Amministratore obbligatorio se i condomini sono almeno nove: ma che cosa s’intende per condomino?
A partire dal 18 giugno 2013, data di entrata in vigore della legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici (la così detta riforma), cambia la soglia sopra la quale diviene obbligatoria la nomina dell’amministratore condominiale.
Fino al 17 giugno è in vigore questa norma: “Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.” (art. 1129, primo comma, c.c.).
Dal 18 giugno varrà quanto appresso: “Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario” (art. 1129, primo comma, c.c.).
In entrambi i casi all’inerzia dell’assemblea può sopperire l’Autorità Giudiziaria che, su ricorso di ciascun condomino, è tenuta a nominare un amministratore.
Prima di andare oltre è bene precisare un fatto relativamente alla successione delle legge nel tempo: la “riforma” non dice nulla in merito. Ed allora? In tal caso vale quanto affermato dalle disposizioni sulla legge in generale (che precedono le norme del codice civile) ed in particolare dall’art. 11 rubricato, Efficacia della legge nel tempo, nel cui primo comma è stabilito che:
La legge non dispone che per l’avvenire: essa non ha effetto retroattivo.
In buona sostanza a partire dal 18 giugno per tutti quegli edifici che hanno più di quattro e fino ad otto condomini, non sarà più possibile presentare ricorso per la nomina giudiziale e per i procedimenti già incardinati, ad avviso di chi scrive, stante la natura di volontaria giurisdizione del procedimento, verranno meno i presupposti per la nomina del mandatario.
In questo contesto un nostro lettore si domanda ci scrive:
Ma cosa si intende per condomino?
E’ il proprietario di uno o più appartamenti insistenti nello stesso immobile?
In questo caso se un appartamento è cointestato a più proprietari questi vanno tutti conteggiati ai fini del calcolo di cui all’art. in oggetto?
Quali sono le fonti normative da cui dedurre ciò?
La legge non fornisce ne la nozione di condomino né quella di condominio. La Cassazione, ormai da anni, afferma che “il condominio sorge ipso iure et facto, e senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l’originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano, aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell’edificio” (così Cass. 4 ottobre 2004, n. 19829).
Il condomino, dunque, è il proprietario dell’unità immobiliare o comunque chi ha un diritto reale di godimento su quella stessa unità (es. l’usufruttuario).
Se un edificio è composto da nove appartamenti, di cui otto il proprietà di una sola persona, quel condominio sarà composto da due partecipanti e quindi non sarà obbligatorio nominare l’amministratore.
Se l’unità immobiliare appartiene a più persone o su di essa v’è un usufrutto o, ad esempio, un diritto d’uso e/o d’abitazione, ai fini del computo dei condomini tutti gli interessati saranno considerati un unico condomino.
L’appartamento appartiene a dieci fratelli: in relazione al condominio essi sono un unico condomino.
L’unità immobiliare è concessa in usufrutto: nudo proprietario e usufruttuario saranno considerati unico soggetto. Quindi se in un condominio ci sono tre appartamenti ognuno con tre comproprietari, il condominio avrà tre partecipanti senza obbligo di nomina dell’amministratore.
Da quale norma desumiamo tutto ciò? Dall’art. 67 disp. att. c.c. che disciplina le modalità di partecipazione all’assemblea per i casi di immobili in comunione specificando chiaramente che essi devono essere considerati un unico solo partecipante perché solamente uno di loro potrà prendere parte all’assemblea.
Fonte: Condominioweb.com
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