Ok all’installazione dell’ascensore anche se si riduce lo spazio dell’unica scala
Non può essere annulata la delibera dell’assemblea con la quale viene decisa, su richiesta di un condomino invalido, l’installazione di un ascensore anche nel caso in cui l’estetica della facciata subisce un deturpamento e si riduce lo spazio dell’unica scala.
L’inservibilità al godimento anche di uno soltanto dei condomini dev’essere interpretata come sensibile menomazione dell’utilità che il condomino può trarre dalla cosa comune secondo l’originaria costituzione della comunione. Il pregiudizio, per alcuni condomini, della originaria possibilità di utilizzazione delle scale e dell’andito occupati dall’impianto di ascensore non rende l’innovazione lesiva del divieto posto dall’articolo 1120 c.c.
Sentenza:
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, ritualmente notificato, M.G. conveniva in giudizio il Condominio sito in Roma, alla Piazza (…) nella persona dell’amministratore p.t. esponendo:
– di essere proprietaria dell’appartamento, interno 3, facente parte di un edifico di quattro piani;
– che l’accesso al condominio è costituito da una rampa esterna di scale che porta al pianerottolo antistante il portone di entrata del predetto edifico; alle spalle della rampa di scale, a circa 2,35 mt. di distanza, si trova il muro di confine con il condominio frontista;
– che, in data 18.4.2005 il Condominio di Piazza (…), su richiesta della condomina B.L., invalida al 100%, deliberava in ordine alla installazione di un impianto ascensore; – che con le assemblee del 15.6.2005 e del 25.6.2005 il medesimo Condominio deliberava sulla scelta del preventivo e della ditta cui affidare l’esecuzione dei lavori;
successivamente, con delibere adottate in data 14.3.2007, 12.4.2007, 7.6.2007, l’assemblea esprimeva la volontà di collocare l’impianto sul lato sinistro della facciata di prospetto del fabbricato;
– che, con atto di citazione, alcuni condomini, impugnavano le delibere del 14.3.2007 e 7.6.2007, deducendo che la collocazione dell’impianto ascensore sul lato sinistro avrebbe danneggiato le loro proprietà e che avrebbe comunque pregiudicato il decoro architettonico dell’intero stabile;
– che, infine, in data 5.3.2008 si è riunita in via straordinaria l’assemblea condominiale approvando un progetto (il primo di cui si è dotato il Condominio) che prevede la collocazione del corpo ascensore al centro dell’edificio dove ora sorge l’unica rampa di scale che consente l’accesso al fabbricato.
Tanto premesso, l’attrice deduceva l’illegittimità di tale delibera perché in contrasto con il regolamento condominiale, nonché con l’art. 1120 c.c. e l’art. 2 L. 13/1989 ed in particolare perché “non garantirebbe i livelli di legge posti in tema di sicurezza, esporrebbe la dott. G.M. e ogni altro condominio al pericolo di subire un danno grave e irreparabile consistente nell’impossibilità, di arrecare pronto soccorso alle persone in caso di emergenza” (v.si p. 2 atto di citazione); aggiungeva, poi, che i lavori da eseguire con “l’eliminazione delle scale di accesso al portone, la realizzazione delle nuove rampe laterali e la torretta ascensore determinerebbero una illegittima modificazione dell’assetto estetico originario dell’edificio e la grave menomazione in capo all’istante, in termini di utilità, di alcune parti comuni e di altre di sua esclusiva proprietà” (cit. p. 2).
Su tali basi rassegnava le proprie conclusioni, chiedendo dichiararsi la nullità della delibera impugnata e, in subordine, condannarsi il condominio al risarcimento dei danni causati dalla esecuzione della delibera stessa.
Radicatasi la lite, si costituiva il Condominio convenuto il quale si opponeva all’avverso dedotto, adducendo altresì la sussistenza di esigenze, parimenti meritevoli di tutela, inerenti lo stato di salute di una condomina, invalida la Si costituiva, inoltre, con atto di intervento ex art. 105 c.p.c., la condomina B.L. per sostenere la legittimità della delibera impugnata ed opporsi alla richiesta declaratoria di nullità. Istruita documentalmente la causa, il Giudice, all’udienza del 17 febbraio 2012 la tratteneva in decisone assegnando alle parti termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La presente controversia involge la tematica delle innovazioni aventi ad oggetto, nel condominio degli edifici, la cosa comune. Mette conto, innanzitutto, chiarire che a norma dell’art. 1120 c.c. tali innovazioni sono consentite, sia pure con le particolari maggioranze previste dall’art. 1136, comma V, c.c., allorquando, pur non rivestendo carattere di assoluta necessità, siano dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Ne segue che ogni innovazione utile deve ritenersi permessa, salvo il limite posto dal secondo comma della suddetta disposizione che vieta le “innovazioni che possono arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano taluni parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”.
Ciò posto, non c’è dubbio che l’installazione dell’ascensore costituisca, alla stregua della comune esperienza, una innovazione utile, sia sotto il profilo del miglior godimento del bene comune, siacon riferimento alla valorizzazione del fabbricato, in considerazione dell’aumento di valore degli immobili in esso ubicati.
Occorre, tuttavia, verificare se tale innovazione comporti, tenuto conto della ubicazione dell’impianto elevatore, dello spazio occupato dallo stesso, nonché delle modalità di installazione del medesimo, il superamento dei limiti sopraindicati. Nel caso che occupa, si deve preliminarmente rilevare che la M. non ha contestato la legittimità della delibera assembleare sotto il profilo del mancato rispetto del quorum costitutivo e deliberativo previsto dall’art. 1136 c.c., comma V, peraltro comprovato dalla documentazione in atti.
Invero, parte attrice, proprietaria di un appartamento sito al piano seminterrato, ha paventato danni alla estetica del fabbricato (“il progetto approvato dal Condominio realizzerebbe la decisa modificazione della facciata esterna dell’edificio”); la menomazione dell’utilità e del godimento di spazi condominiali – quali la rampa di accesso all’edificio, il pianerottolo antistante al portone di accesso e la scala che serve il piano seminterrato – nonché la drastica diminuzione di luminosità, di areazione e di veduta dalla camera da letto e dal soggiorno del suo appartamento. Per quanto riguarda le parti comuni, in particolare, l’attrice evidenzia che, secondo il giudizio del perito di parte, ing. B., in considerazione del posizionamento dell’ascensore nel vano scale, “la demolizione e ricostruzione delle scale esterne di accesso determinerebbe una riduzione di larghezza delle stesse da mt. 2,28 a mt. 0,82, (cit. p. 4). Tale menomazione, denuncia la M., si porrebbe in contrasto con la normativa antincendi (D.M. 246/1987) e precluderebbe o renderebbe disagevole il passaggio di una sola persona con oggetti e comunque problematico il trasporto di oggetti di grosse dimensioni o di attrezzature di soccorso, come le barelle. Il mancato rispetto della distanza minima di mt. 3,50 dal muretto di confine con il condominio frontista impedirebbe, inoltre, il passaggio sul suolo condominiale di mezzi di soccorso. Tali doglianze, alla luce delle risultanze processuali e della normativa vigente in materia, non appaiono fondate. Per quanto riguarda la presunta menomazione dei diritti dell’attrice, non pare superato il limite previsto dal secondo comma dell’art. 1120 c.c.
Dalla relazione che accompagna il progetto approvato dall’assemblea emerge, infatti, che la distanza di mt. 0,70 riguarda il punto di arrivo della rampa e non l’impianto, posto ad oltre tre metri dall’apertura attorea (v.si planimetrie allegate al progetto, e c.t.p., doc. 12, fascicolo di parte convenuta); mentre deve escludersi la dedotta riduzione di luminosità a carico dell’appartamento della Mi., poiché, come emerge dalla consulenza tecnica di parte convenuta, la cui motivazione appare logica e condivisibile, “le finestre dei singoli appartamenti non sono interessate da un eventuale cono d’ombra generato dall’installazione dell’impianto” secondo il progetto approvato.
La giurisprudenza ha, a tal proposito, chiarito che l’inservibilità all’uso o al godimento anche soltanto di uno dei condomini deve essere interpretata come sensibile menomazione dell’utilità che il condomino può trarre dalla cosa comune secondo l’originaria costituzione della comunione (Cass. Civ., sez. II, n. 697/77). La Suprema Corte ha, inoltre, precisato che il pregiudizio, per alcuni condomini, della originaria possibilità di utilizzazione delle scale e dell’andito occupati dall’impianto di ascensore, collocato a cura e spese di altri condomini, non rende l’innovazione lesiva del divieto posto dall’art. 1120 c.c., II comma, ove risulti che alla possibilità dell’originario godimento della cosa comune è offerto un godimento migliore, anche se di diverso contenuto (Cass. Civ., sez. II, n. 4152/94). Tale miglior godimento non necessariamente deve tradursi in un vantaggio compensativo per il condomino dissenziente (Cass. Civ., sez. II, n. 9033/01), essendo sufficiente che l’innovazione aumenti la funzionalità ed il valore dell’edificio.
Nel caso di specie, pur essendo l’abitazione della M. ubicata al piano seminterrato, non può revocarsi in dubbio che l’installazione dell’ascensore determini una valorizzazione del fabbricato nel suo complesso.
Quanto, invece, alla lamentata impossibilità di ingresso e manovra di una barella o di altri strumenti di soccorso, va comunque tenuto presente che tale passaggio costituisce solo una mera eventualità, in relazione alle condizioni di salute dell’attrice o di altri condomini. Dagli atti di causa emerge, peraltro come sia possibile accedere all’edificio, anche in caso di emergenza dunque, anche attraverso i garages siti nella parte retrostante il cortile condominiale. D’altra parte, sia il Condominio convenuto che B.L., intervenuta ex art. 105 c.p.c. ed invalida al 100% (come confermato dalla documentazione versata in atti, v.si. doc. 1 fascicolo di parte), hanno evidenziato come l’installazione dell’impianto elevatore si renda necessario per le gravi ed accertate condizioni di salute di alcuni condomini dei piani sovrastanti, tra cui la stessa B. A fronte di un pregiudizio solo ipotetico, quale quello segnalato dalla opponente, viene dunque in rilievo un pregiudizio certo ed attuale connesso all’accesso esclusivo dalle scale da parte dei condomini affetti da comprovate patologie; pregiudizio sicuramente eliminato con l’innovazione de qua.
Ed allora, l’equo contemperamento dei contrapposti interessi in relazione al diritto dei partecipanti alla comunione di far pari uso della cosa comune a norma dell’art. 1102 c.c. – da valutarsi anche alla luce della funzione sociale che la Costituzione assegna al diritto di proprietà – impone, pure sotto tale profilo, il rigetto della domanda attrice. Per le stesse ragioni, ed in assenza di prova da parte dell’attrice dell’esistenza dei presunti danni derivanti dall’esecuzione della delibera impugnata, va respinta anche la domanda di risarcimento dalla stessa formulata. Giusti motivi impongono tuttavia la compensazione integrale delle spese di lite.
Fonte: Condominioweb.com
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