L’amministratore scappa con la cassa o deruba i condomini. Cosa fare? Cosa fare per prevenire?

amministratoreAffermare che dietro un amministratore condominiale (più avanti anche AC) o qualsiasi altra professione ci possa essere una persona onesta o disonesta è come scoprire l’acqua calda. Il professionista onesto va riconosciuto, stimato e congruamente retribuito evitando, colui che ne ha il potere, di incaricare opportunisti che si propongono a prezzi “stracciati” avendo in realtà altri obbiettivi, il tutto a scapito degli onesti e capaci che sono la maggioranza e che pure fanno parte della schiera dei danneggiati.

La professione dell’Amministratore Condominiale non è semplice come i meno informati credono; è un lavoro complesso ove si mescolano capacità di ascolto e relazionali, conoscenze legislative, competenze giurisprudenziali, competenze tecniche in particolare in tema di sicurezza, competenze fiscali, nozioni di contabilità e molto altro ancora; è inoltre una professione esposta a rischi sia civili (che incidono sulla sfera e responsabilità patrimoniale dell’ AC) sia penali pur NON generati da dolo (il crollo del cornicione, un lavoratore della ditta appaltatrice che si infortuna, la anziana che incespica nello zerbino dell’androne, la massaia che scivola sul pavimento bagnato, lo studente distratto che si ferisce sbattendo contro la vetrata non omologata cee ,etc, etc, ); tutti fatti ed errori umani più’ o meno colposi che non vanno minimizzati nè criminalizzati. Pertanto, per costoro, “nulla quaestio”;

C’è invece un’altra fascia di pseudo amministratori condominiali (che bando alle ipocrisie, sono quelli che hanno ispirato il legislatore ad un controllo serrato) che stanno dall’altra parte, affetti da una grave malattia chiamata “avidità” . Agiscono con dolo e premeditazione approfittando della buona fede e del mandato fiduciario conferito da gente per bene. Basta cliccare sui motori di ricerca per rendersi conto che appropriarsi “della cassa del condominio” è diventato uno “sport nazionale”; si può affermare che in moltissime Città di Italia si è riscontrata questa piaga; è di fronte a questi casi patologici che cresce la rabbia, il rancore dei condomini che si trovano talvolta con enorme sacrificio a pagare una seconda volta, pena l’ interruzione dei servizi fondamentali alla vita del condominio.

Chi sottrae impunemente denari sa bene che il 90% dei condomini rinuncerà ad intentare un’ azione legale: primo perchè troppo costosa in quanto il ricorrente si troverà a farsi carico oltre che dell’ onorario per l’avvocato, di imposte, diritti etc, il tutto senza una garanzia di recuperare i propri soldi (al danno rischia di aggiungersi la beffa); secondo, per una sorta di rassegnazione e scetticismo visto che “tanto si sa che in questo Paese pagano solo i piu’ deboli e quelli con i soldi la fanno sempre franca”. Considerazioni che colui che ha concepito la truffa ha messo in conto, come ha messo in conto che riuscirà a gestire i pochi “ duri e crudi “ resistenti (tacitando economicamente quei pochi risoluti che hanno presentato querela). In sostanza trarrà un bel gruzzolo con poca spesa, senza pagare dazio. Se gli andasse proprio male sconterà una condanna penale senza sbarre.

Che fare se i buoi sono scappati ?
Se il c.d. amministratore condominiale è già “scappato con la cassa “ si potrà scegliere di procedere in diversi modi:
1-Azioni individuali (che rischiano di perdersi in tanti deboli rivoli) con l’ausilio del proprio legale di fiducia
2-L’istituzione di un “ Comitato “ cui aggregarsi in molti tramite il passa parola per raccogliere i fondi tra i soggetti che si ritengano lesi e organizzare una azione di gruppo.
3-Una “Class Action“ appoggiandosi alle associazioni di consumatori (azione riservata solo ai privati consumatori qual sono i soggetti-condomini).
I casi 2-3 anche combinati danno il vantaggio di unire le forze e ripartire i costi: bassa spesa a carico di tanti ricorrenti significa raccogliere le disponibilità economiche e poter scegliere fra i migliori avvocati del foro che svolgeranno il loro mandato al meglio, motivatamente, sicuri di incassare un congruo compenso.

La Prevenzione. La Polizza.
Come è intuitivo , la migliore soluzione è sempre la prevenzione cui è possibile addivenire in maniera efficace cogliendo le novità introdotte dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220 c.d.. Riforma del Condominio entrata in vigore il 18 giugno 2013. La disponibilità del candidato AC a sottoporsi alle seguenti condizioni dovrebbe costituire la discriminante per preferire l’uno o l’altro e non certo la differenza in meno di qualche centinaio di euro di compenso annuale, criterio improvvido e ricattatorio talvolta adottato meschinamente dal condomino-tiranno.
L’ articolo 1129 comma 3 di nuova formulazione prevede che l’assemblea condominiale possa subordinare la nomina dell’ AC alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. Va detto che tale richiesta è una facoltà e non un obbligo tanto che l’assemblea, consapevolmente, ben potrebbe nominare l’amministratore dispensandolo. Nulla vieta (e qui sta il punto ) che le garanzie di polizza vengano estese al comportamento doloso dell’amministratore per danni patrimoniali arrecati ai condòmini mandanti, legati a lui da un rapporto contrattuale e fiduciario. Se coprisse anche la “sottrazione di denaro” come richiesto dal comune pensare, la Polizza in fatto rivestirebbe anche i panni della “ fidejussione”; in questo caso sarebbe il garante professionale (assicurazione o banca ben più attrezzate del cittadino comune) prima di rilasciarla , ad indagare sulla figura dell’AC pesandone la serietà ed il profilo patrimoniale. Il consiglio pertanto è che l’assemblea ponga quale condizione preferenziale la produzione di una polizza adeguata (sia di responsabilità civile, sia fideiussoria per danni patrimoniale arrecati ai condomini da sottrazione fraudolenta )

La Prevenzione: il controllo e la trasparenza (conto corrente, revisione contabile, istituzione di un sito internet dedicato ) previsti in questi 3 articoli del codice civile :
1- L’articolo 1129 è esplicito sul tema e per quanto interessa sancisce: “L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.” Memori del sistema adottato da alcuni promotori finanziari che scannerizzavano estratti conto fasulli per clienti che esigevano il rendiconto, sarebbe opportuno che l’assemblea condominiale delegasse ed autorizzasse un consigliere di condominio a richiedere direttamente alla banca copia (autentica) degli estratti conto.
2- L’articolo 71 Disp. Att. Codice civile stabilisce che il controllo di documenti e conti possa avvenire in via telematica da parte del condomino. Così il testo dell’ articolo: “su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.” I moderni software in commercio danno agevolmente e gratuitamente questa possibilità con un semplice clic , senza che l’AC abbia ad affrontare tribulazione alcuna.
3- La revisione contabile e la nomina di un consiglio di condominio: Altra possibilità di controllo risiede nell’ art. 1130 bis laddove dispone: “L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese”. E ancora “l’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.”

Ce n’è a sufficienza per tutti i gusti. Come per mille altre situazione l’importante è evitare di consegnare “deleghe in bianco “ ed esercitare equilibrate azioni preventive di controllo.

Dalla effettiva applicazione delle norme ci guadagnerebbero tutti: i condomini che pagando il giusto compenso non verrebbero defraudati; gli amministratori condominiali per bene si vedrebbero preferiti e finalmente apprezzati e congruamente pagati per il loro onesto lavoro; l’esclusione automatica dal mercato di chi non volesse sottoporsi alle nuove regole lasciando cosi’ spazio ai più corretti; un recupero dell’immagine della professione dell’Amministratore Condominiale opacizzata dal comportamento di troppi “colleghi” truffaldini ; ed infine la Giustizia (valore sociale ) che verrebbe sgravata dall’onere di gestire questi contenziosi.

La legge ha innovato e dato gli strumenti: ai condomini spetta l’onere di adottarli. Consentendoci una chiosa, sarebbe auspicabile che il Legislatore cosi’ rigoroso come in questo caso lo fosse altrettanto con se stesso nella gestione della cosa pubblica.

Fonte: http://www.condominioweb.com/condominio/articolo2032.ashx
Ennio Alessandro Rossi, commercialista in Brescia

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