E’ possibile chiedere la restituzione delle rate condominiali che non dovevano essere versate?
Ogni condomino ha l’obbligo di versare le somme richiestegli dall’amministratore sulla base del preventivo, del rendiconto consuntivo o di un provvedimento preso ai sensi dell’art. 1133 c.c.
Tale obbligo si fonda sulla natura delle obbligazioni condominiali.
La Cassazione, intervenuta diverse volte in materia, ormai è costante nel ritenere che ” le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni. Alle spese per la conservazione per le parti comuni, i condomini sono obbligati in virtù del diritto di comproprietà sulle parti comuni e accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva.” (Cass. 18 aprile 2003, n. 6323).
In questo contesto, per entrare nel merito dell’argomento che ci siamo prefissati di trattare in questo articolo, s’ipotizzi che Tizio è chiamato a versare la somma di € 100 quale conguaglio per l’anno di gestione appena trascorso.
La somma viene approvata dall’assemblea nell’ambito più generale dell’approvazione del rendiconto.
Insomma, poiché ai sensi dell’art. 1137, primo comma c.c. (nella sua versione pre e post riforma) le deliberazioni obbligatorie per tutti i condomini, Tizio, a meno che non voglia vedere notificato un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo (art. 63 disp. att. c.c.), è tenuto a versare quanto richiestogli.
Egli versa la somma ma non è pienamente convinto. Così facendo esegue delle ricerche, in poche parola controlla i versamenti effettuati durante tutto l’anno e scopre che effettivamente quella somma non era dovuta. Secondo lui, infatti, l’amministratore non ha conteggiato un versamento.
In buona sostanza, certo di poter dimostrare le proprie ragioni egli pretende di ottenere la restituzione del versamento.
Tutto ciò è possibile?
La risposta è positiva. Ai sensi dell’art. 2033 c.c., infatti,
Chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato. Ha inoltre diritto ai frutti e agli interessi dal giorno del pagamento, se chi lo ha ricevuto era in mala fede, oppure, se questi era in buona fede, dal giorno della domanda.
Il problema, se così si può dire, è rappresentato dalla deliberazione di approvazione del rendiconto. Tale decisione assembleare, infatti, resta sempre obbligatoria a meno che uno dei condomini non agisca per chiederne l’invalidazione.
E’ proprio questa, ad avviso di chi scrive, l’azione che il condomino deve portare avanti per ottenere la restituzione del versamento non dovuto.
C’è il rischio di cadere in decadenze?
Non dovrebbe esserci pericolo d’incappare in tale preclusione posto che devo “qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto”.
Versare più di quanto dovuto incide sul diritto del condomino che vede una diminuzione ingiustificata del suo patrimonio.
Unico limite temporale? La prescrizione.
Sebbene la nullità possa essere fatta valere in ogni momento, restano salvi gli effetti dell’usucapione della prescrizione sulla ripetizione dell’indebito (art. 1422 c.c.).