Le associazioni interessate. La Confiac, Confederazione Italiana delle associazioni condominiali, è oggetto di un’istruttoria da parte dell’Autorità garante della concorrenza e del mercato per valutare le tariffe minime degli amministratori condominiali. In particolare, risultano attualmente aderenti alla Confiac le seguenti associazioni di categoria: ANAP-Amministratori Professionisti, un’associazione di amministratori professionali di condominio operante nella provincia di Roma; ACAP, un’associazione nazionale che riunisce proprietari ed amministratori di immobili; CESCOND, un centro studi operante a livello nazionale che si occupa prevalentemente di formazione giuridica in materia condominiale; FNAI, una federazione nazionale di amministratori di condominio; USPI, un’unione sindacale di proprietari di immobili.
Scopo dell’indagine. L’Authority ritiene, infatti, che i compensi minimi degli amministratori di condominio potrebbero configurare una restrizione della concorrenza, violando la legge. Una nota della stessa Autorità precisa che l’indagine ha lo scopo di “verificare se le norme di un codice etico e deontologico e di un tariffario minimo per amministratori professionisti di condominio possano restringere in maniera consistente la concorrenza nel settore dei servizi inerenti l’amministrazione di immobili condominiali”.
Restrizione della concorrenza. Ancora, secondo l’Autorità “il varo di un tariffario analitico potrebbe integrare gli estremi della fissazione orizzontale dei prezzi e quindi determinare una restrizione sensibile della concorrenza tra gli operatori del settore visto che la Confederazione riunisce il 75% delle associazioni italiane di categoria cui aderiscono i professionisti amministratori di condominio”.
Ulteriori elementi di restrizione della concorrenza. Peraltro, sul sito internet della Confiac il tariffario che viene presentato è definito “meramente orientativo” ma ciò non sembra limitare l’effetto restrittivo dal momento che, secondo alcune disposizioni del Codice, le indicazioni di prezzo si devono ritenere vincolanti in ragione di un compiuto sistema sanzionatorio che si attiva in caso di mancato rispetto delle disposizioni di cui il tariffario è parte integrante. Inoltre, ulteriore elemento di restrizione delle normali dinamiche concorrenziali contenuto nel codice è l’obbligatorietà, da parte dell’associato destinatario di una richiesta di offerta per amministrare uno stabile, di informare il collega in carica, se aderente al Confiac, della sua intenzione di candidarsi.
L’istruttoria. L’istruttoria, avviata lo scorso 12 marzo, sulla base della richiesta di autorizzazione del tariffario minimo per amministratori professionisti di condominio (http://www.confiac.it/file/allegatoa_tariffarioconfiac2013.pdf) sottoposta all’Autorità dalla stessa Confiac, dovrà concludersi entro il 31 dicembre 2014. È dunque la Confiac a richiedere all’Autorità “di autorizzare il tariffario minimo, mettendo al servizio del cittadino uno strumento per la tutela ed informazione circa l’importanza che oggi riveste la scelta di un amministratore qualificato”, al fine di “puntare su competenza e valorizzazione delle professionalità delle singole associazioni”. E, sempre con riferimento al tariffario, la Confiac asserisce quindi che “si tratta di un’intesa fondamentale perché interviene rafforzando la tutela delle organizzazioni serie e la collaborazione su un intero settore di lavoro che conta moltissimi professionisti che investono nello sviluppo delle competenze”.
Il tariffario “contestato”. Il tariffario si compone di due tabelle, indicate con rispettivamente con la dicitura “Tariffario in vigore dal 01/01/2013 per la determinazione del compenso ordinario” e “Tariffario in vigore dal 01/01/2013 – compenso attività straordinaria”. In ciascuna di tali tabelle vengono dettagliatamente elencate le attività ricomprese nel compenso ordinario e straordinario di un amministratore di condominio e, in corrispondenza di ciascuna di esse, vengono individuati gli specifici importi tariffari variabili in funzione della dimensione dei complessi condominiali gestiti. Per esempio, in relazione all’attività straordinaria, vengono indicate, tra le altre e unitamente ai corrispondenti compensi minimi, le seguenti voci: “convocazione e gestione di Assemblea straordinaria su richiesta dei condomini”; “riunione informale di condominio”; “gestione di lavori straordinari”; “assistenza legale”; “produzione di estratti conto su richiesta o dichiarazioni di regolarità pagamenti”.
Cosa prevede la riforma. Deve subito rammentarsi che, per effetto della riforma, l’art. 1129, comma 14 cod.civ. l’amministratore deve indicare, all’atto della nomina e pena la nullità di tale atto, la somma a titolo di compenso. La legge 220/2012, sempre in merito al compenso, rimanda all’art. 1709 del Codice Civile, secondo il quale “il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice”. Nel caso di specie però, mancando dei tariffari di riferimento, il rinvio di cui all’art. 1709 c.c. alle tariffe professionali non dovrebbe considerarsi operante rispetto a tale categoria, diversamente che per le altre professioni intellettuali soggette a tutela, quali, ad esempio, gli avvocati o gli ingegneri, le cui tariffe hanno valore legale.
I precedenti. Gli amministratori di condominio, aderenti alle varie associazioni di categoria, possono in realtà decidere di applicare, quale parametro di riferimento per la determinazione del proprio compenso, i tariffari redatti dalle medesime associazioni; bisogna però tenere ben presente che si tratta di tariffari non obbligatori, non vincolanti, il cui unico scopo è di mero indirizzo. In passato, alcune associazioni di categoria, hanno dovuto rinunciare ai tariffari predisposti per i loro iscritti, considerati lesivi del libero mercato da parte dell’Antitrust e la medesima gli ha dichiarati illegittimi ed inefficaci con un provvedimento del 14 dicembre 1994 in cui l’Autorità ha rilevato che i tariffari di FIABS, AIACI, ANAI ed ALAC-CONFAPPI, che fissano tariffe minime inderogabili per le singole prestazioni, analiticamente definite, del servizio di amministrazione di condominio, hanno per oggetto una restrizione della concorrenza, in quanto impediscono agli amministratori professionali di condominio di determinare autonomamente le tariffe del servizio, con danno per i consumatori finali. Dello stesso avviso è la Commissione delle Comunità Europee, secondo la quale “l’imposizione di prezzi minimi non può in alcun caso giustificarsi con un asserito intento di garanzia della qualità: a tal fine una misura di questo genere è inutile ed inefficace”. L’Autorità,in quella sede, ha pertanto ritenuto che l’approvazione e la divulgazione dei tariffari, nonché l’approvazione delle clausole statutarie che prevedono l’obbligo per gli iscritti alle suddette associazioni di applicare i tariffari stessi, costituiscono una violazione dell’art. 2 della legge n. 287/90.
In definitiva, si è ritenuta opportuna l’introduzione del nuovo comma dell’art. 1129 c.c., in materia di analitica indicazione del compenso da parte dell’amministratore, al momento del conferimento dell’incarico. Solo in presenza di un accordo preventivo e chiaro sulle attività da svolgere in relazione al mandato e, soprattutto, sul compenso dovuto per esse, si evitano quelle lamentele da parte dei condomini che spesso finiscono per innescare contenziosi giudiziari.
Fonte: www.condominioweb.com
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