Differenza tra delibera di assemblea nulla o delibera di assemblea annullabile.

In generale, il primo caso ricorre tutte le volte in cui il vizio è particolarmente rilevante, tale da comprimere i diritti dei proprietari; la seconda ipotesi, invece, coinvolge violazioni meno gravi.

 

Sono, per esempio, delibere nulle quelle con oggetto impossibile o illecito; con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea; la delibera che persegue l’interesse del condominio violando il diritto di proprietà di uno o più condomini; la delibera che incide sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; l’addebito a carico di un condomino di una quota di spese per riparazione della terrazza del piano sovrastante destinata non alla copertura dei piani sottostanti ma all’affaccio e all’utilità di quelli sovrastanti; l’esecuzione di lavori urgenti e necessari per l’interesse comune ma su proprietà esclusive di condomini senza il loro consenso; la modificazione dei criteri di riparto stabiliti dalla legge o dal regolamento; la modifica delle tabelle millesimali per la ripartizione delle spese nei confronti del condomino assente o dissenziente e determinazione dei contributi che i condomini devono corrispondere; la modifica della ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare, anche se assunta all’unanimità, senza la stipulazione di una convenzione; la modificazione delle tabelle millesimali convenzionali adottate senza il consenso unanime di tutti i condomini; ecc.

 

Sono, per esempio, delibere annullabili quelle con vizi di forma, con ordine del giorno incompleto; per omessa indicazione dei criteri di ripartizione di una spesa condominiale posta all’ordine del giorno; per omessa convocazione di un condomino; per omessa convocazione dei nuovi acquirenti proprietari di nuove autonome porzioni di piano a seguito del frazionamento di un unico bene di proprietà esclusiva; in caso di convocazione mediante semplice e-mail; partecipazione di un condomino munito di un numero di deleghe superiori a quelle consentite; svoltasi in un giorno diverso da quello indicato nell’avviso di convocazione e su argomenti non inseriti nell’ordine del giorno; svoltasi in un luogo differente da quello indicato nell’avviso di convocazione; maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; in caso di violazione dei criteri generali di ripartizione; in caso di applicazione errata di un criterio di ripartizione; in caso di errata ripartizione spese sul consumo dell’acqua.

Nel primo caso per le delibere nulle possono essere impugnate in qualsiasi tempo mentre quelle annullabili solo entro il termine di 30 giorni dall’assemblea, se presenti, oppure 30 giorni dal ricevimento del verbale di assemblea in caso di assenti.