La scelta di un buon amministratore. Prima di esaminare le conseguenze ed individuare i possibili rimedi, occorre verificare quali sono gli strumenti per poter almeno limitare la probabilità di ritrovarsi con la cassa condominiale vuota.
A tale scopo vengono oggi in aiuto le nuove disposizioni introdotte dalla legge di riforma.
Saltata l’ipotesi dell’albo professionale, il legislatore ha tuttavia individuato precisi requisiti necessari per poter essere nominato amministratore, a garanzia della professionalità di chi va a svolgere questo importante incarico.
Innanzitutto, è necessario il godimento dei diritti civili e politici e la fedina penale pulita. È altresì necessario che l’aspirante amministratore non sia stato dichiarato fallito, interdetto o inabile, sottoposto a procedure di prevenzione o protestato. Dal punto di vista della preparazione professionale l’amministratore dovrà aver conseguito un diploma di scuola secondaria e aver frequentato un corso iniziale di formazione, con l’obbligo di partecipazione a corsi di formazione periodica.
I nuovi compiti dell’amministratore. Il rendiconto condominiale. La legge di riforma ha riscritto l’art. 1130 c.c., ampliando notevolmente le attribuzioni e le responsabilità dell’amministratore e recependo buon parte delle regole di “diritto vivente” elaborate dalla giurisprudenza.
Con particolare riferimento alla materia in esame, spicca l’introduzione di un articolo ad hoc che regolamenta lo strumento fondamentale per la gestione finanziaria del condominio. Si tratta del rendiconto condominiale, disciplinato dal nuovo art. 1130-bis c.c., documento contenente le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve.
Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario e di una nota sintetica esplicativa della gestione, con l’indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
L’amministratore è tenuto a convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Viene così normatizzato il potere di “controllo diffuso” dei documenti contabili da parte dei condomini, strumento fondamentale per contrastare eventuali fenomeni di illegalità nella gestione condominiale. È prevista altresì la possibilità dell’assemblea di nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio, nonché un consiglio di condominio, con funzioni consultive e di controllo.
Apertura di un conto corrente condominiale. Entrando nello specifico del tema oggetto di queste brevi note, il nuovo art. 1129 c.c. prevede, tra l’altro, l’obbligo dell’amministratore di aprire uno specifico conto corrente intestato al condominio, su cui far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio. La mancata apertura e utilizzazione del conto configura una grave irregolarità che giustifica la revoca dell’incarico. Ciascun condomino può prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica.
Si tratta di una buon regola, già affermata in giurisprudenza (Cfr. Cass. civ. 7.12.1999, n. 13660; Trib. Torino 3.5.2000; Trib. Milano 9.9.1991), che garantisce maggiore trasparenza nella gestione della cassa comune, evitando confusione tra patrimonio personale dell’amministratore e quello dei diversi condomini da lui amministrati, nonché tra quest’ultimi. La gestione separata delle risorse finanziarie del condominio consente anche di evitare tutte le conseguenze dannose di un’eventuale procedura esecutiva o fallimentare nei confronti dell’amministratore in quanto, evitando la confusione dei patrimoni, esclude la possibilità che i creditori possano rivalersi legittimamente sui beni del condominio.
Ripristinare la cassa: criteri di ripartizione delle spese. Fatte salve le possibili azioni penali e civili, quando l’amministratore “scappa con la cassa” i condomini di trovano di fronte alla necessità di coprire l’ammanco, se del caso costituendo un fondo speciale per provvedere al pagamento dei creditori del condominio. I debiti ereditati dalla cattiva gestione dell’amministratore, infatti, gravano su tutti coloro che rivestono la qualità di condomini al momento in cui viene scoperta l’irregolarità contabile, benché questi abbiano già provveduto a pagare le proprie quote.
In che misura i condomini sono chiamati a partecipare alla creazione del fondo speciale?
Non è semplice rispondere. I contributi in denaro, una volta versati, confluiscono nella cassa (o sul conto corrente) condominiale, perdendo qualunque connotato e/o imputazione.
Sembra preferibile la tesi secondo la quale l’ammanco dev’essere reintegrato dai condomini proporzionalmente alle somme totali pagate o da pagarsi da ciascuno di essi in base al riparto del consultivo (se ci si riferisce ad una gestione passata) o del preventivo (se ci si riferisce alla gestione in corso). Facciamo l’esempio di un condominio con tre partecipanti e un ammanco di 1.000 euro. Dal relativo riparto del conto consultivo risulta un addebito di 3.000 euro a carico del condomino A e di 1.500 euro ciascuno ai condomini B e C. In questo caso l’ammanco andrà così ripartito: 500 euro al condomino A e 250 euro ai condomini B e C. In questo modo la situazione economica verrebbe ripristinata in maniera più equa, ripartendo lo sforzo economico tra i condomini nella stessa misura con cui quella stessa situazione economica era stata creata.
Fonte: Condominioweb.com