimborso, ivi compreso il riscaldamento” gli amministratori nelle riunioni condominiali sono tenuti a convocare gli assegnatari degli alloggi ed inoltre agli stessi compete “di agire in giudizio per il recupero – nei confronti degli assegnatari – qualora gli stessi si dovessero rendere morosi” […]». Con la medesima nota, le amministrazioni condominiali vengono, quindi, invitate dall’ATER “[…] a richiedere direttamente agli assegnatari tutte le quote relative alla gestione dei servizi che, per l’effetto, non verranno più corrisposte da questa Azienda […] in caso di inadempienza degli obblighi ad agire giudizialmente nei confronti degli stessi con la massima tempestività, e comunque entro i termini di legge, dandone contestuale comunicazione a questa Azienda […]”. La nota dell’ATER pone, quindi, le amministrazioni condominiali dinanzi ad un duplice ordine di problemi: l’esatta individuazione del soggetto (ente pubblico proprietario o assegnatario in locazione) al quale indirizzare la richiesta di pagamento dei contributi connessi alla gestione dei servizi a rimborso e, in caso di inadempienza, nei confronti del quale agire giudizialmente per il recupero di quanto dovuto; l’esatta individuazione del soggetto (ente pubblico proprietario o assegnatario in locazione) al quale indirizzare l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale ove la stessa sia chiamata a deliberare (anche) sui servizi a rimborso 1 e, quindi, le modalità di computo dei relativi quorum (costitutivo e deliberativo). 1 Fonte www.aterprovinciadiroma.it: sono servizi quelli resi per per igiene ambientale, servizi idrici, energia elettrica, ascensori, aree a verde, riscaldamento. * * * E’ opportuno, preliminarmente, riportare quanto disposto dall’art. 49 bis, comma 5, della soprarichiamata legge regionale 28 dicembre 2006, n. 27, ai sensi del quale: ” Gli assegnatari in locazione di alloggi compresi negli stabili a regime condominiale hanno il diritto di voto, in luogo dell’ente gestore, per le delibere relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi a rimborso, ivi compreso il riscaldamento. Le spese relative a tali servizi sono versate direttamente all’amministrazione di condominio, cui compete di agire anche...
Come partecipare ad un’asta giudiziaria telematica
Comprare un box, un’auto o un appartamento a un’asta giudiziaria dall’ufficio o col PC di casa? Da qualche anno è possibile, grazie a nuove norme che prevedono in alcuni casi la vendita di beni mobili e immobili con modalità telematiche e, in tale caso, il “presentatore” di un’offerta telematica dovrà soltanto munirsi di una casella di posta elettronica certificata (PEC) e di un dispositivo per la firma digitale. La normativa di riferimento è contenuta nel Codice di procedura civile e nelle regole tecniche e operative del D.M. n. 32/2015.Innovazione, digitalizzazione e telematizzazione avanzano anche nelle aule dei tribunali. In particolare, a seguito della riforma della materia delle esecuzioni immobiliari, da qualche anno viene effettuata con modalità telematica anche la vendita forzata dei beni mobili e immobili disposta dal giudice dell’esecuzione o dal professionista delegato.Chi vuole presentare la propria offerta per acquistare un bene messo all’asta oggi lo può fare senza presentarsi fisicamente il giorno della vendita in tribunale o nell’ufficio di un professionista delegato alla vendita, ma utilizzando una postazione internet, un dispositivo di firma digitale e una PEC, cioè una casella di posta elettronica certificata.Vi è comunque chi ritiene opportuno affidarsi a società specializzate per espletare la procedura prevista per la presentazione della domanda di acquisto e per altre fasi che possono rivelarsi complesse per chi, pur avvezzo all’uso degli strumenti digitali, non ha familiarità con la materia. Un po’ di norme… In base all’art 569, comma 3, c.p.c. il giudice, dopo avere disposto con ordinanza la vendita forzata dell’immobile, “stabilisce, salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura, che il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti e, nei casi previsti, l’incanto, nonché il pagamento del prezzo, siano effettuati con modalità telematiche, nel rispetto della normativa regolamentare di cui all’articolo 161-ter delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.”Le modalità di svolgimento dell’asta telematica sono invece previste dal D.M. 26 febbraio 2015, n. 32 (Regolamento recante le regole tecniche e operative per lo svolgimento della vendita dei beni mobili e immobili con modalità telematiche).La vendita telematica è gestita – su autorizzazione del giudice – da un soggetto costituito in forma di persona giuridica che deve essere iscritto in un apposito registro istituito dal Ministero di Giustizia: la gara si svolge tra più offerenti tramite l’utilizzo di una specifica piattaforma informatica, messa a disposizione dal “gestore” – per l’appunto, la società autorizzata dal giudice a gestire la vendita telematica – che consente la gestione e la partecipazione alla vendita tramite le modalità e le specifiche previste dal D.M. n. 32/2015. Il PVP (Portale delle...
Dissenso alle liti: Il condòmino può evitare di pagare le spese legali
Il dissenso alle liti, in base all’Art. 1132 del codice civile, può essere manifestato soltanto in ordine alle cause, attive o passive, alle quale il condominio abbia deciso di partecipare in forza di una delibera assembleare. L’articolo 1132 c.c. è tra quelli che non sono stati toccati dalla riforma del 2012, mentre avrebbe avuto bisogno di una radicale riscrittura, meglio ancora sarebbe stata la sua eliminazione. Infatti la norma in esame è confusa, si presta a interpretazioni le più disparate ed è fonte di contrasti tra amministratori e condomini, così come tra i condomini, ma soprattutto è dannosa, contraria allo spirito di socialità che deve (dovrebbe?) permeare il condominio. Ma alcuni punti fermi ci sono, anche se il merito di questi va ascritto alla giurisprudenza più che al legislatore. Delibera : necessità imprescindibile. Il primo punto fermo : il dissenso può essere manifestato soltanto in ordine alle cause, attive o passive, alle quale il condominio abbia deciso di partecipare in forza di una delibera assembleare : se non c’è la delibera i condomini non hanno la facoltà di esprimere il dissenso. La delibera è quindi un presupposto essenziale per poter manifestare il dissenso alla lite. Ne consegue che non esiste la facoltà per i condomini di esercitare il dissenso in ordine alle liti che l’amministratore promuove o alle quali resiste senza il preventivo “passaggio in assemblea” perché rientrano nell’esercizio dei suoi poteri, ad esempio il ricorso per decreto ingiuntivo contro i condomini morosi o il ricorso d’urgenza per il passaggio elle consegne nei confronti dell’amministratore uscente. Due formalità necessarie Il secondo punto certo è che il dissenso, per il condomino presente in assemblea, debba essere espresso con due atti distinti, entrambi essenziali. Il condomino presente in assemblea infatti deve votare “no” allorché si voti sulla partecipazione o meno del condominio alla causa, cioè deve essere manifestamente “dissenziente” in relazione alla delibera, il voto “negativo” è solo la prima formalità, assolutamente necessaria, ma non basta. Infatti il solo votare “no” non è sufficiente per essere esclusi dalle eventuali conseguenze negative della causa, cioè per essere “dissenziente” nel significato di cui all’art. 1132 c. c. Per essere dissenziente nel senso di essere legittimamente escluso dalle spese di causa il condomino che abbia espresso voto negativo in assemblea ha poi l’obbligo di notificare – ma basta una lettera raccomandata a.r. – all’amministratore un atto scritto con il quale ribadisce la sua contrarietà alla causa e quindi la sua volontà di essere esonerato dalla partecipazione alle spese. Tale comunicazione deve pervenire all’amministratore entro 30 giorni dalla data dell’assemblea Ovviamente il condominio assente, se volesse dissentire dalla lite giudiziaria, dovrebbe soltanto inviare all’amministratore la...
Diritti e Doveri dell’inquilino e del Locatario.
I Diritti dell’ Inquilino (Art. 1571-1575-1585-1587 C.C.) L’inquilino, a meno che non sia anche proprietario di altra unità immobiliare situata nell’edificio condominiale, non è legittimato a sollecitare interventi sulle parti comuni. Se però si tratta di contrastare una molestia di fatto portata da terzi ( per esempio stillicidio, proveniente dal tetto, sul balcone dell’appartamento condotto in locazione ) l’inquilino può agire direttamente nei confronti del condominio, chiedendo che venga rimosso il lamentato inconveniente ( secondo comma articolo 1585 Codice civile ). La locazione è regolamentata dall’articolo 1571 del codice civile e viene definita come un contratto con il quale una parte, il locatore, si impegna a concedere ad un’altra parte, il conduttore, il godimento di una cosa mobile o immobile per un dato tempo, dietro il pagamento di un determinato corrispettivo. La normativa stabilisce che un contratto che si riferisce all’affitto di un’unità abitativa, obbligatoriamente, deve avere la forma scritta, pena l’annullamento dello stesso. Dal contratto d’affitto di una abitazione nascono, sia a carico del proprietario che a carico dell’inquilino, diritti e doveri reciproci. Chi cede in affitto una casa ha dei doveri nei confronti dell’inquilino e quei doveri del proprietario diventano diritti per l’inquilino e viceversa. Doveri del locatore (o proprietario) – art. 1575 codice civile Il locatore deve garantire e consegnare la casa in un buono stato di manutenzione. L’immobile non deve quindi necessitare di nessuna riparazione o altro intervento prima che l’inquilino vi entri; ha l’obbligo di farsi carico delle riparazioni che sono necessarie per mantenere il buono stato della casa e per garantirne l’idoneità per tutta la durata del rapporto di affitto, fatte salve solo quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore; ha l’obbligo di farsi carico delle opere di manutenzione straordinaria richieste dalle condizioni in cui si trova l’immobile; ha l’obbligo di garantire all’inquilino il pacifico godimento della casa nell’ipotesi che qualcuno possa avanzare pretese sullo stesso; spetta sempre al proprietario l’adeguamento dell’immobile alle nuove disposizioni di legge, ogni volta che queste vengono emanate; Doveri del conduttore (o inquilino) – art. 1587 codice civile Il conduttore ha l’obbligo di servirsi della casa per l’uso determinato dal contratto e usando la “diligenza del buon padre di famiglia”; ha l’obbligo di pagare il corrispettivo periodico alla scadenza prestabilita, rispettando sempre le modalità di pagamento pattuite; ha l’obbligo di restituire la casa alla scadenza del contratto nello stesso stato in cui si trovava quando gli è stata consegnata; ha l’obbligo di rispondere della perdita e del deterioramento della cosa avvenute nel corso della locazione, anche se causate da un incendio, qualora non venga provato che siano accaduti per fatti non imputabili all’inquilino; in caso...