Nonostante i numerosi successi giudiziali, inanellati dai diversi movimenti consumeristici, in nome di una richiesta protettiva della figura del “consumatore”, vi sono alcune ditte di manutenzione ascensori, che continuano ad inserire alcune clausole dubbie e poco chiare nei loro contratti.
Quando l’ascensore è al sicuro dalle «clausole capestro»?
Il dilemma che ogni amministratore si pone è il seguente: meglio rinnovare ogni anno il contratto di manutenzione dell’ascensore oppure optare per una durata pluriennale? Il ragionamento parte dal seguente presupposto: sui periodi lunghi si potrà contrattare prezzi migliori, ma d’altro canto si rischia di rimanere vincolati ad una azienda anche quando la medesima non risulterà più adeguata alle esigenze. Ciò che è importante è focalizzare l’attenzione sulla durata dell’accordo, guardando con attenzione alle relative clausole che dispongono tempi e modi di risoluzione.
Una particolare riguardo va posto alle clausole contenute nei modelli contrattuali prestampati proposti dalle imprese di manutenzione. Alcuni contratti di manutenzione, possono celare sgradite sorprese: contengono clausole vessatorie (cd. clausole capestro) che vincolano i condomini a mantenere il rapporto con la stessa società per lunghissimi periodi di tempo (si arriva fino a dieci/quindici anni). Essi possono prevedere, in caso di recesso dal contratto prima del termine finale, il pagamento di tutti i canoni residui fino alla data finale indicata nel contratto.
Partiamo da un presupposto: se un amministratore pensa di cambiare ditta di manutenzione con cadenza annuale commettere un grave errore di valutazione, perché tale operazione è complessa e poco conveniente dal punto di vista costi-benefici. L’importante è, invece, confrontare prima della stipula del contratto, più preventivi verificando se i medesimi hanno tutte le condizioni desiderate. Dopodiché si può passare ad analizzare l’aspetto economico, cercando di far cadere la propria scelta su un contratto medio-lungo, purché il contratto contenga i seguenti punti:
la descrizione chiara e dettagliata del servizio che la ditta si obbliga a svolgere;
la periodicità dei controlli (compresa la previsione di pronto intervento);
i costi di tutte le condizioni di utilizzo;
l’indicazione dei costi orari della manodopera riguardante le prestazioni straordinarie;
la periodicità e le tipologie delle prestazioni rientranti nelle manutenzioni ordinarie;
eventuale copertura assicurativa, a garanzia di eventuali danni connessi allo svolgimento delle attività di manutenzione.
Molte società inseriscono nei propri contratti alcune clausole, che per il loro contenuto possono definirsi vessatorie, come ad esempio:
l’obbligo di disdettare il contratto almeno sei mesi o un anno prima della scadenza (con termine così anticipato, nessuno si ricorda di comunicare per tempo la disdetta ed il contratto si rinnova automaticamente per un uguale periodo);
la deroga alla competenza territoriale dei Giudice in caso di controversie;
la variazione automatica del canone di manutenzione senza possibilità di contestazione;
l’esonero di responsabilità in caso di sinistri causati dal malfunzionamento dell’ascensore.
E’ opportuno ricordare, a tal proposito, che l’art. 33 del Codice del Consumo considera vessatorie e, quindi nulle, le clausole che impongano al consumatore condizioni di squilibrio di diritti e doveri derivanti dal contratto: in particolare, sono tali le clausole che:
che consentono al professionista di recedere da contratti a tempo indeterminato senza un ragionevole preavviso, tranne nel caso di giusta causa;
che stabiliscono un termine eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto per comunicare la disdetta al fine di evitare la tacita proroga o rinnovazione.
Alcuni contratti standard di manutenzione largamente utilizzati soprattutto dalle grandi imprese multinazionali, contengono ancora delle clausole capestro. Non a caso l’Antitrust ha aperto una istruttoria al riguardo.
Contratti di manutenzione ascensori e clausole vessatorie. L’Antitrust avvia le istruttorie
L’Antitrust ha avviato consultazioni pubbliche per eventuali clausole vessatorie presenti nei contratti di vendita e manutenzione degli ascensori.
Le ditte coinvolte sono otto:
Capozza
Ceam
Kone
M.I.A.
Monti servizi ascensori
Otis Servizi
Schindler
Thyssenkrupp
Nei loro confronti sono state avviate delle istruttorie. A partire dal 5 aprile 2013, i soggetti interessati (camere di commercio, associazioni dei consumatori e associazioni di categoria) possono prendere parte alla consultazione per iscritto, inviando i propri contributi.
Tra le clausole “dubbie” ci sono quelle che riguardano:
tacito rinnovo del contratto;
risoluzione anticipata;
foro competente in caso di controversie.
Un veloce sguardo alla giurisprudenza.
La giurisprudenza ha espresso un orientamento uniforme in merito al riconoscimento del condominio-consumatore. Infatti l’ordinanza della Corte di Cassazione, n. 10086/2001, fu la prima ad esprimere il seguente principio:: “il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti; il rapporto contrattuale relativo ad una prestazione di servizi instaurato da un amministratore non vincola costui, in quanto tale ma, i singoli condomini; ne consegue che poiché i condomini vanno senz’altro considerati consumatori, essendo persone fisiche che agiscono per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta, anche al contratto concluso dall’amministratore del condominio con il professionista, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge, si applicano gli articoli 1469 bis e ss. del codice civile”. Con questa pronuncia, seguita anche dai Tribunali, si aprì un nuovo scenario: si dava la possibilità al condominio di svincolarsi dai contratti contenenti clausole vessatorie, che gli enti erogatori dei servizi erano soliti imporre, facendone dichiarare la nullità e la inopponibilità ai sensi dell’art. 36 del codice del consumo. Il campo di applicazione del principio esposto ovviamente è applicabile non solo a quello più ricorrente della manutenzione degli ascensori, ma riguarda tutti i soggetti che offrono servizi come le imprese di pulizia, raccolta dei rifiuti, imprese incaricate di curare la manutenzione o la realizzazione di impianti dell’edificio compagnie di assicurazione per le polizze concernenti la sicurezza del fabbricato.